Klein Rheide

Marktüberblick

Klein Rheide ist eine Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg mit 343 Einwohnern auf 12,82 km². Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,94 €/m² über dem Kreisdurchschnitt (9,63 €/m²) und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 €/m²), während der Angebotskaufpreis mit 2.060 €/m² deutlich unter dem Kreiswert (2.209 €/m²) und dem Landeswert (2.625 €/m²) liegt. Diese Diskrepanz zwischen relativ hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 5,79 %, die sowohl über dem Kreiswert (5,74 %) als auch deutlich über dem Landesdurchschnitt (5,09 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) liegt. Klein Rheide rangiert damit im 75. Perzentil der Bruttomietrendite innerhalb Schleswig-Holsteins – ein Viertel der Orte im Land weist eine höhere Rendite auf.

Der Kaufpreisfaktor von 17,27 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (19,21) und dem Landesdurchschnitt (22,05), was die vergleichsweise günstige Kaufpreislage im Verhältnis zur Miete bestätigt. Für Mieter ist der Markt durch überdurchschnittliche Mieten bei gleichzeitig moderaten Kaufpreisen gekennzeichnet; für Kapitalanleger ergibt sich daraus eine überdurchschnittliche Renditeposition.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Klein Rheide zeigt eine starke Dynamik mit erheblichen Schwankungen. Von 6,82 €/m² im Jahr 2019 stieg die Angebotsmiete bis 2023 auf 10,84 €/m² – ein Anstieg von über 59 % in vier Jahren. 2024 folgte ein deutlicher Rücksetzer auf 8,00 €/m², ehe die Werte 2025 mit 11,73 €/m² ein neues Niveau erreichten. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 9,46 %. Diese Zeitreihe ist nicht geschätzt, basiert also auf beobachteten Werten.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft dagegen stabiler und kontinuierlicher: Von 2.100 €/m² (2021) stieg der Preis auf 2.400 €/m² (2025), was einem CAGR von 3,39 % entspricht. Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Der Kaufpreis liegt damit aktuell unter dem Wert, den die Zeitreihe für 2021 ausweist (2.060 €/m² aktuell vs. 2.100 €/m² 2021), was auf eine Korrektur nach oben in der Schätzung hindeutet.

Die Kombination aus stark schwankender Mietentwicklung und stetig steigendem, geschätztem Kaufpreis erzeugt eine gewisse Unsicherheit in der Markteinschätzung. Die aktuelle Miete von 9,94 €/m² liegt deutlich unter dem 2025-Wert der Zeitreihe (11,73 €/m²), was darauf hindeutet, dass die aktuellen Angebotswerte hinter dem zeitreihenbasierten Niveau zurückliegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Klein Rheide durch ein spezifisches Preis-Miete-Gefälle von den Nachbarn ab. Die Angebotsmiete von 9,94 €/m² liegt knapp über dem Wert von Hüsby (9,89 €/m², 5,2 km entfernt) und unter dem von Groß Rheide (10,45 €/m², 2,6 km entfernt). Der Kaufpreis von 2.060 €/m² liegt jedoch deutlich unter dem von Groß Rheide (2.235 €/m²) und Lottorf (2.350 €/m²), aber über dem von Jagel (1.935 €/m²) und Ellingstedt (1.520 €/m²).

Besonders auffällig ist Hüsby: Mit einem Kaufpreis von nur 1.193 €/m² bei einer Miete von 9,89 €/m² erzielt der Ort eine Bruttomietrendite von 9,94 % – mehr als doppelt so hoch wie in Klein Rheide. Dies entspricht einem Muster, das sich in Ellingstedt (6,59 %) und Dannewerk (6,05 %) in abgeschwächter Form wiederfindet: Orte mit niedrigeren Kaufpreisen bei vergleichbaren Mieten weisen höhere Renditen auf.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt die Miete in Klein Rheide mit 9,94 €/m² um 11,5 % über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²), während der Kaufpreis mit 2.060 €/m² 14,5 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²) liegt. Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis ist in Schleswig-Holstein vergleichsweise selten und erklärt die überdurchschnittliche Renditeposition.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung in Klein Rheide ist stabil: Die Einwohnerzahl stieg von 339 (2015) auf 343 (2024), was einer Zunahme von 1,18 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 27 Einwohner pro km², was den Ort als ländlich geprägte Gemeinde ausweist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,76 % und damit deutlich unter dem typischen Landes- und Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2022 wurde mit 0,88 % ein extrem niedriger Wert erreicht. Diese niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem Prognos-Zukunftsatlas-Rang des Kreises Schleswig-Flensburg: Der Arbeitsmarkt-Index liegt auf Rang 359 von rund 400 Kreiden, was auf strukturelle Schwächen im Kreis hinweist, die in Klein Rheide lokal nicht in gleicher Weise ausgeprägt zu sein scheinen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Schleswig-Flensburg auf Rang 314 von etwa 400 deutschen Kreiden im Gesamtranking ein. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 66 jedoch deutlich besser, während der Stärke-Index mit Rang 352 die schwächste Position einnimmt. Diese Bewertung gilt für den Kreis als Ganzes und lässt sich nicht direkt auf Klein Rheide übertragen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen eher auf den lokalen Bedarf und Zuzügler aus umliegenden Gemeinden beschränkt.