Hüsby

Marktüberblick

Hüsby ist eine amtliche Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg mit rund 830 Einwohnern auf einer Fläche von 9,68 Quadratkilometern. Der Ort liegt westlich der Kreisstadt Schleswig an der B 201 und hat seinen dörflichen Charakter weitestgehend bewahrt, auch wenn in den letzten Jahren zwei Baugebiete mit rund 40 Wohneinheiten erschlossen wurden. Der ehemals landwirtschaftlich geprägte Ort hat überwiegend Wohnfunktion bekommen.

Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preis-Miete-Verhältnis aus: Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.193 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Angebotsmiete mit 9,89 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Landesmittel Schleswig-Holsteins liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 9,94 Prozent – der höchste Wert unter allen 1.106 Orten im Bundesland (Perzentilrang 96,7). Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,06, was bedeutet, dass der Kaufpreis nur dem etwa zehnfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Schleswig-Flensburg beträgt der Faktor 19,2, in Schleswig-Holstein 22,0.

Wichtig: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel oder tatsächliche Transaktionspreise. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine extrem volatile Entwicklung der letzten Jahre. Die Angebotsmiete stieg von 4,23 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,50 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg von fast 195 Prozent. Der Kaufpreis fiel dagegen von 1.699 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 830 Euro im Jahr 2025 – ein Rückgang von rund 51 Prozent.

Der Mietanstieg verlief nicht linear: Zwischen 2021 (8,25 Euro) und 2022 (7,66 Euro) gab es einen Rückgang, bevor die Werte ab 2023 wieder deutlich stiegen. Der Kaufpreis zeigt einen durchgängig fallenden Trend von 2020 bis 2025, unterbrochen nur von einem flachen Verlauf zwischen 2021 und 2024.

Die Kombination aus stark steigenden Mieten und stark fallenden Kaufpreisen hat die Bruttomietrendite auf nahezu 10 Prozent getrieben. Dieser Effekt ist auf dem deutschen Wohnungsmarkt außergewöhnlich und spiegelt die besondere Marktsituation in Hüsby wider.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Hüsby vor allem durch seine extrem niedrigen Kaufpreise hervor. Mit 1.193 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter allen Nachbarorten: Dannewerk (2.004 Euro), Schuby (2.204 Euro), Busdorf (2.442 Euro), Lürschau (1.866 Euro), Ellingstedt (1.520 Euro), Jagel (1.935 Euro) und Schleswig, Stadt (2.885 Euro).

Bei den Mieten liegt Hüsby mit 9,89 Euro pro Quadratmeter im mittleren bis oberen Bereich der Nachbarn. Nur Lürschau (11,22 Euro), Busdorf (10,43 Euro) und Dannewerk (10,10 Euro) liegen höher. Schuby (9,94 Euro) und Klein Rheide (9,94 Euro) liegen auf ähnlichem Niveau. Ellingstedt (8,35 Euro) und Jagel (9,24 Euro) liegen darunter.

Die Bruttomietrendite von 9,94 Prozent liegt damit weit über allen Nachbarorten, die zwischen 3,99 Prozent (Schleswig) und 7,22 Prozent (Lürschau) liegen. Der Grund ist nicht eine überdurchschnittlich hohe Miete, sondern der überdurchschnittlich niedrige Kaufpreis. Hüsby folgt damit keinem regionalen Muster, sondern ist ein klarer Ausreißer.

Auch im Landesvergleich schneidet Hüsby ungewöhnlich ab: Der Kaufpreis liegt mit 1.193 Euro nur etwa 45 Prozent des Schleswig-Holstein-Durchschnitts von 2.625 Euro, während die Miete mit 9,89 Euro knapp über dem Landesmittel von 9,87 Euro liegt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Hüsby entwickelte sich seit 2015 relativ stabil: Von 794 Einwohnern im Jahr 2015 auf 827 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von rund 4,2 Prozent entspricht. Zwischen 2016 (769) und 2021 (776) gab es leichte Einbußen, seit 2022 steigt die Zahl wieder kontinuierlich.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,48 Prozent (13 arbeitslose Personen) und gehört damit zu den niedrigsten Werten im Bundesland. Der Kreis Schleswig-Flensburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Rang 314 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis im Teilindex Dynamik mit Rang 66 ab, gefolgt vom Wohlstand mit Rang 178. Im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 359) und Demografie (Rang 323) liegen die Werte dagegen schwächer.

Hüsby verfügt über keine Hochschulen. Die niedrige Bevölkerungsdichte von 85 Einwohnern pro Quadratkilometer und die Lage an der B 201 mit direkter Anbindung an die A7 machen den Ort zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler nach Schleswig und Rendsburg.

Für Hüsby liegen keine Bodenrichtwerte vor.