Ovelgönne

Marktüberblick

Ovelgönne präsentiert sich als einer der renditestärksten Immobilienmärkte Niedersachsens. Mit einer Bruttomietrendite von 5,84 % liegt die Gemeinde im oberen Quartil des Landes – auf dem 73. Perzentil von 942 vergleichbaren Orten. Dieser Wert resultiert aus einer besonderen Kombination: Die Angebotsmiete von 9,18 Euro pro Quadratmeter liegt über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und sogar leicht über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis mit 1.889 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Landesmittel von 2.166 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 17,14 unterstreicht diese Diskrepanz: Er liegt unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,9 und dem Kreiswert von 21,9. Das bedeutet, dass die Mieten in Ovelgönne im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als in den meisten anderen Orten. Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden fällt auf: Brake (4,61 %), Stadland (3,94 %) und Berne (3,66 %) liegen deutlich unter der Ovelgönner Rendite. Nur Elsfleth (5,84 %) und Nordenham (5,43 %) erreichen ein vergleichbares Niveau. Der niedrige Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig hohen Mieten macht Ovelgönne zu einem der attraktivsten Mietmärkte der Region.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Ovelgönne verläuft stabil und deutlich steigend. Von 5,92 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 kletterte die Angebotsmiete bis 2026 auf 8,56 Euro – ein jährliches Wachstum von durchschnittlich 4,72 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2021 und 2022, als die Miete von 5,76 auf 7,84 Euro pro Quadratmeter sprang. Seit 2023 pendelt sie bei rund 8,70 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt ein völlig anderes Bild: Sie ist extrem volatil und lässt sich kaum in ein klares Trendmuster fassen. Nach 2.380 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 folgte 2021 ein Sprung auf 3.795 Euro – ein Anstieg von über 59 Prozent in einem Jahr. Im Jahr 2022 stürzte der Preis dann auf 1.543 Euro ab, erholte sich 2023 auf 2.512 Euro, fiel 2024 auf den Tiefstwert der Reihe von 1.001 Euro und stieg 2025 wieder auf 1.811 Euro. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.889 Euro liegt damit in der Mitte dieses breiten Spektrums.

Diese extreme Schwankungsbreite – von unter 1.000 bis fast 3.800 Euro pro Quadratmeter – entspricht dem Muster kleiner ländlicher Märkte, bei denen einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der CAGR von -5,21 Prozent über die gesamte Reihe zeigt, dass der langfristige Trend trotz der Volatilität leicht negativ ist.

Demografie und Bevölkerungsentwicklung

Die Gemeinde Ovelgönne hat 5.420 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 124,27 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 44 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft stabil: Von 5.376 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl zunächst bis auf ein Tief von 5.176 im Jahr 2019, erholte sich dann aber wieder und liegt seit 2022 bei über 5.400. Insgesamt zeigt sich ein leichter Zuwachs von 0,82 Prozent über den Beobachtungszeitraum.

Die Arbeitslosenquote ist in der Zeitreihe als absolute Zahl angegeben und liegt bei 117 im Jahr 2023, gegenüber 158 im Jahr 2015. Dies entspricht einem Rückgang, wobei die genaue prozentuale Quote nicht aus den vorliegenden Daten abgeleitet werden kann.

Die demografische Stabilität in einer ländlichen Gemeinde, die gleichzeitig Zuzug verzeichnet, geht einher mit einer stabilen Wohnraumnachfrage. Die Gemeinde ist in vier Gemarkungen gegliedert: Großenmeer, Oldenbrok, Strückhausen und Ovelgönne, wobei Strückhausen mit 64,41 Quadratkilometern den größten Anteil stellt.

Regionale Einordnung

Ovelgönne liegt verkehrsgünstig im Städteviereck Bremen–Oldenburg–Wilhelmshaven–Bremerhaven, 24 Kilometer von Bremen, 16 Kilometer von Oldenburg und nur sechs Kilometer von der Kreisstadt Brake entfernt. Diese Lage entspricht dem Muster von Wohngemeinden, die von der Infrastruktur der Metropolen profitieren, ohne deren Preise zu erreichen.

Im Vergleich zum gesamten Landkreis Wesermarsch, der neun Orte umfasst, zeigt Ovelgönne ein klares Profil: Die Miete liegt mit 9,18 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 8,82 Euro, der Kaufpreis mit 1.889 Euro jedoch unter dem Kreiswert von 2.290 Euro. Daraus resultiert die überdurchschnittliche Rendite von 5,84 Prozent gegenüber 4,80 Prozent im Kreis. Der Kaufpreisfaktor von 17,14 liegt deutlich unter dem Kreiswert von 21,9.

Auf Landesebene schneidet Ovelgönne bei der Mietrendite im oberen Drittel ab (73. Perzentil), während die absoluten Miet- und Kaufpreise im Mittelfeld liegen. Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete knapp über dem Durchschnitt, der Kaufpreis jedoch deutlich darunter.

Die Nachbargemeinden zeigen ein heterogenes Bild: Brake (4,61 % Rendite) und Stadland (3,94 %) haben deutlich niedrigere Renditen bei höheren Kaufpreisen. Elsfleth erreicht mit 5,84 Prozent eine identische Rendite wie Ovelgönne, jedoch bei höheren Mieten und einem ähnlichen Kaufpreis. Berne fällt mit nur 3,66 Prozent Rendite und einem Kaufpreis von 3.109 Euro pro Quadratmeter als teuerster Nachbarort auf.

Standortfaktoren

Der Landkreis Wesermarsch erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 275 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index mit Rang 180 ist der stärkste Bereich, während der Arbeitsmarkt mit Rang 295 und die Stärke mit Rang 295 die schwächsten Bereiche darstellen. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 283 ebenfalls im unteren Segment.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Der Ort ist stark von der Landwirtschaft geprägt und bezeichnet sich selbst als das „Grüne Herz der Wesermarsch". Die Gemeinde ist nahezu frei von Industrie, geprägt von Weideland und dem für die Wesermarsch typischen Entwässerungsgraben-Netz.

Die Kombination aus ländlicher Struktur, fehlender industrieller Präsenz und der Nähe zu den größeren Städten Bremen und Oldenburg definiert das Standortprofil: Ovelgönne ist ein ruhiger Wohnstandort, der von der Infrastruktur der Metropolen profitiert, ohne deren Preise zu erreichen.