Dörphof

Marktüberblick

Dörphof (PLZ 24398) ist eine kleine Gemeinde im Kreis Rendsburg-Eckernförde an der schleswig-holsteinischen Ostseeküste, unmittelbar benachbart zur Gemeinde Damp auf der Halbinsel Schwansen. Mit 738 Einwohnern auf 15,02 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 49 Einwohnern pro km². Der Ort liegt in einer Region, die durch ländliche Struktur und Tourismus geprägt ist. Die Nachbargemeinde Damp verfügt über ein Ostsee Resort mit klinischen Einrichtungen, einem Yachthafen und touristischer Infrastruktur, was die Lage Dörphofs im Umfeld mitbestimmt.

Der Immobilienmarkt in Dörphof zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,46 €/m² leicht über dem Kreis- (9,57 €/m²) und Landesdurchschnitt (9,87 €/m²), während der Angebotskaufpreis mit 1.573 €/m² deutlich unter dem Kreiswert (2.460,73 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (2.624,79 €/m²) liegt. Diese Diskrepanz zwischen relativ hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 7,98 %, die auf dem 92,6. Perzentil in Schleswig-Holstein liegt – also höher als bei 92,6 % aller vergleichbaren Orte im Land. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,53, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 12,53-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Rendsburg-Eckernförde beträgt er 21,66, in Schleswig-Holstein 22,05.

Preisentwicklung und regionale Einordnung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise in Dörphof zeigen extreme Schwankungen, die auf einen kleinen, illiquiden Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,68 €/m² (2019) und 14,18 €/m² (2022) – eine Spanne von mehr als 100 %. Auch der Angebotskaufpreis variierte stark: von 1.332,69 €/m² (2026) bis 2.272,73 €/m² (2019). Diese Volatilität ist bei einem Ort mit nur 738 Einwohnern nicht überraschend: Bereits einzelne Inserate können den Durchschnittswert erheblich verzerren.

Der CAGR für die Miete liegt bei 9,20 %, der für den Kaufpreis bei -0,32 %. Diese Werte sind jedoch aufgrund der geringen Datenpunkte und der hohen Schwankungen mit großer Vorsicht zu interpretieren. Sie spiegeln weniger eine strukturelle Marktentwicklung wider als vielmehr die unstete Datenlage.

Im regionalen Vergleich weist Dörphof unter den Nachbarorten den niedrigsten Angebotskaufpreis auf – nur Grödersby (1.227 €/m²) liegt darunter. Bei der Angebotsmiete liegt Dörphof mit 10,46 €/m² im unteren Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Damp (12,55 €/m²) und Grödersby (13,21 €/m²), aber über Karby (9,56 €/m²) und unter Winnemark (11,42 €/m²). Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und mittelhoher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 7,98 %, die unter den Nachbarorten nur von Grödersby (12,92 %) übertroffen wird.

Demografie und Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung in Dörphof ist stabil: Die Einwohnerzahl bewegte sich zwischen 2015 und 2024 zwischen 708 und 745, mit einem leichten Anstieg von 729 (2015) auf 738 (2024), was einer Veränderung von rund 1,2 % entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,84 %, was unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine relativ stabile lokale Wirtschaftssituation hindeutet. Mit 13 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 738 ist der Arbeitsmarkt klein und überschaubar.

Der Kreis Rendsburg-Eckernförde, dem Dörphof angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 225 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 64 im oberen Drittel, während der Stärke-Index mit Rang 264 im unteren Bereich rangiert. Dieser Widerspruch zwischen Dynamik und Stärke beschreibt ein Muster, das in vielen ländlichen Räumen Schleswig-Holsteins zu beobachten ist: Der Kreis verfügt über Wachstumspotenziale (etwa durch Tourismus oder Pendlerbeziehungen), weist aber gleichzeitig strukturelle Schwächen in Wirtschaftsstärke und Wohlstand auf. Der Index für Demografie (Rang 324) und Arbeitsmarkt (Rang 315) liegt jeweils im unteren Quartil, was auf demografischen Wandel und arbeitsmarktpolitische Herausforderungen hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen aus Studierendensicht nicht beeinflusst. Die Lage an der Ostseeküste und die Nähe zu Damp mit dessen touristischer und klinischer Infrastruktur könnten jedoch als Standortvorteil wirken.