Oeversee

Marktüberblick

Oeversee ist eine Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg in Schleswig-Holstein mit 3.621 Einwohnern auf 36,27 km². Der Ort liegt etwa zehn Kilometer südlich von Flensburg an der Treene und westlich der Bundesautobahn 7. Seit der Fusion mit Sankelmark im Jahr 2008 gehört Oeversee zum Amt Oeversee, das neben Tarp und Sieverstedt insgesamt 11.120 Einwohner umfasst.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,57 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Durchschnitt des Kreises Schleswig-Flensburg (9,63 Euro), während der Angebotskaufpreis mit 2.257 Euro je Quadratmeter leicht darüber liegt (Kreis: 2.209 Euro). Diese Kombination aus moderater Miete und relativ hohem Kaufpreis drückt sich in einer Bruttomietrendite von 5,09 Prozent aus, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,74 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,66 liegt ebenfalls leicht über dem Kreiswert von 19,21.

Im bundeslandweiten Vergleich schneidet Oeversee anders ab: Die Miete liegt unter dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt (9,87 Euro), der Kaufpreis ebenfalls (2.625 Euro), und die Rendite von 5,09 Prozent entspricht nahezu dem Landesmittel von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor liegt mit 19,66 unter dem Landesdurchschnitt von 22,05. Gegenüber Deutschland zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete liegt über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), der Kaufpreis darunter (2.409 Euro).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Oeversee war in den letzten Jahren volatil. Von 6,57 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 ging die Miete zunächst zurück und erreichte mit 5,33 Euro im Jahr 2021 einen Tiefpunkt. Seitdem stieg sie stark an und erreichte mit 11,71 Euro im Jahr 2024 einen Höchstwert, bevor sie 2025 auf 8,00 Euro und 2026 auf 9,00 Euro sank. Der aktuelle Angebotswert von 9,57 Euro liegt über dem Zeitreihenwert von 2026.

Die Kaufpreisentwicklung verlief noch dynamischer: Von 1.675 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Preis bis 2025 auf 3.226 Euro – ein Anstieg von rund 93 Prozent in vier Jahren. Der aktuelle Wert von 2.257 Euro liegt deutlich unter diesem Zeitreihen-Höchststand. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt bei der Miete 4,01 Prozent, beim Kaufpreis 17,80 Prozent. Der Kaufpreis ist also mehr als viermal so schnell gestiegen wie die Miete.

Diese Entwicklung zeigt, dass die Kaufpreise in den letzten Jahren stark angezogen sind, während die Mieten weniger stark mitgewachsen sind. Die aktuelle Differenz zwischen dem Zeitreihen-Höchstwert beim Kaufpreis (3.226 Euro) und dem aktuellen Angebotswert (2.257 Euro) könnte auf eine Marktberuhigung oder eine unterschiedliche Datenerfassung hinweisen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Oeversee ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,57 Euro liegt unter der von Tarp (10,07 Euro), Großsolt (10,94 Euro), Wanderup (10,15 Euro), Sieverstedt (10,00 Euro), Hürup (9,84 Euro) und Havetoft (11,70 Euro), aber über der von Freienwill (8,80 Euro) und Jerrishoe (8,43 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Oeversee mit 2.257 Euro in der Mitte der Nachbargemeinden – darunter liegen Tarp (2.525 Euro), Jerrishoe (2.407 Euro), Wanderup (2.719 Euro) und Hürup (2.491 Euro), darüber Freienwill (2.233 Euro), Großsolt (2.140 Euro), Sieverstedt (1.915 Euro) und Havetoft (1.981 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,09 Prozent liegt über der von Tarp (4,79 Prozent), Freienwill (4,73 Prozent), Jerrishoe (4,20 Prozent), Wanderup (4,48 Prozent) und Hürup (4,74 Prozent), aber unter der von Großsolt (6,13 Prozent), Sieverstedt (6,26 Prozent) und Havetoft (7,09 Prozent). Oeversee liegt damit in der Mitte der Nachbargemeinden – weder besonders hoch noch besonders niedrig.

Die Nachbargemeinden mit den höchsten Renditen (Großsolt, Sieverstedt, Havetoft) zeichnen sich durch vergleichsweise niedrige Kaufpreise bei hohen Mieten aus. Oeversee liegt mit seiner Kombination aus moderater Miete und mittlerem Kaufpreis dazwischen.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Oeversee ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 3.374 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.621 im Jahr 2024, einem Anstieg von 7,3 Prozent. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2021 und 2022 (+122 Einwohner) sowie 2022 und 2023 (+26 Einwohner). Die Bevölkerungsdichte beträgt 100 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Entwicklung der Arbeitslosigkeit zeigt einen Anstieg von 56 im Jahr 2019 auf 96 im Jahr 2023. Die zeitliche Entwicklung entspricht dem Muster ländlicher Räume in Schleswig-Holstein, in denen strukturelle Schwächen im Arbeitsmarkt mit einer dynamischen Entwicklung einhergehen können.

Die Standortfaktoren des Kreises Schleswig-Flensburg im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen ein differenziertes Bild: Der Kreis rangiert insgesamt auf Platz 314 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Stärke (Platz 352) und der Arbeitsmarkt (Platz 359). Positiv hebt sich der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 178 ab, und die Dynamik mit Platz 66 gehört zu den stärksten im Kreisvergleich. Diese Mischung aus dynamischen Impulsen bei gleichzeitig schwacher wirtschaftlicher Basis ist ein Merkmal des Kreises.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu Flensburg als Oberzentrum mit seiner Universität und den Fachhochschulen bleibt ein wichtiger Standortfaktor für die Gemeinde.