Kiel, Landeshauptstadt
Kiel (PLZ 24103) ist eine kreisfreie Stadt in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 248.873 Einwohner auf 118,7 km², das entspricht 2.098 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 5 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,78 € pro m², der Kaufpreis bei 3.590 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,94 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,4 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kiel über dem Renditeniveau von 26 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,86 € auf 11,93 € pro m², im Mittel 3,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kiel Rang 224 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 17, Stärkerang 306). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kronshagen, Mönkeberg und Schönkirchen an.
Immobilienpreise in Kiel im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Kiel, Landeshauptstadt
Kiel als Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins mit rund 249.000 Einwohnern zeigt einen Immobilienmarkt mit deutlich überdurchschnittlichen Preisen im Landes- und Bundesvergleich. Die Angebotsmiete liegt bei 11,78 €/m², der Kaufpreis bei 3.590 €/m². Die Kaufpreise verzeichnen seit 2018 einen starken Anstieg, wobei der Wert von 2025 auf 2026 einen sprunghaften Anstieg auf 4.839 €/m² zeigt. Der Kreis Kiel schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im Dynamik-Index besonders gut ab (Rang 17 von 400).
Marktüberblick und Standort
Kiel ist mit 248.873 Einwohnern (Stand 2024) die größte Stadt Schleswig-Holsteins und deren Landeshauptstadt. Auf einer Fläche von 118,65 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 2.098 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Stadt liegt an der Kieler Förde, einem Ostseearm, und ist ein bedeutender Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort im Norden Deutschlands.
Die Bevölkerung hat sich seit 2015 (246.306 Einwohner) um 1,04 % auf 248.873 erhöht. Der Anstieg ist moderat, zeigt aber eine stabile bis leicht wachsende Entwicklung. Besonders deutlich wurde das Wachstum in den Jahren 2022 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 247.717 auf 248.873 stieg.
Preisentwicklung
Der aktuelle Immobilienmarkt in Kiel zeigt folgende Kennzahlen (Stand 2026):
• Angebotsmiete: 11,78 €/m² • Angebotskaufpreis: 3.590 €/m² • Bruttomietrendite: 3,94 % • Kaufpreisfaktor: 25,4
Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Angebotsmiete entwickelte sich seit 2018 von 8,86 €/m² auf 11,93 €/m² (2026), was einem jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,79 % entspricht. Der Anstieg verlief dabei kontinuierlich, mit einer leichten Plateaubildung 2023 (10,40 €/m² gegenüber 10,43 €/m² im Vorjahr), bevor die Werte 2024 wieder deutlich anstiegen.
Der Angebotskaufpreis stieg von 2.947 €/m² (2018) auf 4.839 €/m² (2026), was einem CAGR von 6,39 % entspricht. Auffällig ist dabei die Entwicklung: Nach einem Anstieg auf 3.598 €/m² (2021) folgte eine Korrekturphase bis 2023 (3.300 €/m²). Seit 2024 erholen sich die Preise wieder, wobei der Wert von 3.592 €/m² (2025) auf 4.839 €/m² (2026) einen besonders starken Anstieg zeigt. Diese Entwicklung ist mit Vorsicht zu betrachten, da sie eine deutliche Beschleunigung darstellt.
Regionale Einordnung
Kiel positioniert sich im regionalen Vergleich deutlich an der Spitze:
• Angebotsmiete Kiel: 11,78 €/m² vs. Schleswig-Holstein: 9,87 €/m² (+19,4 %) • Angebotskaufpreis Kiel: 3.590 €/m² vs. Schleswig-Holstein: 2.625 €/m² (+36,8 %) • Bundesdurchschnitt Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²
Kiel liegt sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,94 % liegt im unteren Quartil der schleswig-holsteinischen Vergleichswerte (Perzentilrang 25,7 %), was die hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete widerspiegelt.
Im direkten Umland zeigen sich erhebliche Preisunterschiede: Heikendorf (7,1 km) weist mit 14,21 €/m² die höchste Angebotsmiete und 4.826 €/m² den höchsten Kaufpreis auf. Mielkendorf (7,5 km) liegt mit 8,07 €/m² deutlich unter dem Kieler Durchschnitt. Die Nachbargemeinde Kronshagen (3,9 km) liegt mit 12,20 €/m² Miete und 3.547 €/m² Kaufpreis nahe am Kieler Durchschnitt.
Standortfaktoren
Der Kreis Kiel, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Bewertung bezieht, erreicht im Gesamtindex Rang 224 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Bewertung zeigt ein differenziertes Bild:
• Dynamik-Index: Rang 17 (sehr stark) • Demografie-Index: Rang 34 (stark) • Arbeitsmarkt-Index: Rang 132 (durchschnittlich) • Wettbewerb & Innovation: Rang 227 (unterdurchschnittlich) • Wohlstand & Soziale Lage: Rang 372 (schwach)
Der herausragende Dynamik-Rang von Platz 17 unterstreicht die wirtschaftliche und strukturelle Dynamik der Region. Der starke Demografie-Rang spiegelt die stabile Bevölkerungsentwicklung wider. Schwächere Werte im Wohlstandsbereich korrelieren mit den niedrigen Mietrenditen und den hohen Kaufpreisen.
Als Wissenschaftsstandort ist Kiel durch fünf Hochschulen geprägt: die Christian-Albrechts-Universität zu Kiel, die Duale Hochschule Schleswig-Holstein (DHSH), die Fachhochschule für Verwaltung und Dienstleistung, die Fachhochschule Kiel und die Muthesius Kunsthochschule. Diese Institutionen tragen zur Attraktivität des Standorts bei und sind ein wichtiger Wirtschaftsfaktor.
Fazit
Der Kieler Immobilienmarkt zeichnet sich durch überdurchschnittliche Preise im Landes- und Bundesvergleich aus. Die Angebotsmiete liegt 19 % über dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt, der Kaufpreis sogar 37 %. Die Bruttomietrendite von 3,94 % ist im bundesweiten Vergleich niedrig und spiegelt die hohen Kaufpreise wider.
Die Kaufpreisentwicklung seit 2018 war von einem deutlichen Anstieg geprägt, mit einer kurzen Korrekturphase 2022–2023. Der starke Anstieg von 2025 auf 2026 (von 3.592 auf 4.839 €/m²) ist als besonders dynamische Entwicklung zu werten.
Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil mit moderatem Wachstum. Der Kreis Kiel überzeugt im Prognos-Zukunftsatlas insbesondere durch hohe Dynamik und eine positive Demografie. Die Ansiedlung von fünf Hochschulen unterstreicht den Wissenschaftsstandort-Charakter der Landeshauptstadt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kiel entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kiel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,86 €/m² |
| 2019 | 9,11 €/m² |
| 2020 | 9,43 €/m² |
| 2021 | 10,11 €/m² |
| 2022 | 10,43 €/m² |
| 2023 | 10,40 €/m² |
| 2024 | 11,30 €/m² |
| 2025 | 11,28 €/m² |
| 2026 | 11,93 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kiel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.947 €/m² |
| 2019 | 3.062 €/m² |
| 2020 | 3.264 €/m² |
| 2021 | 3.598 €/m² |
| 2022 | 3.546 €/m² |
| 2023 | 3.300 €/m² |
| 2024 | 3.383 €/m² |
| 2025 | 3.592 €/m² |
| 2026 | 4.839 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kiel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,61 % |
| 2019 | 3,57 % |
| 2020 | 3,47 % |
| 2021 | 3,37 % |
| 2022 | 3,53 % |
| 2023 | 3,78 % |
| 2024 | 4,01 % |
| 2025 | 3,77 % |
| 2026 | 2,96 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kiel
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 246.306 Einwohner |
| 2016 | 247.441 Einwohner |
| 2017 | 247.943 Einwohner |
| 2018 | 247.548 Einwohner |
| 2019 | 246.794 Einwohner |
| 2020 | 246.601 Einwohner |
| 2021 | 246.243 Einwohner |
| 2022 | 247.717 Einwohner |
| 2023 | 248.873 Einwohner |
| 2024 | 248.873 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kiel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,78 % |
| 2016 | 9,71 % |
| 2017 | 9,72 % |
| 2018 | 6,91 % |
| 2019 | 6,45 % |
| 2020 | 7,22 % |
| 2021 | 6,84 % |
| 2022 | 6,33 % |
| 2023 | 6,49 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 224 Rang |
| Dynamik | 17,00 Rang |
| Stärke | 306 Rang |
| Demografie | 34,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 132 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 227 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 372 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Kiel liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Kiel im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kiel ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kiel ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kiel
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Heikendorf | 14,21 €/m² |
| Molfsee | 12,43 €/m² |
| Mönkeberg | 12,25 €/m² |
| Kronshagen | 12,20 €/m² |
| Schwentinental | 11,81 €/m² |
| Kiel | 11,78 €/m² |
| Schönkirchen | 11,44 €/m² |
| Melsdorf | 10,46 €/m² |
| Ottendorf | 10,45 €/m² |
| Mielkendorf | 8,07 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kiel ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kiel
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Melsdorf | 5,37 % |
| Schwentinental | 5,34 % |
| Schönkirchen | 4,87 % |
| Molfsee | 4,66 % |
| Ottendorf | 4,14 % |
| Kronshagen | 4,13 % |
| Mönkeberg | 3,99 % |
| Kiel | 3,94 % |
| Heikendorf | 3,53 % |
| Mielkendorf | 3,25 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kronshagen | 3,9 km | 24119 | 12,20 € | 3.547 € | 4,13 % |
| Mönkeberg | 4,4 km | 24248 | 12,25 € | 3.680 € | 3,99 % |
| Schönkirchen | 5,8 km | 24232 | 11,44 € | 2.817 € | 4,87 % |
| Ottendorf | 6,4 km | 24107 | 10,45 € | 3.034 € | 4,14 % |
| Melsdorf | 7,0 km | 24109 | 10,46 € | 2.340 € | 5,37 % |
| Heikendorf | 7,1 km | 24226 | 14,21 € | 4.826 € | 3,53 % |
| Mielkendorf | 7,5 km | 24247 | 8,07 € | 2.983 € | 3,25 % |
| Schwentinental, Stadt | 7,9 km | 24223 | 11,81 € | 2.653 € | 5,34 % |
| Molfsee | 8,0 km | 24113 | 12,43 € | 3.201 € | 4,66 % |
Wo liegt Kiel?
Lage
Kiel auf der Karte
Hochschulen am Ort
5 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Christian-Albrechts-Universität zu KielChristian-Albrechts-Platz 4, 24118 Kiel
- Duale Hochschule Schleswig-Holstein (DHSH)Hans-Detlev-Prien-Straße 10, 24106 Kiel
- Fachhochschule für Verwaltung und DienstleistungRehmkamp 10, 24161 Altenholz
- Fachhochschule KielSokratesplatz 1, 24149 Kiel
- Muthesius KunsthochschuleLegienstraße 35, 24103 Kiel
Alle Kennzahlen zu Kiel
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,78 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.590 € |
| Bruttomietrendite | 3,94 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,4 |
| Einwohner | 248.873 |
| Einwohner je km² | 2.098 |
| Fläche (km²) | 118,7 |
| Arbeitslosenquote | 6,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #224 |
| Prognos Dynamikrang | #17 |
| Prognos Stärkerang | #306 |
| Koordinaten | 54,3218, 10,1373 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kiel
Wie hoch sind die Mieten und Kaufpreise für Wohnungen in Kiel?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 11,78 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.590 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Schleswig-Holsteiner Durchschnitt von 9,87 Euro beziehungsweise 2.625 Euro pro Quadratmeter und auch über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis. Im Vergleich zu den Nachbargemeinden ist Kiel mit seinen Preisen mittig positioniert: Heikendorf liegt mit 14,21 Euro Miete und 4.826 Euro Kaufpreis deutlich darüber, während Mielkendorf mit 8,07 Euro und 2.983 Euro günstiger ist.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kiel in den letzten Jahren entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 8,86 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,93 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,8 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich stärker: Von 2.947 Euro pro Quadratmeter 2018 auf 4.839 Euro 2026, was einem jährlichen Anstieg von etwa 6,4 Prozent entspricht. Besonders auffällig ist der starke Anstieg beim Kaufpreis zwischen 2025 und 2026. Alle Werte basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und sind keine Schätzungen.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite bei einer Kapitalanlage in Kiel?
Die Bruttomietrendite in Kiel liegt bei 3,94 Prozent, der Kaufpreisfaktor beträgt 25,4. Damit liegt die Rendite deutlich unter dem Schleswig-Holsteiner Durchschnitt von 5,09 Prozent und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 25,7 im Bundesland bedeutet, dass rund 74 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Ein niedrigerer Renditewert und ein höherer Kaufpreisfaktor zeigen ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie hat sich die Bevölkerung in Kiel entwickelt?
Kiel hat aktuell rund 248.873 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 2.098 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 1,04 Prozent von 246.306 auf 248.873 gestiegen. In den Jahren 2015 bis 2021 gab es leichte Rückgänge, seit 2022 steigt die Einwohnerzahl wieder an.
Welche Hochschulen sind in Kiel angesiedelt?
In Kiel und im unmittelbaren Umland befinden sich mehrere Hochschulen: die Christian-Albrechts-Universität zu Kiel (CAU), die Duale Hochschule Schleswig-Holstein (DHSH), die Fachhochschule Kiel, die Muthesius Kunsthochschule sowie die Fachhochschule für Verwaltung und Dienstleistung in Altenholz. Diese Hochschulen tragen zur akademischen Ausrichtung der Stadt bei.
Woher stammen die Daten zu Kiel?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kiel sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kiel führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |