Brodersby

Marktüberblick

Brodersby ist eine Gemeinde an der Ostseeküste in Schwansen im Kreis Rendsburg-Eckernförde. Mit 9,79 km² Fläche und 678 Einwohnern (2024) zählt sie zu den kleineren Gemeinden der Region. Der größte Ortsteil ist das Ostseebad Schönhagen mit Kurzentrum, Sandstrand und Steilküste. Tourismus und Landwirtschaft prägen die lokale Wirtschaft. Die Gemeinde liegt an der B 203 zwischen Kappeln und Eckernförde und gehört zum Amt Schlei-Ostsee. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,3 Prozent – deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und ein Zeichen für eine stabile lokale Arbeitsmarktlage, die durch den Tourismus und die Landwirtschaft getragen wird.

Preisniveau und Rendite

Das Preisniveau in Brodersby liegt deutlich über allen regionalen und überregionalen Vergleichswerten. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.918 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit den Kreisdurchschnitt (2.461 €/m²) um 59 Prozent, den Schleswig-Holstein-Durchschnitt (2.625 €/m²) um 49 Prozent und den Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²) um 63 Prozent. Auch die Angebotsmiete von 10,77 €/m² liegt über dem Kreiswert (9,57 €/m²), dem Landeswert (9,87 €/m²) und dem Bundeswert (8,92 €/m²).

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,3 Prozent – einem der niedrigsten Werte im Bundesland. Mit einem Perzentilrang von 11,3 im Landesvergleich liegt Brodersby in den unteren elf Prozent aller Orte Schleswig-Holsteins. Der Kaufpreisfaktor von 30,3 bedeutet, dass das 30,3-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Zum Vergleich: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 21,7, der Landesdurchschnitt bei 22,0. Diese Werte deuten auf einen nachfragestarken Markt hin, in dem Kaufpreise die Mieteinnahmen überproportional übersteigen – ein Muster, das sich auch in den Nachbarorten Arnis (3,81 % Rendite), Kappeln (2,47 %) und Damp (3,49 %) wiederfindet.

Preis- und Mietentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen für Brodersby keine stabile Entwicklung, sondern starke jährliche Schwankungen, die für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen typisch sind.

Bei den Kaufpreisen pendelt der Quadratmeterpreis zwischen 2.274 €/m² (2018) und 4.360 €/m² (2022). Der Wert von 2026 (4.239 €/m²) liegt nahe dem historischen Maximum von 2022. Die Mieten zeigen ein ähnliches Bild: Sie reichen von 6,58 €/m² (2019) bis 13,75 €/m² (2026), wobei der aktuelle Wert von 10,77 €/m² (2026) im oberen Drittel der beobachteten Spanne liegt.

Die CAGR-Werte von 8,1 Prozent für Kaufpreise und 11,1 Prozent für Mieten über einen mehrjährigen Zeitraum spiegeln diese Volatilität wider. Sie sind als durchschnittliche jährliche Entwicklung über die gesamte Reihe zu verstehen und nicht als prognostizierte Wachstumsrate. Die starken Ausschläge von Jahr zu Jahr – etwa der Kaufpreisrückgang von 4.360 €/m² (2022) auf 3.023 €/m² (2023) – machen einzelne Jahreswerte wenig aussagekräftig. Maßgeblich ist das über mehrere Jahre gemittelte Niveau, das deutlich über dem regionalen und bundesweiten Durchschnitt liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Brodersby als einer der teuersten Orte im Umkreis heraus. Von den acht benachbarten Orten liegt der Kaufpreis in Brodersby (3.918 €/m²) über allen außer Kappeln (5.101 €/m²) und Arnis (4.009 €/m²). Die Angebotsmiete von 10,77 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – deutlich unter Grödersby (13,21 €/m²) und Arnis (12,73 €/m²), aber über Dörphof (1573 €/m² Kaufpreis) und Winnemark (2.438 €/m²).

Die niedrige Rendite von 3,3 Prozent ist im Nachbarschaftsvergleich nur von Kappeln (2,47 %) übertroffen. Dörphof (7,98 %) und Grödersby (12,92 %) bieten deutlich höhere Renditen, was auf ein anderes Preis-Miete-Verhältnis hindeutet. Brodersby folgt damit dem Muster der ostseenahe Gemeinden in Schwansen, die durch ihre Lage an der Küste und den Tourismus ein höheres Preisniveau aufweisen als das Umland.

Der Kreis Rendsburg-Eckernförde liegt mit einem Durchschnittskaufpreis von 2.461 €/m² und einer Durchschnittsmiete von 9,57 €/m² deutlich unter Brodersby. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Platz 225 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders gut schneidet er im Dynamik-Index (Platz 64) ab, während Demografie (Platz 324) und Arbeitsmarkt (Platz 315) schwächer abschneiden. Wohlstand und soziale Lage (Platz 128) und Wettbewerb und Innovation (Platz 137) liegen im oberen Mittelfeld.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Brodersby ist seit 2015 um 3,3 Prozent von 701 auf 678 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 69 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Der Rückgang ist moderat und entspricht dem Muster vieler kleiner Gemeinden in Schleswig-Holstein.

Die Arbeitslosenquote von 1,3 Prozent (2023) ist ein deutlicher Positivfaktor. Mit nur fünf arbeitslosen Personen zeigt die Gemeinde eine sehr stabile Arbeitsmarktsituation. Dieser Wert liegt weit unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt und unterstreicht die wirtschaftliche Resilienz, die durch Tourismus und Landwirtschaft getragen wird.

Brodersby verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulen befinden sich in Eckernförde, Kiel und Flensburg. Die Gemeinde ist Teil des Amtes Schlei-Ostsee, dessen Verwaltungssitz in Eckernförde liegt. Die B 203 verbindet die Gemeinde mit den größeren Orten Kappeln und Eckernförde und bietet eine grundlegende Infrastruktur-Anbindung.