Nordseeinsel Memmert, gemfr. Gebiet

Marktüberblick: Naturschutzinsel ohne regulären Immobilienmarkt

Der Memmert ist mit einer Fläche von 5,17 Quadratkilometern eine der kleinsten ostfriesischen Inseln und zugleich eine der ungewöhnlichsten Immobilienstandorte Deutschlands: Die Insel ist ein gemeindefreies Gebiet, seit 1924 staatliches Naturschutzgebiet und gehört zur Schutzzone I des Nationalparks Niedersächsisches Wattenmeer. Sie ist unbewohnt und wird neun Monate im Jahr von einem Vogelschutzwart des NLWKN betreut. Das Betreten der Insel ist ohne schriftliche Genehmigung der Nationalparkverwaltung nicht gestattet.

Vor diesem Hintergrund sind die vorliegenden Immobilienkennzahlen – Angebotskaufpreis von 800 Euro je Quadratmeter und Angebotsmiete von 9,50 Euro je Quadratmeter – nicht mit einem regulären Wohn- oder Gewerbeimmobilienmarkt vergleichbar. Die Werte stammen aus Inseraten, sind systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und spiegeln keinen funktionierenden Markt wider. Es liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für ein Naturschutzgebiet ohne bebaubare Grundstücke erwartbar ist.

Preisdaten im regionalen Vergleich

Der Angebotskaufpreis von 800 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter allen verfügbaren Vergleichswerten. Die bewohnten Nachbarinseln weisen Kaufpreise zwischen 7.110 Euro je Quadratmeter (Borkum) und 11.604 Euro je Quadratmeter (Norderney) aus. Der Memmert liegt damit bei rund 7 % des niedrigsten Nachbarwerts.

Auch die Angebotsmiete von 9,50 Euro je Quadratmeter liegt unter den Werten der bewohnten Inseln (14,81 bis 23,01 Euro je Quadratmeter), jedoch nicht im gleichen extremen Verhältnis. Die Kombination aus sehr niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 14,25 %, die weit über allen Nachbarwerten (1,87 bis 4,26 %) liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 7,02 ist ebenfalls deutlich niedriger als der der Nachbarorte (12 bis 50). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet normalerweise eine gute Rendite – hier ist er jedoch eine Folge des extrem niedrigen Kaufpreises, nicht einer hohen Miete.

Die Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt Werte von 700 Euro je Quadratmeter (2021) auf 800 Euro je Quadratmeter (2025). Das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 3,4 %. Da es sich um geschätzte Werte handelt und kein funktionierender Markt vorliegt, sind diese Zahlen mit großer Vorsicht zu betrachten.

Standortfaktoren und Einordnung

Der Memmert weist keine Bevölkerung auf und ist damit der einzige Ort in der Lagefaktor-Datenbank ohne Einwohner. Es gibt keine Arbeitslosenstatistik, keine Hochschulen und keine wirtschaftlichen Aktivitätsdaten. Die Insel ist vollständig dem Naturschutz unterworfen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bezieht sich auf den Landkreis Aurich, dem der Memmert zugeordnet ist. Der Kreis belegt Rang 315 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex, mit besonders schwachen Werten im Arbeitsmarkt (Rang 322) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 291). Diese Werte sind für den Memmert als Einzelstandort nicht übertragbar, da die Insel keine wirtschaftliche Aktivität aufweist.

Die extremen Preisunterschiede zwischen dem Memmert und den bewohnten Nachbarinseln Juist, Borkum und Norderney sind eine direkte Folge des unterschiedlichen Nutzungsstatus: Während die bewohnten Inseln touristisch erschlossen sind und Wohnimmobilien angeboten werden, ist der Memmert ein geschütztes Naturschutzgebiet ohne bebaubare Flächen. Die vorliegenden Daten repräsentieren daher keinen echten Immobilienmarkt, sondern sind statistische Ausreißer, die durch die besondere Rechtsstatus der Insel verursacht werden.