Stadland

Marktüberblick: Niedrige Mieten bei vergleichsweise hohen Kaufpreisen

Stadland ist eine Gemeinde im nordwestlichen Niedersachsen im Landkreis Wesermarsch mit rund 7.500 Einwohnern auf 114 km². Sie besteht aus den Ortsteilen Rodenkirchen (ca. 4.000 Einwohner), Schwei (ca. 1.500), Seefeld und Kleinensiel (ca. 800) und liegt auf einer Halbinsel zwischen Unterweser und Jadebusen. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert mit einer Bevölkerungsdichte von 66 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der lokale Immobilienmarkt weist ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 7,25 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt der Wesermarsch (8,82 Euro), unter dem niedersächsischen Mittel (8,50 Euro) und unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Gleichzeitig liegen die Kaufpreise mit 2.210 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Landesmittel (2.166 Euro). Diese Kombination aus niedrigen Mieten und relativ hohen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,94 Prozent – die niedrigste aller acht Nachbarorte und ein Perzentilrang von nur 19,3 im Bundesland. Das bedeutet, dass die Rendite in Stadland unter der von etwa 80 Prozent der vergleichbaren Orte in Niedersachsen liegt.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen auf kleinem Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet.

Bei den Kaufpreisen schwankten die Werte zwischen 1.017 Euro pro Quadratmeter (2022) und 3.018 Euro (2020). Der Wert von 2022 liegt bei rund einem Drittel des Wertes von 2020. 2024 wurde mit 3.670 Euro ein lokaler Höchststand erreicht, 2025 und 2026 folgen mit 3.698 und 3.792 Euro weitere Anstiege. Die CAGR von knapp 5 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 verdeckt diese starken Ausschläge.

Auch die Mieten zeigen keine stabile Entwicklung: Nach einem Anstieg von 5,45 Euro (2018) auf 8,36 Euro (2021) folgte ein Rückgang auf 5,77 Euro (2023), bevor der Wert 2026 bei 7,58 Euro wieder höher lag als zum Serienbeginn. Die CAGR von 4,2 Prozent ist ebenfalls ein Mittelwert über starke Schwankungen.

Die hohe Volatilität bei gleichzeitig niedrigen absoluten Werten (Miete unter 8 Euro, Kaufpreis unter 4.000 Euro) spricht für einen kleinen, wenig liquiden Markt, bei dem einzelne Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Vergleich zu Nachbarn und Kreis

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Stadland bei den Mieten den Schlussplatz unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 19,3 km belegt. Die nächste Umgebung liegt mit Werten zwischen 7,94 Euro (Bremerhaven, Nordenham) und 9,90 Euro (Elsfleth) deutlich höher.

Bei den Kaufpreisen liegt Stadland mit 2.210 Euro pro Quadratmeter über allen Nachbarorten – höher als Brake (2.121 Euro), Hagen im Bremischen (2.116 Euro) und Elsfleth (2.036 Euro). Der Abstand zu den günstigsten Nachbarn ist groß: Loxstedt (1.709 Euro) und Nordenham (1.755 Euro) liegen deutlich darunter.

Die daraus resultierende Bruttomietrendite ist in allen Nachbarorten deutlich höher: Sie reicht von 4,61 Prozent in Brake bis 6,48 Prozent in Loxstedt. Stadland liegt mit 3,94 Prozent am unteren Ende. Dieses Muster – die niedrigsten Mieten bei den höchsten Kaufpreisen der Region – ist in der Nachbarschaft einzigartig und hebt Stadland als deutlichen Ausreißer hervor.

Auch im Kreisvergleich schneidet Stadland bei der Rendite schlechter ab als der Kreisdurchschnitt von 4,80 Prozent, während der Kaufpreisfaktor mit 25,41 deutlich über dem Kreiswert von 21,93 liegt.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur ohne städtische Impulse

Der Landkreis Wesermarsch, in dem Stadland liegt, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 275 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Arbeitsmarkt (295) und Wohlstand (283). Der Dynamik-Rang mit Platz 180 ist im Mittelfeld, was auf einige positive Impulse hindeutet, die aber von strukturellen Schwächen überlagert werden.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 nahezu stabil: Von 7.476 Einwohnern (2015) auf 7.514 (2024) entspricht das einem Wachstum von weniger als einem Prozent. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 174 Personen. Ohne Hochschulen am Ort und mit einer geringen Bevölkerungsdichte von 66 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Stadland eine ländlich geprägte Gemeinde ohne städtische Zuggkraft.

Die historische Bedeutung als Teil der friesischen Landschaft Stadland und die Lage zwischen Weser und Jadebusen prägen das Bild der Gemeinde, bieten aber keine direkten Erklärungen für die aktuelle Marktsituation.