Berne

Marktüberblick

Berne ist eine Gemeinde im südlichen Teil der Wesermarsch mit knapp 7.000 Einwohnern auf 85,1 km² Fläche. Der Immobilienmarkt ist durch deutlich über dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegende Kaufpreise bei moderat darüber liegenden Mieten gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 9,48 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 3.109 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,66 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 27,32.

Der Kaufpreisfaktor von 27,32 bedeutet, dass das 27,32-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Das ist ein Indikator für einen Markt mit niedrigen Renditeerwartungen – Käufer zahlen hier einen Aufpreis für die Immobilie, nicht für die laufende Mieteinnahme. Die Bruttomietrendite von 3,66 Prozent liegt weit unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent und dem niedersächsischen Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Sie ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 18 km.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen für Berne extreme jährliche Schwankungen, die auf sehr kleine Fallzahlen oder Datenqualitätsprobleme hindeuten. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.092 Euro je Quadratmeter (2018) und 3.599 Euro (2023), mit einem Einbruch auf 1.149 Euro im Jahr 2020 und einem weiteren Tiefpunkt auf 2.104 Euro im Jahr 2024. Auch die Mieten zeigten starke Ausschläge: von 4,50 Euro (2020) über 9,19 Euro (2023) bis zu einem Ausreißerwert von 13,75 Euro im Jahr 2026.

Aufgrund dieser starken Volatilität sind trendableitende Aussagen aus den Zeitreihen nicht zuverlässig. Die aktuellen Werte von 3.109 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 9,48 Euro je Quadratmeter Miete liegen im oberen Bereich der beobachteten Spannbreite. Die CAGR-Werte von 14,9 Prozent für den Kaufpreis und 14,5 Prozent für die Miete sind rechnerisch korrekt, spiegeln aber die extreme Volatilität wider und sind nicht als stabile Wachstumsraten interpretierbar.

Regionale Einordnung

Berne weist im regionalen Vergleich ein besonderes Muster auf: Die Kaufpreise sind deutlich über dem Umland, während die Mieten nur moderat darüber liegen. Mit 3.109 Euro je Quadratmeter liegt Berne nur knapp unter Hude (3.391 Euro), aber deutlich über allen anderen Nachbarorten. Die Angebotsmiete von 9,48 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt (8,82 Euro) und dem Landesdurchschnitt (8,50 Euro), ist aber bei weitem nicht so hoch wie die Kaufpreise im Verhältnis zum Umland.

Dieses Gefälle zwischen Kaufpreis und Miete erklärt die niedrige Bruttomietrendite von 3,66 Prozent. Zum Vergleich: Elsfleth erzielt bei einem Kaufpreis von nur 2.036 Euro je Quadratmeter eine Rendite von 5,84 Prozent, Ovelgönne bei 1.889 Euro je Quadratmeter ebenfalls 5,84 Prozent. Hude liegt mit 3.391 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 10,45 Euro Miete bei einer Rendite von 3,70 Prozent – nur minimal über Berne. Beide Orte teilen das Merkmal hoher Kaufpreise bei moderater Miete.

Im Bundesland liegt Berne beim Mietrenditen-Perzentil auf dem 11,8. Platz von 100, also im unteren Zehntel. Das bedeutet: Von 100 vergleichbaren Orten in Niedersachsen hat nur etwa jeder achte eine noch niedrigere Bruttomietrendite.

Standortfaktoren

Die Gemeinde Berne hat 6.985 Einwohner (Stand 2024) auf 85,1 km², was einer Bevölkerungsdichte von 82 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Nach einem leichten Rückgang von 6.896 auf 6.755 Einwohnern zwischen 2015 und 2021 folgte ein Anstieg auf 6.985 bis 2023/2024. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Serienbeginn um 1,3 Prozent über dem Ausgangsniveau.

Die Arbeitslosenzahl betrug 2023 162 Personen. Der Landkreis Wesermarsch belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 275 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen dabei Schwächen im Arbeitsmarkt (Rang 295) und bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 283), während der Wettbewerb und Innovation mit Rang 208 am stärksten ist. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt, mit 51 Gemeindeteilen auf einem größtenteils aus Marschland bestehenden Gebiet.