Wilhelmshaven, Stadt

Marktüberblick

Wilhelmshaven, eine kreisfreie Stadt in Niedersachsen an der Nordseeküste, weist einen Immobilienmarkt auf, der sich durch vergleichsweise niedrige Preise auszeichnet. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 7,50 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.977 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,56 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,95.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt – nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Diese Werte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und der tatsächlich erzielten Preise.

Der niedrige Kaufpreisfaktor von 21,95 bedeutet, dass der Angebotskaufpreis dem 21,95-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im niedersächsischen Vergleich liegt Wilhelmshaven damit leicht über dem Landesdurchschnitt von 20,92, was auf die relativ niedrigen Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen hindeutet.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine deutliche Aufwärtsentwicklung bei Mieten und Kaufpreisen, die jedoch mit Schwankungen verbunden ist.

Bei den Mieten lag der Wert 2018 noch bei 5,76 Euro pro Quadratmeter und stieg bis 2022 auf 7,02 Euro an. Nach einem Rückgang auf 6,73 Euro im Jahr 2023 folgte ein weiterer Anstieg auf 7,07 Euro (2024) und 6,90 Euro (2025). Der Wert von 8,04 Euro für 2026 stellt einen deutlichen Sprung dar. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) der Miete beträgt 4,26 Prozent.

Bei den Kaufpreisen war die Entwicklung noch dynamischer: Von 1.358,65 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte 2019 auf 1.962,86 Euro, sanken 2020 leicht auf 1.879,21 Euro und erreichten 2022 mit 1.979,73 Euro ein erstes Hoch. Nach einem Rückgang auf 1.765,10 Euro im Jahr 2024 folgte ein starker Anstieg auf 2.076,94 Euro (2025) und 2.501,23 Euro (2026). Die jährliche Steigerungsrate liegt bei 7,93 Prozent.

Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Daten. Die starken Anstiege in den jüngsten Jahren (insbesondere 2025 und 2026) deuten auf eine dynamische Marktentwicklung hin, die über den langfristigen Trend hinausgeht.

Bevölkerungsentwicklung

Wilhelmshaven hat eine Bevölkerung von 76.247 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 107,11 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 712 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre verlief relativ stabil mit leichten Schwankungen: Von 75.995 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2017 auf 76.316, fiel dann bis 2021 auf 75.027 und erholte sich seither wieder auf 76.247 (2023 und 2024). Insgesamt zeigt sich eine minimale positive Entwicklung von 0,33 Prozent seit Beginn der Reihe.

Die Arbeitslosenentwicklung zeigt ebenfalls Schwankungen: Von 4.652 Arbeitslosen im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2022 auf 3.451, stieg 2023 jedoch wieder auf 4.228. Die absolute Zahl der Arbeitslosen bleibt damit ein relevanter Faktor für den lokalen Arbeitsmarkt.

Regionale Einordnung

Im niedersächsischen Vergleich liegt Wilhelmshaven bei den Angebotsmieten (7,50 €/m²) unter dem Landesdurchschnitt von 8,50 €/m². Auch beim Angebotskaufpreis (1.977 €/m²) liegt die Stadt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 €/m². Die Bruttomietrendite von 4,56 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland beträgt 40,76, was bedeutet, dass Wilhelmshaven in der unteren Hälfte der niedersächsischen Standorte liegt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten fällt der Abstand noch deutlicher aus: Sande (6,7 km entfernt) weist mit 8,48 €/m² eine höhere Angebotsmiete und mit 1.791 €/m² einen niedrigeren Kaufpreis auf. Schortens (11 km) liegt bei 9,11 €/m² Miete und 2.427 €/m² Kaufpreis. Varel (14 km) erreicht 8,85 €/m² Miete und 2.923 €/m² Kaufpreis. Jever (15,2 km) liegt bei 9,67 €/m² Miete und 2.703 €/m² Kaufpreis.

Wilhelmshaven hat damit in allen relevanten Kennzahlen die niedrigsten Werte im direkten Umland. Dies spiegelt die besondere wirtschaftliche Struktur der Stadt wider, die durch Hafen, Marine und industrielle Nutzung geprägt ist.

Standortfaktoren

Wilhelmshaven ist eine Stadt mit besonderer wirtschaftlicher Struktur. Die Stadt ist der größte Standort der Deutschen Marine und seit der Umsetzung des Stationierungskonzepts 2011 der größte Standort der Bundeswehr insgesamt. Einer der größten Marinestützpunkte in Westeuropa ist hier angesiedelt.

Der Hafen spielt eine zentrale Rolle: Wilhelmshaven verfügt über den Tiefwasserhafen mit der größten Wassertiefe in Deutschland und ist der größte Erdölumschlaghafen des Landes. 72 Prozent des Rohölumschlags aller deutschen Seehäifen und fast 27 Prozent des deutschen Rohölimports werden über Wilhelmshaven abgewickelt. Von hier führen Pipelines zu Erdölraffinerien im Rhein-Ruhr-Gebiet und nach Hamburg.

Mit dem im September 2012 eröffneten JadeWeserPort erhielt Wilhelmshaven ein von der Tide unabhängiges Containerterminal, das auch die größten Containerschiffe voll beladen abfertigen kann. Das Hafen- und Logistikgelände umfasst rund 344 Hektar.

Die Stadt ist zudem Standort der Jade Hochschule (Standort Wilhelmshaven/Oldenburg/Elsfleth) sowie wissenschaftlicher Forschungseinrichtungen wie der Senckenberg Gesellschaft für Naturforschung, des Niedersächsischen Instituts für historische Küstenforschung, des Instituts für Vogelforschung und des Instituts für Chemie und Biologie des Meeres.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis Wilhelmshaven auf Platz 331 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index wird Platz 215 erreicht, im Stärke-Index Platz 335. Die Teilindizes zeigen Werte von 82 (Demografie), 274 (Arbeitsmarkt), 331 (Wettbewerb und Innovation) und 366 (Wohlstand und soziale Lage). Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde.

Für Wilhelmshaven liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.