Harrislee

Überblick

Harrislee ist eine Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg in Schleswig-Holstein. Auf einer Fläche von 18,92 km² leben rund 11.733 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 620 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde liegt nördlich der kreisfreien Stadt Flensburg direkt an der dänischen Grenze. Die Nachbargemeinde Flensburg ist nur 4,2 km entfernt, der nächstgelegene Grenzübergang nach Dänemark befindet sich in Harrislee selbst. Die Gemeinde ist Teil des ländlichen Umlands einer Mittelstadt und profitiert von ihrer exponierten Lage im Grenzraum.

Aktuelle Marktlage

Der Immobilienmarkt in Harrislee zeigt ein deutliches Preisgefälle zwischen Miet- und Kaufsegment. Die Angebotsmiete liegt bei 9,26 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.362 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,26, die Bruttomietrendite liegt bei 3,31 Prozent.

Im regionalen Vergleich fällt auf: Die Angebotsmiete in Harrislee liegt zwar knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro je Quadratmeter, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 9,63 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Beim Kaufpreis zeigt sich das umgekehrte Bild: Harrislee liegt mit 3.362 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.209 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,31 Prozent platziert Harrislee im unteren Perzentil der Schleswig-Holsteiner Gemeinden (11,4. Perzentil). Das bedeutet, dass nur etwa 11 Prozent der Orte im Bundesland eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor von 30,26 bestätigt diese Einschätzung: Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 19,21 liegt Harrislee deutlich darüber.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Harrislee zeigen eine volatile Entwicklung. Von 8,35 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte zunächst leicht an, erreichten 2023 mit 9,46 Euro einen ersten Höhepunkt und legten 2024/2025 weiter auf 10,10 bzw. 10,32 Euro zu. Im Jahr 2026 sind die Angebotsmieten wieder auf 7,88 Euro je Quadratmeter gesunken. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei -0,72 Prozent.

Beim Kaufpreis ist ein deutlich stärkerer Anstieg zu verzeichnen. Von 2.425 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise kontinuierlich auf 3.437 Euro im Jahr 2022. Nach einem Rückgang auf 2.770 Euro im Jahr 2023 folgte ein erneuter Anstieg auf 3.886 Euro (2025) und 4.009 Euro (2026). Die jährliche Wachstumsrate beträgt 6,49 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt damit eine stärkere Dynamik als die Mietentwicklung. Der Anstieg der Kaufpreise übertrifft das Wachstum der Mieten deutlich, was den steigenden Kaufpreisfaktor und die sinkende Rendite erklärt.

Regionale Einordnung

Harrislee liegt im oberen Preissegment der Region. Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis zeigt sich ein klares Bild:

- Flensburg (4,2 km): 2.823 Euro je Quadratmeter, 10,26 Euro Miete - Handewitt (5,7 km): 2.908 Euro je Quadratmeter, 10,19 Euro Miete - Glücksburg (11,3 km): 4.241 Euro je Quadratmeter, 10,91 Euro Miete - Wees (8,9 km): 2.255 Euro je Quadratmeter, 10,16 Euro Miete - Osterby (11,1 km): 1.826 Euro je Quadratmeter, 9,99 Euro Miete

Harrislee liegt beim Kaufpreis zwischen den Städten Flensburg und Handewitt einerseits und den ländlicheren Gemeinden Wees und Osterby andererseits. Die Angebotsmiete liegt im unteren Bereich der Nachbargemeinden, was auf ein überproportional hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Die Gemeinde profitiert von ihrer Lage im Umland der Stadt Flensburg, die als Oberzentrum mit rund 95.568 Einwohnern (Stand 2025) dient. Flensburg ist die drittgrößte Stadt Schleswig-Holsteins und bietet als Mittelzentrum Infrastruktur, Arbeitsplätze und kulturelle Angebote.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Harrislees hat sich in den letzten Jahren entwickelt: Von 11.285 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde auf 11.733 Einwohner im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 4 Prozent entspricht. Besonders stark war das Wachstum zwischen 2015 und 2022, als die Einwohnerzahl von 11.285 auf 11.910 stieg. Seit 2022 ist die Bevölkerung leicht rückläufig (11.733 im Jahr 2023 und 2024).

Die Arbeitslosenzahl ist von 448 im Jahr 2015 auf 362 im Jahr 2023 gesunken. Dies entspricht einem Rückgang von rund 19 Prozent. Die absolute Zahl der Arbeitslosen bleibt jedoch im Verhältnis zur Bevölkerung relativ hoch.

Der Kreis Schleswig-Flensburg, dem Harrislee angehört, hat insgesamt 205.816 Einwohner auf einer Fläche von 2.071 Quadratkilometern. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Rang 314 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 359) und Demografie (Rang 323). Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 268 etwas besser, und bei Wohlstand und sozialer Lage erreicht er Rang 178. Die Dynamik des Kreises wird mit Rang 66 von 400 als relativ stark eingestuft.

Fazit

Harrislee ist eine kleine, dicht besiedelte Gemeinde im Grenzraum zu Dänemark. Die Lage direkt an der dänischen Grenze und die Nähe zu Flensburg als Oberzentrum prägen die Gemeinde. Der Grenzhandel ist ein bekanntes Merkmal der Region, wobei Skandinavier einen signifikanten Anteil am lokalen Umsatz ausmachen.

Die Immobilienpreise in Harrislee liegen über dem regionalen Durchschnitt, was sich in einem hohen Kaufpreisfaktor und einer niedrigen Bruttomietrendite widerspiegelt. Die Kaufpreise haben sich in den letzten Jahren deutlich stärker entwickelt als die Mieten.

Die Bevölkerungsentwicklung war bis 2022 positiv, ist seither jedoch leicht rückläufig. Der Arbeitsmarkt zeigt eine positive Entwicklung mit sinkenden Arbeitslosenzahlen.

Der Prognos-Zukunftsatlas stuft den Kreis Schleswig-Flensburg insgesamt als eher schwach aufgestellt ein, wobei die Dynamik des Kreises als positiver Faktor hervorgehoben wird.