Emden, Stadt

Marktüberblick

Emden ist die einzige kreisfreie Stadt Ostfrieslands und wird in der Landesplanung des Landes Niedersachsen als Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen eingestuft. Die Stadt liegt an der Emsmündung am Nordufer des Dollarts, ist westlichste Seehafenstadt Deutschlands und hat eine Fläche von 112,34 km². Mit rund 50.659 Einwohnern (Stand 2024) ist sie die kleinste der kreisfreien Städte Niedersachsens, aber nach Wilhelmshaven und Cuxhaven die drittgrößte Stadt an der niedersächsischen Küste.

Der Emder Hafen prägt die Stadt seit jeher und war im 20. Jahrhundert die Basis für die Ansiedlung größerer Industriebetriebe wie der Nordseewerft, des Volkswagenwerks und des Windkraftanlagenherstellers Enercon. Seit 1973 ist Emden zudem Hochschulstandort mit der Hochschule Emden/Leer. Die Stadt hat eine überragende Bedeutung als Arbeitsort für die gesamte Region Ostfriesland.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.202 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,31 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,72, die Bruttomietrendite liegt bei 5,07 Prozent.

Die historische Entwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.430,69 Euro/m² im Jahr 2018 auf 2.154,99 Euro/m² im Jahr 2024. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,02 Euro/m² (2018) auf 9,10 Euro/m² (2024). Der CAGR für Mieten beträgt 3,8 Prozent, für Kaufpreise 11,7 Prozent über den gesamten Zeitraum 2018 bis 2026.

Besonders auffällig ist der starke Anstieg der Kaufpreise in den letzten Jahren: Von 1.694,22 Euro/m² im Jahr 2022 auf 2.154,99 Euro/m² im Jahr 2024 entspricht dies einem Anstieg von rund 27 Prozent in zwei Jahren. Die Werte für 2025 und 2026 liegen bei 2.982,61 bzw. 3.464,87 Euro/m² und deuten auf eine weitere starke Preisdynamik hin.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum niedersächsischen Landesdurchschnitt liegt Emden bei der Angebotsmiete mit 9,31 Euro/m² über dem Landesmittel von 8,50 Euro/m². Beim Angebotskaufpreis mit 2.202 Euro/m² liegt Emden leicht über dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro/m².

Der Kaufpreisfaktor von 19,72 liegt unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,92, was auf eine relativ günstige Kaufpreislage im Verhältnis zur Miete hindeutet. Die Bruttomietrendite von 5,07 Prozent liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrendite in Niedersachsen belegt Emden Platz 56,5 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Hinte (5,1 km) weist mit 3.090 Euro/m² deutlich höhere Kaufpreise auf, während Wirdum (12,1 km) mit 2.009 Euro/m² nahe am Emder Niveau liegt. Krummhörn (10,1 km) liegt mit 3.658 Euro/m² und 10,34 Euro/m² Miete deutlich über Emden. Die Nachbargemeinden weisen insgesamt höhere Kaufpreise und teils höhere Mieten auf, was Emden im regionalen Vergleich als verhältnismäßig günstigen Standort ausweist.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Standort Emden (bezogen auf den Kreis Emden) mit einem Gesamtrang von 277 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Mit Rang 117 im Bereich Wettbewerb und Innovation zählt Emden zu den stärkeren Bereichen. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Rang bei 368, was auf Herausforderungen in diesem Feld hinweist. Die Demografie-Rangfolge liegt bei 253, der Arbeitsmarkt bei 267.

Die Dynamik des Standorts wird mit Rang 303 bewertet, was auf moderate Entwicklungsimpulse hindeutet.

Als Hochschulstandort mit der Hochschule Emden/Leer verfügt Emden über eine lokale Bildungseinrichtung, die zur Qualifizierung der Arbeitskräfte beiträgt.

Die Wirtschaft Emdens ist durch den Hafen, die Industrie (Volkswagenwerk, Enercon, Nordseewerft) und den Mittelzentrumstatus geprägt. Die Stadt hat eine überragende Bedeutung als Arbeitsort für die gesamte Region Ostfriesland.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Emdens ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 50.694 Einwohnern im Jahr 2015 auf 50.659 im Jahr 2024 entspricht dies einer Veränderung von minus 0,07 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang von 2015 bis 2021, als die Einwohnerzahl von 50.694 auf 49.523 sank. Seit 2022 ist die Bevölkerungszahl wieder leicht steigend (50.535 im Jahr 2022, 50.659 im Jahr 2023 und 2024).

Die Bevölkerungsdichte beträgt 451 Einwohner pro Quadratkilometer.

Zur Arbeitsmarktlage liegen aus den Lagefaktor-Daten absolute Zahlen der Arbeitslosen vor: Im Jahr 2023 waren 2.198 Personen arbeitslos gemeldet. Im Vergleich dazu lag die Zahl 2015 bei 2.130 und erreichte 2020 mit 2.444 ihren höchsten Wert im beobachteten Zeitraum. Nach einer leichten Erholung in den Folgejahren stabilisierte sich die Zahl bei rund 2.200. Aus externen Quellen geht hervor, dass die Arbeitslosenquote im Geschäftsbereich der Agentur für Arbeit Emden 2019 bei rund 6,6 Prozent lag, was dem Durchschnitt in Ostfriesland entsprach.