Südbrookmerland

Marktüberblick

Südbrookmerland ist eine Gemeinde im Nordwesten Niedersachsens im Landkreis Aurich, die 1972 im Rahmen der Gemeindegebietsreform aus zehn selbstständigen Gemeinden entstand. Mit 96,82 km² Fläche und rund 18.541 Einwohnern ist sie die drittgrößte Kommune des Landkreises Aurich und die drittgrößte ländliche Gemeinde Ostfrieslands. Die Gemeinde wird in der Raumordnung des Landes Niedersachsen als Grundzentrum geführt und liegt im Städtedreieck Aurich–Emden–Norden. Sie ist geprägt von Landwirtschaft (72 % der Fläche) und Tourismus am Großen Meer, dem viertgrößten Binnensee Niedersachsens. Gleichzeitig ist Südbrookmerland eine Auspendlergemeinde, vor allem in die Städte Aurich und Emden, dort insbesondere in das Volkswagenwerk Emden.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.978 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,59 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,86 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,88. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – stammen aus Inseraten und sind Angebotswerte, kein amtlicher Mietspiegel.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine außergewöhnlich hohe Volatilität. Von 1.118,50 Euro/m² im Jahr 2018 stieg der Angebotskaufpreis 2019 auf 2.163,57 Euro/m², fiel 2020 wieder auf 1.436,36 Euro/m², stieg 2021 auf 1.897,57 Euro/m² und erreichte 2022 mit 2.401,36 Euro/m² einen ersten Höhepunkt. Nach einem Einbruch auf 1.787,78 Euro/m² im Jahr 2023 folgte ein erneuter Anstieg auf 2.538,52 Euro/m² (2024), 2.849,11 Euro/m² (2025) und 3.254,55 Euro/m² (2026). Der CAGR für den Kaufpreis liegt bei 14,28 %.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,62 Euro/m² (2018) über 6,48 Euro/m² (2019) und 6,94 Euro/m² (2020) auf 8,34 Euro/m² (2021) und 9,76 Euro/m² (2022). Nach einem Rückgang auf 8,11 Euro/m² (2023) folgte ein Anstieg auf 8,97 Euro/m² (2024), 10,12 Euro/m² (2025) und 10,59 Euro/m² (2026). Der Miet-CAGR beträgt 6,05 %.

Die starke Schwankung bei den Kaufpreisen – insbesondere der Einbruch 2020 und 2023 – deutet auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Mietpreise zeigen einen ähnlichen, wenn auch weniger ausgeprägten Muster.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Südbrookmerland unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 9,59 Euro/m² liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Aurich (10,34 Euro/m²), aber über dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 Euro/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.978 Euro/m² liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (3.345 Euro/m²), deutlich über dem niedersächsischen (2.166 Euro/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,86 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,85 %) und dem niedersächsischen Durchschnitt (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 25,88 ist höher als im Kreis (25,05) und deutlich höher als im Landesdurchschnitt (20,92). Ein höherer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass mehr Jahre der Mieteinnahmen nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – der Markt ist hier also relativ teuer im Verhältnis zur Miete.

Im Perzentilrang im Bundesland liegt Südbrookmerland bei 17,2 %, was bedeutet, dass etwa 83 % der 942 Orte in Niedersachsen niedrigere Werte in der aggregierten Kennzahl aufweisen.

Unter den Nachbargemeinden im Umkreis bis 10 km zeigt sich ein breites Spektrum: Rechtsupweg (4,7 km) weist mit 1.188 Euro/m² Kaufpreis und 10,29 % Rendite einen deutlich anderen Markt auf, während Aurich (8,6 km) mit 3.130 Euro/m² Kaufpreis und 3,61 % Rendite vergleichbare Werte zeigt. Marienhafe (6,6 km) liegt mit 2.988 Euro/m² nahezu auf demselben Kaufpreisniveau wie Südbrookmerland.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Südbrookmerlands entwickelte sich von 2015 bis 2021 leicht rückläufig: von 18.573 Einwohnern (2015) auf 18.264 (2021), was einem Rückgang von 0,17 % über die gesamte Reihe entspricht. Seit 2022 ist ein leichter Aufwärtstrend erkennbar (18.523 im Jahr 2022, 18.541 in den Jahren 2023 und 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 191 Einwohner pro km² und liegt damit deutlich über dem ostfriesischen Durchschnitt (148 Einw./km²) und dem niedersächsischen Durchschnitt (168 Einw./km²), jedoch unter dem Bundesdurchschnitt (230 Einw./km²).

Die Arbeitslosenzahlen zeigen eine tendenziell positive Entwicklung: Von 734 Arbeitslosen im Jahr 2015 ging die Zahl auf 546 im Jahr 2022 zurück, stieg 2023 jedoch wieder auf 603. Die absolute Zahl der Arbeitslosen liegt damit immer noch deutlich unter dem Niveau von 2015/2016.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Aurich, auf den sich die Ränge beziehen, mit einem Gesamtrang von 315 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Dynamikrang 223, Stärkerang 317, Demografie 267, Arbeitsmarkt 322, Wettbewerb und Innovation 291, Wohlstand und soziale Lage 277. Der Arbeitsmarkt-Rang von 322 ist der schwächste Wert, was auf strukturelle Herausforderungen hinweist. Der Dynamik-Rang von 223 ist der beste Wert und deutet auf gewisse Entwicklungsimpulse hin.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Für Boden- und Grundstücksdaten (Bodenrichtwert) liegen keine Informationen vor.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch Landwirtschaft (72 % der Fläche), Tourismus am Großen Meer und Auspendlerarbeit in die benachbarten Städte Aurich und Emden geprägt. Die Lage im Städtedreieck Aurich–Emden–Norden und die Einbindung in die Arbeitsmärkte dieser Städte sind wichtige Standortfaktoren.