Neumünster, Stadt

Marktüberblick

Neumünster ist eine kreisfreie Stadt und ein Oberzentrum in der Mitte Schleswig-Holsteins. Mit rund 80.200 Einwohnern auf einer Fläche von 71,66 km² ist sie nach Kiel, Lübeck, Flensburg und Norderstedt die fünftgrößte Stadt des Bundeslandes. Die Stadt gehört seit Mai 2012 zur Metropolregion Hamburg und ist seit alters her ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt liegen die aktuellen Angebotswerte bei einer Angebotsmiete von 9,79 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.225 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,95. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,28 Prozent.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Neumünster einen deutlichen und durchgängigen Aufwärtstrend bei beiden Preiskategorien.

Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 7,25 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,03 Euro im Jahr 2026. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 4,14 Prozent. Der Anstieg verlief dabei nahezu linear – mit einer leichten Verlangsamung zwischen 2021 und 2022, bevor der Trend sich wieder beschleunigte.

Beim Kaufpreis war die Entwicklung dynamischer. Von 1.357 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert bis 2021 auf 2.346 Euro, fiel dann in den Jahren 2022 und 2023 leicht auf 2.251 Euro zurück und erholte sich anschließend wieder deutlich auf 2.798 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum beträgt 9,47 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung folgt damit einem Muster, das sich in vielen deutschen Städten beobachten lässt: ein starker Anstieg in den Jahren bis 2022, eine kurze Korrekturphase und anschließend eine neue Aufwärtsbewegung.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Bundesland Schleswig-Holstein liegt die Angebotsmiete Neumünsters mit 9,79 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Beim Kaufpreis mit 2.225 Euro liegt Neumünster deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 18,95 ist ebenfalls niedriger als der Landesdurchschnitt von 22,05.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Neumünster anders ab: Die Angebotsmiete von 9,79 Euro liegt über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 2.225 Euro jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 5,28 Prozent liegt über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent und über dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Mit einem Rendite-Perzentil von 65,5 im Bundesland liegt Neumünster im oberen Drittel der Standorte in Schleswig-Holstein.

In der näheren Umgebung zeigen die Nachbarorte ein sehr heterogenes Bild. Die Angebotsmieten reichen von 7,74 Euro in Ehndorf bis 10,42 Euro in Groß Kummerfeld. Die Kaufpreise variieren zwischen 1.631 Euro in Wasbek und 2.800 Euro in Großharrie. Die Bruttomietrenditen liegen in der Nachbarschaft zwischen 3,97 Prozent (Tasdorf) und 7,06 Prozent (Wasbek). Diese Unterschiede sind auf die unterschiedliche Größe und Struktur der Orte sowie auf die jeweils unterschiedliche Angebotslage zurückzuführen.

Standortfaktoren

Neumünster ist seit alters her ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt und war lange ein Zentrum der deutschen Tuch- und Lederindustrie. Heute sind die Holstenhallen und die Stadthalle ein bedeutender Messestandort Schleswig-Holsteins. Die Stadt ist Teil der Metropolregion Hamburg, was die wirtschaftliche Anbindung an das Umland stärkt.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025, der sich auf Kreisebene bezieht, belegt Neumünster den Rang 347 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Dynamik wird mit Rang 173 relativ gut bewertet, während die Stärke mit Rang 360 und der Wohlstand mit Rang 386 eher schwach abschneiden. Im Bereich Demografie liegt der Rang bei 116, was auf eine vergleichsweise günstige Bevölkerungsstruktur hindeutet. Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 337 und Wettbewerb und Innovation mit Platz 232 im unteren Mittelfeld.

Hochschulen sind in Neumünster nicht vorhanden. Dies kann sich auf die Attraktivität für junge, hochqualifizierte Fachkräfte auswirken.

Für Neumünster liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Neumünsters ist in den letzten Jahren stabil geblieben. Von 79.197 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2024 auf 80.185, was einer Zunahme von rund 1,25 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.119 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Anstieg auf 80.196 im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 79.496 im Jahr 2021, bevor die Zahl wieder auf das aktuelle Niveau stieg.

Die Arbeitslosenzahlen zeigen einen allgemeinen Abwärtstrend von 4.202 im Jahr 2015 auf 3.604 im Jahr 2023. Der Anstieg im Jahr 2020 auf 3.847 ist auf die Coronakrise zurückzuführen. Die vorliegenden Zahlen geben die absolute Anzahl der Arbeitslosen an, nicht die Arbeitslosenquote in Prozent.