Selk

Marktüberblick

Selk ist eine Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg mit 10,07 km² Fläche und rund 840 Einwohnern. Sie liegt südlich des Haddebyer Noors der Schlei und gehört zum Amt Haddeby. Historisch von der Landwirtschaft geprägt, hat Selk heute eine gemischte Struktur aus ländlicher Urproduktion und Wohnnutzung im Umlandbereich der Stadt Schleswig, die etwa fünf Kilometer nördlich liegt. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgt über die B 77 (Busdorf) und die A 7 westlich der Gemeinde.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt eine Angebotsmiete von 8,98 Euro pro Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.218 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,86 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 20,59. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Selk sind seit 2018 deutlich gestiegen: Von 6,58 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf aktuell 8,98 Euro, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund vier Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear – zwischen 2020 und 2021 fiel die Angebotsmiete vorübergehend von 9,14 auf 7,72 Euro, bevor sie 2022 mit 9,33 Euro einen neuen Höchststand erreichte.

Der Kaufpreismarkt zeigt eine deutlich dynamischere Entwicklung. In der Zeitreihe liegt der Kaufpreis 2023 bei 1.631 Euro pro Quadratmeter und 2026 bei 3.000 Euro – das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von über 22 Prozent. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.218 Euro liegt zwischen diesen beiden Zeitreihenwerten. Der Kaufpreisfaktor von 20,59 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 20,6-Fachen der jährlichen Bruttomiete entspricht – ein Wert, der über dem Kreisdurchschnitt von 19,21 liegt und darauf hindeutet, dass die Kaufpreise relativ zur Miete höher sind als im Kreisdurchschnitt.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Selk mit 8,98 Euro knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 9,63 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Kaufpreis von 2.218 Euro liegt nahe dem Kreiswert von 2.209 Euro, ist aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,86 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,74 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Im Landesperzentil liegt Selk bei 54,75 – mehr als die Hälfte der schleswig-holsteinischen Orte weist eine niedrigere Bruttomietrendite auf. Der Grund für die unterdurchschnittliche Rendite im Kreisvergleich liegt im Kaufpreisfaktor: Mit 20,59 liegt er über dem Kreisdurchschnitt von 19,21, was bedeutet, dass der Kaufpreis relativ zur Miete höher ist als in den meisten anderen Orten des Kreises.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Busdorf (2,5 km) verlangt mit 10,43 Euro eine deutlich höhere Miete bei einem Kaufpreis von 2.442 Euro. Jagel (2,5 km) liegt mit 1.935 Euro deutlich niedriger im Kaufpreis und erzielt eine höhere Rendite von 5,73 Prozent. Geltorf (3,1 km) hat mit 7,61 Euro die niedrigste Miete und mit 4,47 Prozent die niedrigste Rendite der Nachbarn. Schleswig, die nächstgrößere Stadt (4,7 km), weist mit 2.885 Euro den höchsten Kaufpreis und mit 3,99 Prozent die niedrigste Rendite auf – ein Muster, das Selk teilt: Je näher am Stadtzentrum, desto höher die Kaufpreise und desto niedriger die Renditen.

Der Kreis Schleswig-Flensburg insgesamt schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 314 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex eher im unteren Drittel ab. Besonders schwach ist der Rang im Teilindex Arbeitsmarkt (359) und Demografie (323). Positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 66 aus – hier liegt der Kreis im oberen Viertel. Der Wohlstand-Index mit Rang 178 gehört zu den besseren Werten des Kreises.

Demografie und Wirtschaftsstruktur

Die Bevölkerung Selk ist seit 2015 rückläufig: Von 864 Einwohnern im Jahr 2015 auf 838 im Jahr 2024, einem Verlust von rund drei Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 83 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,84 Prozent und schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,48 Prozent (2019) und 3,17 Prozent (2016).

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist im Amt Haddeby organisiert, dessen Verwaltungssitz in Busdorf liegt. Die wirtschaftliche Struktur bleibt von der Landwirtschaft geprägt, ergänzt durch Wohnnutzung für Pendler nach Schleswig. Die Anbindung an die A 7 und die B 76 unterstützt diese Funktion als Wohngemeinde im Umland der Kreisstadt.

Die steigenden Kaufpreise bei gleichzeitig rückläufiger Bevölkerung sind ein auffälliger Befund für den vorliegenden Zeitraum: Während die Einwohnerzahl schrumpft, steigen die Kaufpreise überproportional. Dieser Zusammenhang geht einher mit der Lage Selk als Wohngemeinde im Umland des Mittelzentrums Schleswig.