Elsfleth, Stadt

Marktüberblick

Elsfleth liegt im Landkreis Wesermarsch an der Mündung der Hunte in die Weser und hat knapp 9.200 Einwohner auf einer Fläche von 115 km². Die Kleinstadt blickt auf eine lange Hafen- und Schiffbautradition zurück – bereits ab 1620 wurde dort der für die Grafschaft Oldenburg wichtige Weserzoll erhoben, und im 19. Jahrhundert entwickelte sich eine Schiffbauindustrie nebst Seefahrtschule. Heute ist Elsfleth nach Butjadingen und Ovelgönne die drittgrößte Kommune der Wesermarsch.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,90 €/m² über dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 €/m²) und auch über dem Kreisdurchschnitt (8,82 €/m²). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.036 €/m² unter dem Landes- und Kreisdurchschnitt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 5,84 %, die sowohl über dem Kreiswert (4,80 %) als auch über dem niedersächsischen Durchschnitt (5,25 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 17,13 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 21,93 und der Landesdurchschnitt von 20,92.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Elsfleth war in den letzten Jahren von starken Schwankungen geprägt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 4,93 €/m², stieg sie bis 2024 auf 10,24 €/m² an und liegt 2025 bei 9,90 €/m². Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den Zeitraum beträgt 8,36 %. Der Kaufpreis entwickelte sich ebenfalls volatil: Nach einem Tief von 1.389 €/m² (2020) erreichte er 2021 mit 2.480 €/m² einen ersten Höhepunkt, fiel 2022 auf 1.515 €/m², stieg 2023 wieder auf 1.738 €/m², brach 2024 auf 801 €/m² ein und erholte sich 2025 auf 2.276 €/m². Die negative CAGR von -0,49 % über den gesamten Zeitraum zeigt, dass sich die Kaufpreise auf dem Ausgangsniveau von 2018 (1.854 €/m²) kaum verändert haben.

Die extreme Volatilität der Kaufpreise – insbesondere der Einbruch 2024 auf 801 €/m² und die Erholung 2025 auf 2.276 €/m² – kann auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Elsfleth vor allem durch seine hohe Bruttomietrendite von 5,84 % hervor. Mit diesem Wert liegt Elsfleth im 73. Perzentil aller 942 Orte in Niedersachsen – die Mietrendite ist also höher als bei rund 73 % der vergleichbaren Orte im Land. Unter den Nachbarorten teilt sich Elsfleth diesen Wert mit Ovelgönne (ebenfalls 5,84 %). Berne (3,66 %) und Hude (3,70 %) liegen deutlich darunter, was auf deren deutlich höhere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten zurückzuführen ist.

Der Kaufpreis von 2.036 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 2.290 €/m² und ist damit einer der günstigeren Werte im Landkreis. Die Angebotsmiete von 9,90 €/m² liegt hingegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Diese Kombination aus relativ niedrigem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete erklärt die attraktive Rendite.

Die Bevölkerung Elsfleths ist mit 9.187 Einwohnern (2024) stabil. Seit 2015 (9.094 Einwohner) ist ein leichtes Wachstum von rund 1 % zu verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 80 Einwohner je km².

Standortfaktoren

Der Landkreis Wesermarsch erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 275 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Position im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 295) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 283). Im Bereich Wettbewerb und Innovation schneidet der Kreis mit Rang 208 am besten ab. Der Dynamik-Rang von 180 liegt im mittleren Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Für Elsfleth liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine differenzierte Grundstücksbewertung nicht möglich ist.