Grödersby

Ort und Lage

Grödersby ist eine Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg in Schleswig-Holstein mit 224 Einwohnern auf einer Fläche von 6,65 km². Die Gemeinde liegt in der Landschaft Angeln an der Schlei am Grödersbyer Noor und grenzt im Norden an Arnis, die flächenkleinste Stadt Deutschlands. Das Gemeindegebiet ist vorwiegend landwirtschaftlich geprägt, weist aber auch Gewerbebetriebe im Bereich der Segelsportausrüstung auf. Tourismus ist eine wichtige Einnahmequelle. Die Gemeinde gehört zum Amt Kappeln-Land und hat keine Hochschulen.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der Immobilienmarkt in Grödersby zeigt ein außergewöhnliches Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete liegt mit 13,21 €/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,63 €/m², dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 9,87 €/m² und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.227 €/m² hingegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.209 €/m², dem Landesdurchschnitt von 2.625 €/m² und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m².

Dieses Gefälle führt zu einer Bruttomietrendite von 12,92 %, die das 99. Perzentil in Schleswig-Holstein erreicht – von 1.106 ausgewiesenen Orten liegt Grödersby damit fast an der Spitze. Der Kaufpreisfaktor beträgt 7,74, was bedeutet, dass der Kaufpreis nur dem 7,74-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Schleswig-Flensburg beträgt der durchschnittliche Kaufpreisfaktor 19,21, in Schleswig-Holstein 22,05. Ein niedriger Kaufpreisfaktor signalisiert bei gleicher Miete eine höhere Rendite.

Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und hohen Mieten ist im regionalen Vergleich einzigartig. Die Nachbargemeinden zeigen ein umgekehrtes Muster: Arnis (1,2 km entfernt) weist mit 4.009 €/m² einen über dreimal so hohen Kaufpreis und mit 3,81 % Rendite eine deutlich niedrigere Rendite aus. Winnemark (2,4 km) liegt bei 2.438 €/m² Kaufpreis und 5,62 % Rendite. Dörphof (5,4 km) zeigt mit 1.573 €/m² und 7,98 % Rendite zwar ebenfalls einen vergleichsweise niedrigen Kaufpreis, aber die Miete liegt mit 10,46 €/m² unter der von Grödersby.

Die Daten basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Bei einer Gemeinde mit nur 224 Einwohnern ist die Stichprobengröße sehr klein, was die Werte anfällig für Verzerrungen durch einzelne Inserate macht.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Grödersby war in den letzten Jahren extrem volatil. Lag die Angebotsmiete 2022 noch bei 5,54 €/m², stieg sie 2023 auf 10,71 €/m², fiel 2024 leicht auf 10,00 €/m² und stieg dann 2025 auf 14,31 €/m² sowie 2026 auf 17,50 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 33,3 %. Diese Entwicklung ist deutlich stärker als die typischen Mietsteigerungen in anderen Regionen.

Für den Kaufpreis liegen aus der Zeitreihe nur ein Wert für 2025 vor (1.227,85 €/m²), sodass keine Entwicklungslinie abgebildet werden kann.

Die extreme Volatilität der Mietwerte ist bei einer so kleinen Gemeinde mit 224 Einwohnern wahrscheinlich auf eine sehr geringe Anzahl von Inseraten zurückzuführen. Einzelne Angebote können die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Grödersby entwickelte sich zwischen 2015 (214 Einwohner) und 2024 (224 Einwohner) leicht positiv (+4,7 %). Nach einem Tiefpunkt 2020 mit 200 Einwohnern erholte sich die Gemeinde bis 2022 auf 225 Einwohner und stabilisierte sich danach bei 224. Die Bevölkerungsdichte beträgt 34 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,97 % mit 6 arbeitslosen Personen. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0 % (2016) und 4,38 % (2020). Die niedrige absolute Zahl der Arbeitslosen macht die Quote anfällig für starke Schwankungen durch einzelne Fälle.

Die Gemeinde hat keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Der Kreis Schleswig-Flensburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 314 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Platz 359), während der Index für Dynamik mit Platz 66 deutlich besser abschneidet. Der Wohlstandsindex liegt mit Platz 178 im oberen Mittelfeld.

Regionale Einordnung

Grödersby liegt in einer Region mit sehr unterschiedlichen Immobilienpreisen. Die Nachbargemeinde Arnis, die nur 1,2 km entfernt ist und als Touristenort an der Schlei bekannt ist, weist mit 4.009 €/m² einen über dreimal so hohen Kaufpreis auf wie Grödersby. Kappeln, die nächstgrößere Stadt (2,5 km), liegt mit 5.101 €/m² sogar noch darüber. Diese Unterschiede spiegeln die unterschiedliche Funktion der Orte wider: Während Arnis und Kappeln als Tourismus- und Dienstleistungsorte höhere Preise generieren, bleibt Grödersby als landwirtschaftlich geprägte Gemeinde mit niedrigeren Kaufpreisen.

Die extrem hohe Bruttomietrendite von 12,92 % in Grödersby steht im krassen Gegensatz zu den Nachbargemeinden. Arnis erreicht 3,81 %, Winnemark 5,62 %, Kappeln 2,47 %. Selbst die vergleichsweise günstigen Gemeinden wie Dörphof (7,98 %) und Rabenkirchen-Faulück (6,95 %) liegen deutlich unter dem Wert von Grödersby. Dieses Muster bestätigt, dass die hohe Rendite in Grödersby primär auf den niedrigen Kaufpreis und nicht auf überdurchschnittlich hohe Mieten im absoluten Vergleich zurückzuführen ist.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis, hoher Miete und damit extremer Rendite macht Grödersby zu einem Ausreißer im regionalen Vergleich. Ob dies auf strukturelle Faktoren oder auf die kleine Datenbasis zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig klären.