Ellingstedt

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Ellingstedt liegt im nordfriesischen Teil Schleswig-Flensburgs und bietet ein Immobilienangebot, das sich durch deutlich unter dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegende Kaufpreise auszeichnet. Der Angebotskaufpreis von 1.520 Euro je Quadratmeter liegt 31 % unter dem Kreiswert von 2.209 Euro und 42 % unter dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 2.625 Euro. Die Angebotsmiete von 8,35 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreis- (9,63 Euro) und Landesdurchschnitt (9,87 Euro), jedoch knapp unter dem Bundeswert von 8,92 Euro.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 6,59 %, die deutlich über dem Kreiswert (5,74 %) und dem Landesdurchschnitt (5,09 %) liegt. Mit einem Perzentilrang von 85 im Bundesland gehört Ellingstedt zu den Orten mit den höchsten angebotenen Mietrenditen in Schleswig-Holstein. Der Kaufpreisfaktor von 15,17 liegt unter dem Kreiswert von 19,21 und dem Landeswert von 22,05, was die gleiche Richtung beschreibt: Der Preis pro Quadratmeter steht in einem günstigeren Verhältnis zur Miete als in den meisten anderen Orten.

Dieses Muster entspricht dem Profil einer ländlichen Gemeinde ohne städtische Nachfrageimpulse. Die niedrigen Kaufpreise ziehen die Rendite nach oben, während die Mieten selbst nicht über dem Bundesdurchschnitt liegen. Ellingstedt positioniert sich damit als Ort mit einem anbieterseitig attraktiven Renditeniveau, das auf einem entsprechend niedrigen Preisniveau beruht.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen ein sehr unterschiedliches Bild. Die Mietentwicklung seit 2021 ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet: Nach 6,86 Euro im Jahr 2021 stieg der Angebotswert 2022 auf 10 Euro, fiel 2023 auf 6,47 Euro, stieg 2024 wieder auf 10 Euro und lag 2025 bei 7,24 Euro. Diese Volatilität von über 50 % zwischen Hoch- und Tiefwerten deutet darauf hin, dass die Mietwerte stark vom jeweiligen Angebot und nicht von einem stabilen Marktpreis geprägt sind. Eine klare Trendrichtung ist aus diesen Daten nicht ableitbar.

Für den Kaufpreis steht nur ein einzelner Datenpunkt aus dem Jahr 2021 zur Verfügung (892,54 Euro je Quadratmeter). Der aktuelle Wert von 1.520 Euro liegt damit rund 70 % darüber. Dieser Anstieg ist jedoch mit nur einem historischen Messpunkt nicht als gesicherter Markttrend zu bewerten, sondern stellt eine Momentaufnahme im Vergleich zu einem einzelnen Vorjahreswert dar.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen strukturellen Rückgang: Von 781 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2022 auf 731, was einem Verlust von 50 Einwohnern (6,4 %) entspricht. Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 740. Dieser Rückgang korrespondiert mit der geringen Bevölkerungsdichte von 34 Einwohnern je Quadratkilometer und dem landwirtschaftlich geprägten Charakter der Gemeinde.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Ellingstedt bei den Angebotsmieten den niedrigsten Wert aller benachbarten Orte aufweist (8,35 Euro je Quadratmeter). Der nächstgelegene Nachbarort, Hollingstedt, liegt mit 8,61 Euro nur knapp darüber, während die anderen Nachbarn zwischen 9,89 und 10,45 Euro liegen.

Beim Kaufpreis liegt Ellingstedt mit 1.520 Euro je Quadratmeter knapp über Hüsby (1.193 Euro), aber unter Dörpstedt (1.595 Euro) und deutlich unter den Werten von Groß Rheide (2.235 Euro), Silberstedt (2.143 Euro) und Hollingstedt (2.658 Euro). Diese Spanne von 1.193 bis 2.658 Euro bei nur wenigen Kilometern Entfernung zeigt, dass sich die Immobilienpreise im Umland nicht nach der Entfernung zum nächstgrößeren Zentrum richten, sondern ortsspezifische Unterschiede aufweisen.

Die Bruttomietrendite von 6,59 % liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Sie ist höher als die von Hollingstedt (3,89 %) und Schuby (5,41 %), aber niedriger als die von Dörpstedt (6,72 %) und deutlich niedriger als die von Hüsby (9,94 %). Die hohe Rendite in Hüsby korrespondiert mit dem niedrigen Kaufpreis von 1.193 Euro bei einer vergleichsweise hohen Miete von 9,89 Euro — ein Muster, das in Ellingstedt in dieser Form nicht vorliegt.

Auf Kreisebene liegt Ellingstedt mit seiner Rendite über dem Durchschnitt des Kreises Schleswig-Flensburg (5,74 %), was die allgemeine Tendenz zu günstigeren Kaufpreisen in ländlichen Teilen des Kreises widerspiegelt.

Standortfaktoren und Struktur

Der Kreis Schleswig-Flensburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 314 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Wert gilt für den Kreis als Ganzes und lässt keine Aussage über Ellingstedt als einzelne Gemeinde zu. Auffällig ist die starke Polarisierung der Teilindizes: Der Dynamik-Rang von 66 ist sehr gut und weist auf positive Entwicklungsimpulse hin, während der Stärke-Rang von 352 auf eine schwache aktuelle wirtschaftliche Lage hindeutet.

Die Arbeitslosenquote von 2,9 % (2023) liegt im unteren Bereich und entspricht dem Niveau von 2015 (4,98 %). Mit 14 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 740 ist der Arbeitsmarkt klein strukturiert. Die Quote schwankte in den letzten Jahren zwischen 1,86 % (2022) und 4,98 % (2015), ohne einen klaren Auf- oder Abwärtstrend zu zeigen.

Die Wirtschaft der Gemeinde wird überwiegend von der Landwirtschaft geprägt. Bis April 2026 war Ellingstedt Sitz des zentralen Veredelungsbetriebs der Systemgastronomiekette Gosch Sylt, der nach Schuby verlegt wurde. Dieser Strukturwandel unterstreicht den landwirtschaftlichen Charakter der Gemeinde. Nördlich der Gemeinde verläuft die Bundesstraße 201 von Kappeln nach Husum, die eine Anbindung an die überregionale Infrastruktur bietet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.