Sankt Margarethen

Marktüberblick

Sankt Margarethen präsentiert sich als kleiner Wohnort im Kreis Steinburg mit einem deutlich unter dem Landesdurchschnitt liegenden Preisniveau. Die Angebotsmiete beträgt 8,25 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 1.433 € je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Schleswig-Holsteinischen Durchschnitt von 9,87 €/m² bei der Miete und 2.625 €/m² beim Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor von 14,47 ist einer der niedrigsten im Vergleichsumfeld und liegt weit unter dem Landesmittel von 22,05 sowie dem Kreisdurchschnitt von 21,35.

Die Bruttomietrendite von 6,91 % gehört damit zu den höchsten im Umkreis und liegt im Bundesland im 87. Perzentil – das bedeutet, nur etwa 13 % der Orte in Schleswig-Holstein weisen eine höhere Rendite auf. Dieser Wert ergibt sich aus der Kombination moderater Kaufpreise und relativ stabiler Mietniveaus. Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten liegt Sankt Margarethen bei der Rendite deutlich über Büttel (5,02 %) und Landscheide (5,14 %), unterliegt jedoch Nortorf mit 10,75 %, wo der Kaufpreis mit 964 €/m² deutlich niedriger ist.

Hinweis: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Preis- und Mietentwicklung

Der Immobilienmarkt in Sankt Margarethen zeigt seit 2018 eine klare Aufwärtsbewegung bei den Mieten, während die Kaufpreise nach einem starken Anstieg bis 2022 seither deutlich korrigiert haben.

Die Angebotsmiete stieg von 6,44 €/m² im Jahr 2018 auf 8,64 €/m² im Jahr 2026 – ein Anstieg um rund 34 %. Besonders dynamisch war die Entwicklung von 2018 bis 2021, als die Miete von 6,44 auf 8,13 €/m² kletterte. Im Jahr 2022 folgte ein Rücksetzer auf 7,00 €/m², bevor die Werte 2023 mit 8,95 €/m² ein neues Hoch erreichten und seither bei etwa 8,60 €/m² lagen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) für Mieten beträgt 3,74 %.

Bei den Kaufpreisen ist ein anderes Bild zu erkennen: Die Daten liegen nur für 2022, 2024 und 2026 vor. 2022 lag der Kaufpreis bei 2.171,88 €/m², fiel bis 2024 auf 1.316,19 €/m² und erholte sich 2026 leicht auf 1.550,72 €/m². Der Rückgang von 2022 auf 2024 entspricht einem Minus von rund 39 %. Die negative jährliche Wachstumsrate von -8,08 % spiegelt diese Korrektur wider. Der aktuelle Kaufpreis von 1.433 €/m² liegt damit deutlich unter dem Wert von vor vier Jahren.

Diese Entwicklung – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – treibt die Bruttomietrendite nach oben und macht Sankt Margarethen für renditeorientierte Käufer attraktiv.

Die Zeitreihenwerte für 2026 (Miete 8,64 €/m², Kaufpreis 1.550,72 €/m²) weichen von den aktuellen Marktwerten (Miete 8,25 €/m², Kaufpreis 1.433 €/m²) ab. Dies zeigt, dass sich der Markt seit der letzten Zeitreihenerfassung weiter bewegt hat – die aktuellen Werte liegen jeweils niedriger als die Zeitreihenprognose.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Gemeinde hat 819 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 12,79 km², was einer Bevölkerungsdichte von 64 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 6,4 % gesunken – von 875 auf 819 Einwohner. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2016 (886 Einwohner) und 2020 (790 Einwohner) auf. Seit 2021 stabilisiert sich die Zahl leicht bei rund 820 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote stieg von 4,08 % im Jahr 2019 auf 6,82 % im Jahr 2022 und liegt 2023 bei 6,43 %. Damit liegt Sankt Margarethen über dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von rund 5,1 %. Die 33 arbeitslosen Personen stehen einer kleinen Erwerbsbevölkerung gegenüber, was die Quote empfindlich macht.

Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit der Kaufpreiskorrektur: Weniger Nachfrage bei gleichem oder wachsendem Angebot kann zu Preisnachlässen führen. Gleichzeitig bleibt die Mietnachfrage stabil, was die gestiegenen Mieten erklärt.

Regionale Einordnung

Sankt Margarethen liegt im Kreis Steinburg, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 213 von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Der Kreis schneidet bei den Teilindizes Dynamik (Rang 74) deutlich besser ab als bei Stärke (Rang 249), Demografie (Rang 251) und Arbeitsmarkt (Rang 247). Der Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 153 im oberen Mittelfeld. Diese Struktur deutet auf einen Kreis hin, der zwar gewisse dynamische Impulse hat, aber bei struktureller Stärke und demografischer Entwicklung Rückstand aufholt.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,5 km Entfernung zeigt sich ein heterogenes Bild. Der Kaufpreis von 1.433 €/m² liegt über Nortorf (964 €/m²) und Krummendeich (1.496 €/m²), unter Landscheide (2.038 €/m²), Kudensee (1.990 €/m²), Brokdorf (2.195 €/m²) und Averlak (1.802 €/m²). Der niedrigste Preis im Umkreis entfällt auf Nortorf mit 964 €/m², der höchste auf Ecklak mit 2.836 €/m². Sankt Margarethen bewegt sich damit im unteren bis mittleren Preissegment des Umlands.

Die Angebotsmiete von 8,25 €/m² liegt über Büttel (7,47 €/m²) und Kudensee (5,51 €/m²), unter Landscheide (8,73 €/m²), Nortorf (8,64 €/m²) und Averlak (8,63 €/m²). Sie entspricht damit dem regionalen Durchschnitt und liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 8,43 €/m².

Standortfaktoren

Sankt Margarethen verfügt über keine eigenen Hochschulen. Der Ort liegt in der Wilstermarsch, einer Marschgemeinde im Norden Schleswig-Holsteins. In der Nähe befindet sich Brokdorf, das durch das Kernkraftwerk Brokdorf überregionale Bekanntheit erlangt hat. Die Bundesstraße 431 verläuft nördlich des Ortes und verbindet Sankt Margarethen mit der Region.

Die Lagefaktor-Daten zeigen keine spezifischen infrastrukturellen oder wirtschaftlichen Treiber, die den Ort von anderen Gemeinden im Kreis unterscheiden. Der niedrige Kaufpreis und die hohe Rendite stehen im Zusammenhang mit der begrenzten Größe des Ortes (12,79 km² Fläche, 819 Einwohner) und der abnehmenden Bevölkerungszahl. Ohne nennenswerte Bildungsinfrastruktur vor Ort bleibt Sankt Margarethen ein kleiner Wohnort mit begrenztem Angebot.