Büttel

Ort und Struktur

Büttel ist eine Gemeinde im Kreis Steinburg an der Unterelbe mit 29 Einwohnern auf 11,08 km². Der Ort liegt in der Wilstermarsch, unmittelbar östlich von Brunsbüttel, und ist über die Anschlussstelle Brunsbüttel Süd an die Bundesstraße 5 angebunden. Die Gemeinde gehört zum Amt Wilstermarsch und hat keine eigene Gemeindevertretung, sondern eine Gemeindeversammlung, da die Einwohnerzahl unter 70 liegt.

Die historische Bedeutung Büttels als Handelshafen endete mit dem Bau des Nord-Ostsee-Kanals und der Verlagerung des Hafens nach Brunsbüttel. Der entscheidende Einschnitt war der Ausbau des Brunsbütteler Ostermoors zur Chemieindustrie bis 1979: 750 Einwohner mussten umgesiedelt werden, von über 200 Gebäuden stehen heute nur noch 17. Dieser Strukturwandel geht einher mit der extremen Bevölkerungsschrumpfung: Von 38 Einwohnern im Jahr 2015 auf 29 im Jahr 2024, ein Rückgang von 23,7 %.

Der Ort hat sich von einem landwirtschaftlich geprägten Dorf zu einem Standort industrieller Infrastruktur gewandelt. Auf der Gemarkung befinden sich 13 Windkraftanlagen, darunter der Windpark Büttel-Holstendamm mit fünf 5-MW-Anlagen, sowie eine Stromrichterstation, an der die HGÜ-Leitungen HelWin 1 und SylWin 1 der Offshore-Windparks ins 380-kV-Verbundnetz einspeisen. Mit einer Photovoltaik-Gesamtleistung von etwa 87 MWh weist Büttel deutschlandweit die größte Pro-Kopf-Leistung durch Photovoltaik auf. Das Gemeindegebiet umfasst zudem Teile des FFH-Gebiets Schleswig-Holsteinisches Elbästuar.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.787 €/m², die Angebotsmiete bei 7,47 €/m². Beide Werte liegen unter dem Kreisdurchschnitt des Steinburg (2.097 €/m² Kaufpreis, 8,43 €/m² Miete) und deutlich unter dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt (2.625 €/m² bzw. 9,87 €/m²).

Die Preisentwicklung zeigt ein widersprüchliches Bild: Der Angebotskaufpreis ist von 1.320 €/m² (2021) auf 1.787 €/m² (2025) gestiegen, was einem jährlichen Wachstumsrate von 7,9 % entspricht. Diese Kaufpreisreihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Gleichzeitig ist die Angebotsmiete von 7,85 €/m² (2022) auf 7,47 €/m² gefallen (-3,1 % CAGR). Die Mietreihe ist nicht geschätzt und basiert auf tatsächlichen Inseraten.

Diese Entwicklung – steigende Kaufpreise bei fallenden Mieten – führt zu einer sich verschlechternden Bruttomietrendite. Mit 5,02 % liegt sie knapp unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 % und dem Kreisdurchschnitt von 5,22 %. Der Kaufpreisfaktor von 19,94 liegt unter dem Kreiswert von 21,35, was auf den niedrigeren Kaufpreis im Vergleich zum Kreismittel zurückzuführen ist.

Die Kombination aus fallender Miete und steigendem Kaufpreis ist bemerkenswert: Sie zeigt, dass sich Miet- und Kaufpreismarkt in unterschiedliche Richtungen entwickeln. Die geschätzte Kaufpreisreihe unterstreicht, dass diese Werte mit Vorsicht zu interpretieren sind.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Büttel bei den Kaufpreisen (1.787 €/m²) unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber über dem Nachbarort Sankt Margarethen (1.433 €/m², 2,1 km entfernt). Der Nachbarort Nortorf weist mit 964 €/m² den bei weitem niedrigsten Kaufpreis im Umkreis auf und erzielt gleichzeitig die höchste Rendite von 10,75 %. Ecklak liegt mit 2.836 €/m² deutlich über Büttel, Kudensee mit 1.990 €/m² knapp darüber.

Die Bruttomietrendite von 5,02 % liegt im oberen Drittel der Nachbarorte im Umkreis: Sie ist höher als die von Brokdorf (4,22 %) und Brunsbüttel (4,05 %), aber niedriger als die von Sankt Margarethen (6,91 %) und Nortorf (10,75 %). Der Perzentilrang von 59,3 % im Bundesland bestätigt, dass Büttel bei der Rendite im oberen Drittel der schleswig-holsteinischen Orte liegt.

Die niedrige Bevölkerungszahl von 29 Einwohnern und die Bevölkerungsdichte von nur 3 Einwohnern je km² machen statistische Vergleiche auf Gemeindeebene ungenau. Die wenigen verfügbaren Transaktionen können die Marktwerte stark verzerren. Die geschätzte Kaufpreisreihe unterstreicht diese Unsicherheit: Bei so wenigen Objekten sind Schätzwerte mit großer Vorsicht zu interpretieren.

Standortfaktoren

Der Kreis Steinburg rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 213 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders auffällig ist die Splitterung der Teilindizes: Mit Platz 74 im Dynamik-Rang liegt der Kreis im oberen Viertel, während er bei Stärke (Platz 249), Demografie (Platz 251), Arbeitsmarkt (Platz 247) und Wohlstand (Platz 251) im unteren Drittel liegt.

Diese Struktur – hohe Dynamik bei schwacher Stärke – entspricht dem Muster einer Region im Wandel. Die hohen Werte im Dynamik-Index können mit den neuen Infrastrukturprojekten in Verbindung stehen, während die traditionellen wirtschaftlichen und demografischen Strukturen schwach bleiben.

Die Arbeitslosenquote in Büttel lag 2023 bei 4,17 %, mit nur einem arbeitslosen Menschen. Diese Zahl ist statistisch kaum aussagekräftig: Bei einer Bevölkerung von 29 Einwohnern und nur einem Arbeitslosen bedeutet jede einzelne Veränderung eine relative Schwankung von über 25 %. Die historische Entwicklung zeigt extreme Ausschläge: Von 7,69 % (2015) über 10,71 % (2016) auf 3,03 % (2018), was die Fragilität dieser Kennzahl bei so geringer Bevölkerung unterstreicht.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Standortfaktoren sind damit primär durch die industrielle Infrastruktur (Windkraft, Stromnetz) und die Lage an der Bundesstraße 5 geprägt.