Busdorf

Marktüberblick: Angebotspreise auf Kreisdurchschnittsniveau

Der Immobilienmarkt in Busdorf bewegt sich auf einem Niveau, das über dem des Kreises Schleswig-Flensburg liegt, aber deutlich unter dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete beträgt 10,43 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 8,4 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 9,63 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.442 Euro pro Quadratmeter übersteigt den Kreiswert von 2.209 Euro um 10,6 Prozent, bleibt aber 6,9 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 19,52 liegt knapp über dem Kreiswert von 19,21 und damit im unteren Drittel der schleswig-holsteinischen Vergleichswerte (Landesdurchschnitt: 22,05). Das bedeutet, dass ein Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt etwa 19,5 Jahre Bruttomiete kostet. Die Bruttomietrendite von 5,12 Prozent entspricht dem Landesmittel von 5,09 Prozent und liegt damit im 62. Perzentil der schleswig-holsteinischen Orte. Im Kreis Schleswig-Flensburg ist die Rendite mit 5,74 Prozent jedoch höher, was darauf hindeutet, dass Busdorf im regionalen Vergleich eine eher teute Kaufpreislage bei moderaten Mieten aufweist.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Schleswig (2,6 km entfernt) liegt mit 2.885 Euro pro Quadratmeter deutlich über Busdorf, während Dannewerk (2,7 km) mit 2.004 Euro pro Quadratmeter günstiger ist. Hüsby (4,4 km) fällt mit 1.193 Euro pro Quadratmeter als deutlicher Ausreißer nach unten auf. Busdorf positioniert sich damit im mittleren Segment der Nachbargemeinden.

Preisentwicklung: Volatile Entwicklung mit Aufwärtstrend

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine erhebliche Volatilität in beiden Märkten. Die Angebotsmiete stieg von 9,44 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,99 Euro im Jahr 2025, mit einem Einbruch im Jahr 2021 auf 8,21 Euro. Der Kaufpreis verzeichnete einen noch stärkeren Schwung: Von 2.412 Euro im Jahr 2018 fiel er 2019 auf 1.735 Euro, stieg 2022 auf 3.227 Euro und fiel 2023 auf 1.526 Euro – ein Rückgang von über 50 Prozent innerhalb eines Jahres. 2025 lag der Kaufpreis bei 2.234 Euro.

Die jährlichen Wachstumsraten liegen bei 3,17 Prozent für die Miete und 3,55 Prozent für den Kaufpreis. Die Werte für 2026 zeigen einen weiteren Anstieg der Miete auf 12,12 Euro und des Kaufpreises auf 3.188 Euro.

Die starke Volatilität beim Kaufpreis entspricht dem Muster kleinerer Märkte, in denen einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Miete zeigt eine stabilere Entwicklung.

Bevölkerungsentwicklung: Stagnation bei hoher Dichte

Busdorf hat 2.048 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 5,35 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 383 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Im Vergleich zu Schleswig-Holstein insgesamt ist das eine überdurchschnittliche Dichte, die durch die Nähe zur Kreisstadt Schleswig und die Lage an der A 7 erklärt wird.

Die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 zeigt eine leichte Abnahme: Von 2.037 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2019 auf 2.129, fiel dann aber kontinuierlich auf 2.048 im Jahr 2024. Die Gesamtentwicklung seit Serienbeginn beträgt nur 0,54 Prozent. Die Bevölkerungsstagnation bei gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen entspricht dem Muster von Gemeinden in Pendlerlage, bei denen die Nachfrage auch von externen Käufern getragen wird.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,9 Prozent und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 3,5 und 5,5 Prozent. Die Quote zeigt damit eine relativ stabile lokale Arbeitsmarktlage.

Standortfaktoren: Historisches Erbe und verkehrliche Anbindung

Busdorf verfügt über einen einzigartigen Standortvorteil: Im Gemeindegebiet liegen die wikingerzeitliche Siedlung Haithabu und ein Teil des Danewerks, beides bedeutende archäologische Stätten von europäischer Bedeutung. Das Wikinger Museum Haithabu im Ortsteil Haddeby ist ein wichtiger touristischer Anziehungspunkt. Der kulturelle Reichtum prägt das Ortsbild und geht einher mit touristischer Nutzung.

Verkehrlich ist Busdorf gut an die Bundesautobahn 7 angebunden, was die Erreichbarkeit von Schleswig (2,6 km), Flensburg und Kopenhagen erleichtert. Der 1998 erschlossene Gewerbepark Wikingerland direkt an der A 7 bietet Gewerbestruktur. Die Gemeinde ist Verwaltungssitz des Amtes Haddeby, was zusätzliche Arbeitsplätze und Infrastruktur sichert.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Schleswig-Flensburg auf Rang 314 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Wert im Index "Stärke" liegt mit Rang 352 im unteren Bereich, während der Index "Dynamik" mit Rang 66 zu den besseren Werten gehört. Der Index "Wohlstand und soziale Lage" erreicht Rang 178 und liegt damit im oberen Drittel. Diese Mischung aus dynamischer Entwicklung und struktureller Schwäche spiegelt sich auch im Immobilienmarkt wider: Die Preise steigen, aber die wirtschaftliche Basis bleibt begrenzt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.