Oberndorf

Marktüberblick: Hohe Rendite durch ungewöhnliches Preisgefälle

Oberndorf (Oste) im Landkreis Cuxhaven weist einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt auf: Die Angebotsmiete liegt mit 9,25 Euro je Quadratmeter über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), dem Landesdurchschnitt Niedersachsens (8,50 Euro) und dem Kreisdurchschnitt (8,52 Euro). Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis mit 1.281 Euro je Quadratmeter deutlich niedriger als im Kreis (1.999 Euro), in Niedersachsen (2.166 Euro) und bundesweit (2.409 Euro). Dieses Gefälle erzeugt eine Bruttomietrendite von 8,67 Prozent, die weit über allen Vergleichswerten liegt – im Kreis bei 5,41 Prozent, in Niedersachsen bei 5,25 Prozent und bundesweit bei 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 11,54 liegt um etwa 41 Prozent unter dem Kreis- (19,65) und um etwa 45 Prozent unter dem Landesdurchschnitt (20,92). Oberndorf belegt im Bundesland mit einem Perzentilrang von 95,2 einen Platz unter den besten 5 Prozent von 942 untersuchten Orten bei der Bruttomietrendite.

Die Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis ist in der Region einzigartig. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,6 Kilometern teilen sich Oberndorf und Cadenberge mit jeweils 9,21 bis 9,25 Euro die höchste Angebotsmiete, während der Kaufpreis in Oberndorf deutlich unter dem der meisten Nachbarn liegt. Wingst verlangt 2.386 Euro, Cadenberge 2.244 Euro und Hemmoor 2.079 Euro. Nur Balje (891 Euro), Osten (1.352 Euro) und Oederquart (1.365 Euro) liegen in einer ähnlichen Preisklasse.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in kurzen Zeiträumen

Die historischen Zeitreihen zeigen für Oberndorf eine extreme Volatilität, die über das hinausgeht, was in größeren Märkten üblich ist. Die Angebotsmiete stieg von 4,99 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 5,73 Euro im Jahr 2021, verdoppelte sich dann 2022 auf 11,27 Euro und erreichte 2023 mit 11,74 Euro ihren Höchststand. Anschließend folgte ein Rückgang auf 10 Euro (2024), ein leichter Anstieg auf 10,33 Euro (2025) und ein deutlicherer Rückgang auf 7,53 Euro (2026).

Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich unruhig: Von 1.280 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 fiel er 2022 auf 684 Euro, blieb 2023 nahezu stabil bei 685 Euro, stieg dann aber stark an auf 1.530 Euro (2024) und 1.839 Euro (2025).

Die aktuellen Marktwerte von 9,25 Euro Miete und 1.281 Euro Kaufpreis liegen damit mittig zwischen den Extremen der letzten Jahre. Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) von 6,05 Prozent für die Miete und 9,48 Prozent für den Kaufpreis über die jeweiligen Zeitreihen hinweg spiegeln diese starken Ausschläge wider. Die Schwankungen können auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten, bei dem einzelne Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Regionale Einordnung: Höchste Miete der Nachbarschaft bei niedrigem Kaufpreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Oberndorf durch ein einzigartiges Preisprofil ab. Die Angebotsmiete von 9,25 Euro je Quadratmeter ist die höchste aller acht Nachbarorte im Umkreis. Der nächste Nachbar, Wingst (4,6 Kilometer entfernt), liegt mit 9,21 Euro nur minimal darunter. Cadenberge (6,2 Kilometer) teilt sich mit 9,21 Euro diesen Spitzenwert. Bei den Kaufpreisen jedoch liegt Oberndorf mit 1.281 Euro deutlich unter den meisten Nachbarn: Wingst verlangt 2.386 Euro, Cadenberge 2.244 Euro und Hemmoor 2.079 Euro. Nur Balje (891 Euro), Osten (1.352 Euro) und Oederquart (1.365 Euro) liegen in einer ähnlichen Preisklasse.

Dieses Muster erklärt die überdurchschnittliche Rendite: Wo andere Orte sowohl hohe Mieten als auch hohe Kaufpreise aufweisen – und damit moderate Renditen von 4,6 bis 6,6 Prozent generieren – kombiniert Oberndorf die höchste Miete der Region mit einem der niedrigsten Kaufpreise. Im Vergleich zum gesamten Landkreis Cuxhaven, in dem 29 Orte ausgewertet werden, liegt Oberndorfs Miete 8,6 Prozent über dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreis 35,9 Prozent unter dem Mittel des Kreises liegt.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt in diesem Zeitraum keine strukturellen Veränderungen: Von 2016 bis 2024 blieb die Einwohnerzahl mit 1.365 im Jahr 2024 nahezu konstant (2016: 1.365, Schwankungen zwischen 1.344 und 1.378). Die Bevölkerungsdichte beträgt 42 Einwohner je Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 32,71 Quadratkilometern.

Standortfaktoren: Kreisweite Schwäche, lokale Stabilität

Der Landkreis Cuxhaven, dem Oberndorf angehört, wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt im unteren Drittel bewertet. Von rund 400 deutschen Kreisen erreicht er den Rang 289. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 312) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 297). Besser abschneidet er bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 216) und bei der Dynamik (Rang 166). Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Oberndorf.

Die Arbeitslosenquote in Oberndorf lag 2015 bei 4,67 Prozent, stieg bis 2020 auf 7,45 Prozent und lag 2023 bei 6,83 Prozent. Der Anstieg während der Pandemie und die anschließende leichte Erholung entsprechen dem bundesweiten Muster.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Seit 2018 ist im Oberndorfer Schulgebäude eine freie Grund- und Oberschule angesiedelt. Die Gemeinde ist über die Bundesstraße 73 an das Straßennetz angebunden, das Verbindungen nach Cuxhaven, Stade und Hamburg ermöglicht. Seit 1977 besteht eine Klappbrücke über die Oste, die die alte Fährverbindung ablöste. Die Gemeinde erhielt 2021 den Europäischen Dorferneuerungspreis in Gold für ihre nachhaltige Dorfentwicklung.