Flensburg, Stadt

Überblick

Flensburg ist die drittgrößte Stadt Schleswig-Holsteins und mit 92.667 Einwohnern (Stand 2023/2024) die größte im Landesteil Schleswig. Die kreisfreie Stadt erstreckt sich auf 56,73 km² am inneren Ende der Flensburger Förde an der deutsch-dänischen Grenze. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.633 Einwohner je Quadratkilometer. Flensburg ist in 13 Stadtteile und 38 statistische Bezirke gegliedert. Die Stadt ist Standort zweier Hochschulen – der Europa-Universität Flensburg und der Hochschule Flensburg – mit zusammen rund 9.000 Studierenden (Stand 2025).

Marktüberblick und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 10,26 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.823 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,36 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,93. Beide Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Miet- oder Kaufspreisspiegel dar.

Die Angebotsmiete entwickelte sich seit 2018 deutlich steigend: Von 8,27 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie auf 10,27 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von 3,09 Prozent entspricht. Der Kaufpreis verhielt sich dagegen deutlich ruhiger: Er lag 2018 bei 2.633 Euro je Quadratmeter, erreichte 2021 mit 2.966 Euro einen Höhepunkt, fiel dann wieder und lag 2025 bei 2.762 Euro je Quadratmeter. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt nur 0,52 Prozent.

Besonders auffällig ist die Volatilität der Kaufpreise zwischen 2019 und 2021: Nach einem Anstieg von 2.633 auf 2.966 Euro je Quadratmeter folgte ein Rückgang auf 2.788 Euro im Jahr 2023. Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht geschätzt.

Regionale Einordnung

Flensburg liegt bei der Angebotsmiete mit 10,26 Euro je Quadratmeter über dem Schleswig-Holsteinischen Durchschnitt von 9,87 Euro und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch beim Angebotskaufpreis liegt Flensburg mit 2.823 Euro je Quadratmeter über dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,36 Prozent liegt jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 39,82 im Bundesland zeigt, dass Flensburg bei den Vergleichswerten im unteren Drittel liegt – was vor allem an der Kombination aus relativ hohen Preisen und vergleichsweise niedriger Rendite liegt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Harrislee (4,2 km Entfernung) weist mit 3.362 Euro je Quadratmeter den höchsten Kaufpreis auf, während Wees (6,1 km) mit 2.255 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Flensburger Niveau liegt. Die Angebotsmieten der Nachbarorte bewegen sich zwischen 8,80 und 10,96 Euro je Quadratmeter.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Flensburgs wuchs seit 2015 kontinuierlich von 85.942 auf 92.667 Einwohner, was einem Anstieg von 7,83 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief dabei fast linear, mit einem leichten Einbruch 2020 (89.934 Einwohner) und anschließender Erholung. Seit 2023 liegt die Bevölkerung bei 92.667.

Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 4.132 Personen, nach einem Tiefststand von 3.970 im Jahr 2022. Im Vergleich zu 2015 (4.870 Arbeitslose) ist die Zahl über den Zeitraum insgesamt gesunken.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Flensburg Rang 198 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders positiv fällt die Dynamik mit Rang 25 aus – die Stadt liegt damit in den Top 6 % aller Kreise. Der Teilindex Demografie erreicht mit Rang 42 einen weiteren Spitzenwert. Schwächer sind die Indizes Wettbewerb/Innovation (Rang 206) und Wohlstand/soziale Lage (Rang 342). Der Teilindex Arbeitsmarkt liegt bei Rang 179. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis Flensburg, nicht auf die kreisfreie Stadt selbst.