Varel, Stadt

Marktüberblick

Varel, Stadt, liegt im äußersten Südosten des Landkreises Friesland in Niedersachsen, südlich des Jadebusens. Mit rund 24.335 Einwohnern auf einer Fläche von 113,75 km² ist sie die größte Kommune des Landkreises und zählt zur Kategorie der Mittelstädte. Die Stadt ist in 21 Stadtteile gegliedert, wobei die Kernstadt etwa 11.000 Einwohner aufweist. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 214 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Varel weist im aktuellen Angebot eine Angebotsmiete von 8,85 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.923 Euro je Quadratmeter aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,63 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 27,52. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Ergebnis dar.

Preisniveau und regionale Einordnung

Die Angebotsmiete in Varel liegt mit 8,85 Euro je Quadratmeter leicht über dem niedersächsischen Landesdurchschnitt von 8,50 Euro, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro. Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Jade (8,72 €/m²) und Wilhelmshaven (7,50 €/m²) liegen niedriger, während Wiefelstede (10,51 €/m²) und Rastede (10,36 €/m²) höhere Mietwerte ausweisen.

Beim Angebotskaufpreis liegt Varel mit 2.923 Euro je Quadratmeter über dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 3.444 Euro. Im Vergleich zu den Nachbarn liegt der Preis über Jade (2.043 €/m²), Wilhelmshaven (1.977 €/m²) und Sande (1.791 €/m²), unterhalb von Wiefelstede (3.507 €/m²) und Rastede (3.557 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,63 Prozent liegt im unteren Drittel des Bundeslands (Perzentilrang 10,9 von 942 Standorten in Niedersachsen). Sie ist deutlich niedriger als der Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 3,86 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,52 liegt über dem Landesdurchschnitt von 20,92, aber leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 28,67.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung der Mieten und Kaufpreise in Varel zeigt ausgeprägte Schwankungen über die Jahre 2018 bis 2026.

Bei den Mieten entwickelte sich der Wert von 6,88 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 zunächst rückläufig auf 6,29 Euro (2019), stieg dann kontinuierlich auf 8,69 Euro (2023), fiel 2024 auf 7,95 Euro und legte 2025 auf 8,97 Euro sowie 2026 auf 11,38 Euro zu. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die Reihe beträgt 6,49 Prozent.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung noch volatiler: Von 2.222,50 Euro je Quadratmeter (2018) stieg der Wert auf 3.220,59 Euro (2020), fiel dann 2021 stark auf 1.960,38 Euro, erholte sich 2022 auf 2.612,18 Euro, sank leicht auf 2.491,53 Euro (2023), stieg 2024 auf 2.615,58 Euro und erreichte 2025 mit 3.846,04 Euro einen deutlichen Höchststand, bevor er 2026 auf 3.283,94 Euro sank. Der CAGR liegt bei 5,00 Prozent.

Die starken Schwankungen, insbesondere der Einbruch 2021 beim Kaufpreis und die extremen Werte 2025/2026, deuten auf ein eher kleines und schwankungsanfälliges Marktumfeld hin. Die vorliegenden Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Varel war über den Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2024 relativ stabil. Von 23.884 Einwohnern (2015) entwickelte sich die Zahl leicht auf 24.017 (2019), sank dann auf 23.957 (2021) und stieg 2022 deutlich auf 24.397, um sich 2023 und 2024 bei 24.335 Einwohnern zu stabilisieren. Insgesamt zeigt sich ein Anstieg von 1,89 Prozent seit Beginn der Reihe.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 796, sank bis 2019 auf 628, stieg 2020 auf 670, fiel 2022 auf 620 und lag 2023 bei 716. Die Arbeitslosenquote lässt sich aus den absoluten Zahlen und der Bevölkerungszahl ableiten und lag 2023 bei etwa 2,9 Prozent der erwerbsfähigen Bevölkerung (bezogen auf die Gesamtbevölkerung).

Standortfaktoren

Der Landkreis Friesland, in dem Varel liegt, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 296 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Dynamik 354, Stärke 263, Demografie 316, Arbeitsmarkt 305, Wettbewerb und Innovation 287, Wohlstand und Soziale Lage 207. Der Kreis liegt damit in der unteren bis unteren Mittelfeld-Hälfte der deutschen Kreisvergleiche.

Der Index für Wohlstand und Soziale Lage (Rang 207) ist der stärkste Teilindikator, während die Dynamik (Rang 354) und die Demografie (Rang 316) die schwächsten Bereiche darstellen. Varel selbst weist keine Hochschulen auf.

Wirtschaftlich ist Varel durch traditionelle Industrie (Eisenwerk Varel, gegründet 1842), die Friesland Porzellanfabrik und die Stiftung Offshore-Windenergie geprägt. Die Stadt liegt verkehrsgünstig südlich von Wilhelmshaven und ist über die Bundesautobahn 28 an das überregionale Netz angebunden. Das Stadtgebiet besteht zu etwa 68 Prozent aus Landwirtschaftsflächen, hinzu kommen 10 Prozent Wald und 2,5 Prozent Wasserflächen.