Belum
Belum (PLZ 21785) liegt im Kreis Cuxhaven in Niedersachsen. Der Ort zählt 774 Einwohner auf 25,7 km², das entspricht 30 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,63 € pro m², der Kaufpreis bei 1.969 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,26 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,0 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Belum über dem Renditeniveau von 62 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2023 und 2025 stieg die Miete von 8,00 € auf 8,95 € pro m², im Mittel 5,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 21,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2016 um 5,7 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Cuxhaven Rang 289 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 166, Stärkerang 310). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Neuhaus (Oste), Osterbruch und Otterndorf an.
Immobilienpreise in Belum im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Belum
Bericht zum Immobilienmarkt in Belum (Landkreis Cuxhaven): Der Ort zeigt ein ungewöhnliches Muster mit überdurchschnittlichen Mieten bei moderaten Kaufpreisen, was zu einer guten Bruttomietrendite führt. Trotz Bevölkerungsrückgang steigen die Immobilienpreise stark an. Der Landkreis Cuxhaven liegt im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel, wobei die Dynamik relativ stark ist.
Marktüberblick: Hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen
Belum ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Cuxhaven in Niedersachsen und gehört zur Samtgemeinde Land Hadeln. Mit 774 Einwohnern auf 25,72 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 30 Einwohnern pro Quadratkilometer – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 97 Einwohnern je km². Der Ort liegt im nordniedersächsischen Raum, der sowohl zur Metropolregion Hamburg als auch zur Metropolregion Nordwest zählt.
Der Immobilienmarkt in Belum zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,63 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt (8,52 Euro) und dem Landesdurchschnitt (8,50 Euro), obwohl es sich um eine kleine ländliche Gemeinde handelt. Der Angebotskaufpreis von 1.969 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen leicht unter dem Kreisdurchschnitt (1.999 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro). Diese Kombination aus relativ hohen Mieten bei moderaten Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 5,26 Prozent, die über dem niedersächsischen Durchschnitt (5,25 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent) liegt, aber leicht unter dem Kreisdurchschnitt (5,41 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 19,01 liegt unter dem Kreiswert (19,65) und dem Landeswert (20,92), was den gleichen Sachverhalt aus einer anderen Perspektive bestätigt: Der Markt in Belum ist im Verhältnis zur Miete günstiger als in vielen anderen Teilen Niedersachsens.
Wichtig ist, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.
Preisentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten
Die Preisentwicklung in Belum zeigt eine starke Dynamik, bei der sich Kaufpreise und Mieten unterschiedlich entwickeln. Der Kaufpreis ist von 1.168 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 2.095 Euro im Jahr 2025 gestiegen – das entspricht einem jährlichen Wachstumsrate von 21,5 Prozent. Die Angebotsmiete legte im gleichen Zeitraum von 8 Euro auf 8,95 Euro pro Quadratmeter zu (jährlich 5,8 Prozent).
Der Kaufpreisanstieg übertrifft den Mietanstieg deutlich. Diese Entwicklung ist in der Region nicht einzigartig: Otterndorf, der nächstgelegene Stadtort mit 7.690 Einwohnern, weist mit 11,10 Euro pro Quadratmeter die höchste Miete und mit 2.706 Euro den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf. Belum liegt mit seiner Miete im oberen Drittel der Nachbarn, während der Kaufpreis im mittleren Bereich liegt. Die starke Kaufpreisdynamik in Belum könnte mit der Nähe zu Hamburg und Bremerhaven zusammenhängen, da der Landkreis Cuxhaven Teil beider Metropolregionen ist.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine ausreichende Datenbasis hindeutet.
Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei verbesserter Arbeitsmarktlage
Die Bevölkerung in Belum ist seit 2016 kontinuierlich gesunken: Von 821 Einwohnern im Jahr 2016 auf 774 im Jahr 2024, ein Rückgang von 5,7 Prozent. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2019 und 2021 auf, als die Einwohnerzahl von 812 auf 783 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 774.
Trotz des Bevölkerungsrückgangs steigen die Immobilienpreise stark an. Dieser Widerspruch lässt sich möglicherweise durch den Zuzug von externen Käufern erklären, die Belum als Wohnort außerhalb der größeren Städte nutzen. Der Landkreis Cuxhaven ist insgesamt ländlich strukturiert mit einer niedrigen Bevölkerungsdichte, was die Nachfrage nach Eigenheimen in kleineren Gemeinden relativ unbeeinflusst von der lokalen Bevölkerungsentwicklung halten kann.
Die Arbeitslosenquote in Belum liegt bei 3,53 Prozent (Stand 2023, 17 Arbeitslose). Sie hat sich nach einem Höhepunkt von 5,72 Prozent im Jahr 2021 wieder erholt und liegt damit unter dem Niveau von 2015 (5,57 Prozent). Der Tiefpunkt lag 2018 bei 2,4 Prozent. Die aktuelle Arbeitslosenquote ist ein positiver Indikator für die lokale Wirtschaftslage.
Standortfaktoren: Ländlicher Strukturwandel im unteren Drittel
Der Landkreis Cuxhaven, zu dem Belum gehört, liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 289 von rund 400 deutschen Kreisen und damit im unteren Drittel. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 312, die wirtschaftliche Stärke auf Platz 310 – beide Werte liegen im unteren Bereich. Im Bereich Demografie erreicht der Kreis Platz 257, was auf die alternde ländliche Bevölkerung hindeutet. Positiver fällt die Bewertung bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 216) und Dynamik (Platz 166) aus. Diese relativen Stärken in der Dynamik könnten mit der Lage in den Metropolregionen Hamburg und Nordwest zusammenhängen.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Das Fehlen von Bildungseinrichtungen und großen Arbeitgebern trägt zur Abwanderungsdynamik bei, die in der Bevölkerungsentwicklung sichtbar wird.
Hinweis: Die Prognos-Ränge beziehen sich auf den Kreis Cuxhaven, nicht auf die Gemeinde Belum.
Regionale Einordnung: Mittelfeld im Nachbarvergleich
Im regionalen Vergleich zeigt Belum ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,63 Euro pro Quadratmeter liegt über den meisten Nachbarorten: Nur Otterndorf (11,10 Euro), Neuenkirchen (10,48 Euro) und Cadenberge (9,21 Euro) weisen höhere Mieten auf. Bei den Kaufpreisen liegt Belum mit 1.969 Euro pro Quadratmeter im mittleren Bereich – deutlich unter Otterndorf (2.706 Euro), aber über Balje (891 Euro) und Ihlienworth (1.045 Euro).
Die Bruttomietrendite von 5,26 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Neuenkirchen weist mit 7,2 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Ihlienworth (8,5 Prozent) und Balje (9,17 Prozent). Diese hohen Renditen bei Balje und Ihlienworth korrespondieren mit den niedrigen Kaufpreisen in diesen Orten. Otterndorf liegt mit 4,92 Prozent unter dem Wert von Belum, was den höheren Kaufpreisen in der Stadt geschuldet ist.
Der Perzentilrang von 62,2 im Bundesland Niedersachsen bedeutet, dass Belum bei der Bruttomietrendite besser abschneidet als etwa 62 Prozent der verglichenen Orte in Niedersachsen. Das unterstreicht die Attraktivität des lokalen Mietmarkts im Verhältnis zu den Kaufpreisen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Belum entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Belum
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2023 | 8,00 €/m² |
| 2025 | 8,95 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Belum
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 1.168 €/m² |
| 2023 | 1.565 €/m² |
| 2024 | 1.671 €/m² |
| 2025 | 2.095 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Belum
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2023 | 6,14 % |
| 2025 | 5,13 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Belum
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2016 | 821 Einwohner |
| 2017 | 825 Einwohner |
| 2018 | 822 Einwohner |
| 2019 | 812 Einwohner |
| 2020 | 803 Einwohner |
| 2021 | 783 Einwohner |
| 2022 | 787 Einwohner |
| 2023 | 774 Einwohner |
| 2024 | 774 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Belum
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,57 % |
| 2016 | 5,32 % |
| 2017 | 4,43 % |
| 2018 | 2,40 % |
| 2019 | 4,35 % |
| 2020 | 5,22 % |
| 2021 | 5,72 % |
| 2022 | 5,20 % |
| 2023 | 3,53 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 289 Rang |
| Dynamik | 166 Rang |
| Stärke | 310 Rang |
| Demografie | 257 Rang |
| Arbeitsmarkt | 312 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 297 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 216 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Belum liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Belum im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Belum ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Belum ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Belum
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Otterndorf | 11,10 €/m² |
| Neuenkirchen | 10,48 €/m² |
| Cadenberge | 9,21 €/m² |
| Belum | 8,63 €/m² |
| Neuhaus (Oste) | 8,33 €/m² |
| Neufelderkoog | 7,80 €/m² |
| Ihlienworth | 7,40 €/m² |
| Bülkau | 7,28 €/m² |
| Balje | 6,81 €/m² |
| Osterbruch | 6,63 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Belum ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Belum
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Neufelderkoog | 10,54 % |
| Balje | 9,17 % |
| Ihlienworth | 8,50 % |
| Neuenkirchen | 7,20 % |
| Neuhaus (Oste) | 6,13 % |
| Belum | 5,26 % |
| Bülkau | 5,16 % |
| Otterndorf | 4,92 % |
| Cadenberge | 4,92 % |
| Osterbruch | 4,72 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Neuhaus (Oste), Flecken | 3,2 km | 21785 | 8,33 € | 1.631 € | 6,13 % |
| Osterbruch | 5,4 km | 21762 | 6,63 € | 1.684 € | 4,72 % |
| Otterndorf, Stadt | 6,3 km | 21762 | 11,10 € | 2.706 € | 4,92 % |
| Cadenberge | 6,4 km | 21781 | 9,21 € | 2.244 € | 4,92 % |
| Bülkau | 7,7 km | 21782 | 7,28 € | 1.694 € | 5,16 % |
| Neuenkirchen | 7,9 km | 21763 | 10,48 € | 1.746 € | 7,20 % |
| Balje | 9,2 km | 21730 | 6,81 € | 891 € | 9,17 % |
| Ihlienworth | 9,8 km | 21775 | 7,40 € | 1.045 € | 8,50 % |
| Neufelderkoog | 10,2 km | 25724 | 7,80 € | 888 € | 10,54 % |
Wo liegt Belum?
Lage
Belum auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Belum
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,63 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.969 € |
| Bruttomietrendite | 5,26 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,0 |
| Einwohner | 774 |
| Einwohner je km² | 30 |
| Fläche (km²) | 25,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #289 |
| Prognos Dynamikrang | #166 |
| Prognos Stärkerang | #310 |
| Koordinaten | 53,8162, 8,9942 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Belum
Was kostet eine Wohnung in Belum?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Belum liegt bei 8,63 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.969 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Cuxhaven (8,52 Euro) und des Bundeslandes Niedersachsen (8,50 Euro). Der Kaufpreis liegt leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Belum entwickelt?
Die Kaufpreise in Belum sind in den letzten Jahren stark gestiegen: Von 1.168 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 2.095 Euro im Jahr 2025 entspricht das einer jährlichen Steigerungsrate von 21,51 Prozent. Auch die Mieten legten zu, von 8 Euro im Jahr 2023 auf 8,95 Euro im Jahr 2025 (jährlich 5,77 Prozent). Beide Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Belum?
Die Bruttomietrendite in Belum beträgt 5,26 Prozent und liegt damit knapp über dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 5,41 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,01 und liegt unter dem Landesdurchschnitt von 20,92, was auf ein vergleichsweise günstigeres Kaufpreisniveau hindeutet. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite in Niedersachsen liegt Belum auf Platz 62,2 von 100, was bedeutet, dass rund 38 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen.
Wie hat sich die Bevölkerung in Belum entwickelt?
Die Einwohnerzahl in Belum ist seit 2016 von 821 auf 774 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von 5,72 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 30 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,53 Prozent, was deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt.
Wie schneidet Belum im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Cuxhaven, zu dem Belum gehört, den Gesamtrang 289 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Stärke mit Platz 310, während der Rang im Bereich Dynamik mit Platz 166 besser ist. In den Bereichen Demografie (Rang 257) und Wohlstand (Rang 216) liegt der Kreis im Mittelfeld. Es gibt keine Hochschulen in Belum.
Wie liegen die Immobilienpreise in Belum im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu nahen Orten liegt die Angebotsmiete in Belum mit 8,63 Euro pro Quadratmeter über der von Neuhaus (Oste) (8,33 Euro) und deutlich über der von Balje (6,81 Euro). Der Kaufpreis von 1.969 Euro pro Quadratmeter ist höher als in Balje (891 Euro) und Neuhaus (1.631 Euro), aber niedriger als in Otterndorf (2.706 Euro). Die Bruttomietrendite von 5,26 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden.
Woher stammen die Daten zu Belum?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Belum sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Belum führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Cuxhaven
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oberndorf | 21787 | 9,25 € | 1.281 € | 8,67 % |
| Ihlienworth | 21775 | 7,40 € | 1.045 € | 8,50 % |
| Mittelstenahe | 21770 | 10,95 € | 1.679 € | 7,82 % |
| Neuenkirchen | 21763 | 10,48 € | 1.746 € | 7,20 % |
| Steinau | 21775 | 8,41 € | 1.438 € | 7,02 % |
| Osten | 21756 | 7,48 € | 1.352 € | 6,64 % |
| Loxstedt | 27612 | 9,22 € | 1.709 € | 6,48 % |
| Neuhaus (Oste), Flecken | 21785 | 8,33 € | 1.631 € | 6,13 % |