Geltorf

Marktüberblick

Geltorf ist eine Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg mit 367 Einwohnern auf einer Fläche von 8,08 km². Die Gemeinde liegt etwa sieben Kilometer südlich von Schleswig an den nördlichen Ausläufern der Hüttener Berge und ist vorwiegend landwirtschaftlich geprägt, weist aber auch reine Wohngebiete sowie Handwerksbetriebe und Kleinstunternehmen auf. Die Gemeinde gehört zum Amt Haddeby mit Sitz in Busdorf.

Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 7,61 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.043 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,47 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,36. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte.

Die Angebotsmiete in Geltorf liegt deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Schleswig-Flensburg (9,63 Euro pro Quadratmeter) und des Landes Schleswig-Holstein (9,87 Euro pro Quadratmeter). Auch der Angebotskaufpreis mit 2.043 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 2.209 und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 22,36 liegt jedoch leicht über dem Kreiswert von 19,21 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedriger sind als in den meisten anderen Orten – die Rendite ist strukturell gedrückt.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,4 Kilometern weist Geltorf mit 7,61 Euro pro Quadratmeter die niedrigste Angebotsmiete auf. Die nächsten Orte liegen zwischen 8,98 Euro (Selk) und 11,27 Euro (Borgwedel) pro Quadratmeter. Geltorf ist damit der günstigste Ort in der unmittelbaren Nachbarschaft.

Preisentwicklung

Zwischen 2022 und 2026 sind sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise in Geltorf deutlich gestiegen. Die Angebotsmiete lag 2022 bei 6,54 Euro pro Quadratmeter, fiel 2023 leicht auf 6,36 Euro, stieg dann aber bis 2025 auf 8,67 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von rund 33 Prozent innerhalb von drei Jahren. Im Jahr 2026 liegt sie mit 8,40 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem 2025-Wert.

Der Angebotskaufpreis lag 2022 bei 1.393 Euro pro Quadratmeter und beträgt aktuell 2.043 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von rund 47 Prozent. Die zeitliche Entwicklung der Kaufpreise ist dabei nur für 2022 belegt; der aktuelle Wert stellt den Stand der Inserate dar.

Der starke Anstieg der Mieten und Kaufpreise in den letzten Jahren geht einher mit einer stabilen Bevölkerungsentwicklung. Die Einwohnerzahl lag zwischen 2022 und 2024 konstant bei 367, nachdem sie von 376 (2015) auf 356 (2016) gefallen war und sich seither leicht erholt hat. Insgesamt ist die Bevölkerung seit 2015 um 2,4 Prozent gesunken.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Geltorf liegt bei 367 (Stand 2024), die Bevölkerungsdichte bei 45 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 2,4 Prozent auf 367 zurückgegangen. Seit 2022 ist die Zahl mit 367 Einwohnern stabil.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,51 Prozent, was sechs arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt und kennzeichnet den Ort als arbeitsmarktlich stabil. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 2,38 Prozent (2020) und 4,33 Prozent (2016), ohne einen klaren Trend aufzuweisen.

Der Kreis Schleswig-Flensburg, dem Geltorf angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 314 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Platz 359) und in der Demografie (Platz 323). Positiv fällt er im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Platz 178) und in der Dynamik (Platz 66) auf. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Die niedrige lokale Arbeitslosenquote in Geltorf steht damit im Kontrast zur überregional schwachen Arbeitsmarktposition des Kreises.

Standortfaktoren

Geltorf liegt in ländlicher Umgebung südlich von Schleswig. Südlich verläuft die Bundesautobahn 7 von Rendsburg nach Schleswig, nordöstlich die Bundesstraße 76 von Eckernförde nach Schleswig. Die Gemeinde ist Teil des Naturraums Schwansen, Dänischer Wohld, und liegt zwischen Schlei und Eckernförder Bucht.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Fehlen höherer Bildungseinrichtungen ist für den lokalen Immobilienmarkt relevant, da Hochstädte typischerweise eine erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen aufweisen – dieser Effekt entfällt in Geltorf.

Die Bruttomietrendite von 4,47 Prozent liegt im 43. Perzentil aller 1.106 Orte in Schleswig-Holstein. Das bedeutet, dass die Rendite von Geltorf besser ist als die von 43 Prozent der Orte, aber schlechter als die von 57 Prozent. Die niedrige Rendite ergibt sich daraus, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig sind – der Kaufpreisfaktor liegt mit 22,36 über dem Landesdurchschnitt.