Ihlienworth

Der Ort

Ihlienworth ist eine Gemeinde in der Samtgemeinde Land Hadeln im Landkreis Cuxhaven, Niedersachsen. Der Ferienort liegt auf −1 m ü. NHN zwischen Otterndorf und Bad Bederkesa in der Nähe der Elbmündung und der Nordsee. Die Gemeinde umfasst fünf Ortsteile: Medemstade, Mislag, Oster-Ihlienworth, Straßdeich und Wester-Ihlienworth. Auf einer Fläche von 40,28 km² leben 1.503 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 37 Einwohnern je km² entspricht.

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Ihlienworth ist durch deutlich unterdurchschnittliche Kaufpreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.045 Euro je Quadratmeter und damit mehr als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 1.999 Euro. Auch die Angebotsmiete von 7,40 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 8,50 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,76 und liegt damit deutlich unter dem Kreiswert von 19,65 und dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,92.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 8,5 %. Damit liegt Ihlienworth im 94. Perzentil aller 942 Orte in Niedersachsen – die Rendite ist höher als bei 94 % der vergleichbaren Gemeinden im Land. Dieser Wert ist deutlich höher als der Kreisdurchschnitt von 5,4 % und der Landesdurchschnitt von 5,2 %.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihen zeigen starke Schwankungen bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,67 Euro (2020) und 10,00 Euro (2023) je Quadratmeter. Der aktuelle Wert von 7,40 Euro liegt damit im unteren bis mittleren Bereich der letzten acht Jahre.

Beim Kaufpreis ist eine Diskrepanz zwischen dem aktuellen Marktdatenwert (1.045 Euro je m²) und dem Zeitreihenwert für 2025 (383 Euro je m²) zu beobachten. Die Zeitreihe zeigt einen extremen Rückgang von 2.372 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 auf 383 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einem Rückgang von über 80 % in drei Jahren. Dieser Rückgang ist sowohl im regionalen Vergleich als auch historisch außergewöhnlich.

Die Bevölkerung ist seit 2016 um 2,2 % von 1.537 auf 1.503 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist moderat, aber kontinuierlich: Von 2016 bis 2024 gab es in sieben von neun Jahren einen Rückgang, mit nur zwei Jahren stabilen oder leicht steigender Einwohnerzahl (2021, 2022).

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 7,5 Kilometern weist Ihlienworth den niedrigsten Angebotskaufpreis auf (1.045 Euro je m²). Der nächstgelegene Nachbar mit vergleichsweise niedrigen Preisen ist Steinau mit 1.438 Euro je m². Die Angebotsmiete liegt mit 7,40 Euro je m² im unteren Mittelfeld der Nachbarn – nur Osterbruch (6,63 Euro) und Wanna (7,23 Euro) liegen niedriger. Otterndorf als nächstgelegene Stadt mit 7,5 km Entfernung weist mit 11,10 Euro je m² die höchsten Mieten und mit 2.706 Euro je m² die höchsten Kaufpreise auf.

Die Bruttomietrendite von 8,5 % ist die höchste aller Nachbarorte. Neuenkirchen liegt mit 7,2 % an zweiter Stelle, während die übrigen Nachbarn zwischen 4,45 % und 7,02 % liegen. Das Muster zeigt: Ihlienworth ist der günstigste Ort im Umland bei gleichzeitig moderaten Mieten, was die überdurchschnittliche Rendite erklärt.

Auf Ebene des Landkreises Cuxhaven liegt Ihlienworth bei der Angebotsmiete unter dem Durchschnitt (7,40 vs. 8,52 Euro), bei der Kaufpreisentwicklung jedoch deutlich darunter (1.045 vs. 1.999 Euro). Bei der Bruttomietrendite übertrifft Ihlienworth den Kreisdurchschnitt von 5,4 % um mehr als drei Prozentpunkte.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Cuxhaven, zu dem Ihlienworth gehört, auf Rang 289 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Arbeitsmarkt (312 von 400) und Wettbewerb/Innovation (297 von 400). Im Bereich Wohlstand/soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 216 etwas besser. Der Dynamik-Index mit Rang 166 ist der beste Teilindex.

Die Arbeitslosenquote in Ihlienworth lag 2015 bei 28,63 %, fiel dann aber 2016 auf 4,08 % und bewegte sich seither zwischen 3,2 % und 4,8 %. Der Wert von 28,63 % im Jahr 2015 ist ein extremer Ausreißer gegenüber allen anderen Jahren und steht in keinem erkennbaren Zusammenhang mit den umliegenden Jahren. Die Arbeitslosenquote von 4,56 % im Jahr 2023 liegt im Bereich des Kreis- und Landesdurchschnitts.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil der Samtgemeinde Land Hadeln mit Verwaltungssitz in Otterndorf.