Leezdorf

Marktüberblick

Leezdorf ist eine Gemeinde in der Samtgemeinde Brookmerland im Landkreis Aurich an der ostfriesischen Küste. Auf 8,46 Quadratkilometern leben etwa 1.850 Menschen, was einer Dichte von 219 Einwohnern je km² entspricht – überdurchschnittlich für die ländliche Region, da Leezdorf als Streusiedlung auf abgetorften Hochmoorflächen liegt. Die Samtgemeinde Brookmerland ist eine Auspendlergemeinde, deren Bewohner vor allem nach Emden, Aurich und Norden pendeln. Wirtschaftlich ist die Region von Landwirtschaft und mittelständischer Nahversorgung geprägt; der Tourismus spielt eine untergeordnete Rolle im sogenannten Störtebekerland.

Der Immobilienmarkt in Leezdorf zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,57 Euro je Quadratmeter über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 1.715 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreis Aurich (3.345 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro) liegt. Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 6,69 Prozent – weit über dem Kreis- (4,85 %) und Landesdurchschnitt (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 14,94 ist der niedrigste unter den acht verfügbaren Nachbarorten im Umkreis.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis extreme Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich 2018 und 2019 bei 5,69 Euro je Quadratmeter, stieg 2021 sprunghaft auf 13,89 Euro, fiel 2022 auf 12 Euro und lag 2023 mit 6,42 Euro wieder nahe dem Niveau von vor der Pandemie. 2024 folgte ein Anstieg auf 6,87 Euro, 2025 ein erneuter Sprung auf 14,44 Euro, bevor 2026 ein Wert von 8,52 Euro ausgewiesen wird. Diese Volatilität von Faktor 2,5 innerhalb eines Jahres ist für einen kleinen ländlichen Markt typisch, wo einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild: Von 1.675 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert 2022 auf 2.246 Euro, fiel dann 2024 auf 1.086 Euro und erholte sich 2026 auf 1.648 Euro. Die Kaufpreisentwicklung ist damit nicht stabil, sondern von starken Ausschlägen geprägt. Der CAGR von −0,32 % über den verfügbaren Zeitraum verbirgt diese Schwankungen und suggeriert eine Stabilität, die die Daten nicht hergeben.

Die positive Miet-CAGR von 5,18 % steht im Widerspruch zur beobachteten Volatilität – sie resultiert aus dem niedrigen Startwert 2018 (5,69 Euro) und dem höheren Endwert 2026 (8,52 Euro), ignoriert aber die extremen Zwischenwerte. Eine solche Kennzahl ist für diesen Markt nur bedingt aussagekräftig.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Leezdorf durch seinen niedrigen Kaufpreis von 1.715 Euro je Quadratmeter hervor. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6 km Entfernung liegen drei darunter: Halbemond (1.379 Euro, 2,2 km), Osteel (1.525 Euro, 2,7 km) und Rechtsupweg (1.188 Euro, 3 km). Fünf Nachbarorte liegen darüber: Großheide (2.187 Euro, 5,9 km), Hage (2.696 Euro, 6,1 km), Berumbur (2.712 Euro, 5,8 km), Upgant-Schott (2.514 Euro, 4,4 km) und Marienhafe (2.988 Euro, 3,1 km). Leezdorf liegt damit im unteren Drittel der Nachbarorte beim Kaufpreis.

Die Angebotsmiete von 9,57 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn – unter Osteel (9,75 Euro) und Rechtsupweg (10,18 Euro), aber über Halbemond (8,70 Euro) und Großheide (9,00 Euro). Marienhafe (10,03 Euro) und Hage (9,57 Euro) liegen auf ähnlichem Niveau. Da der Kaufpreis in Leezdorf stärker unter dem regionalen Niveau liegt als die Miete, resultiert daraus die überdurchschnittliche Rendite von 6,69 Prozent. Im Perzentilvergleich belegt Leezdorf mit 85,35 Prozent einen sehr hohen Rang bei der Bruttomietrendite innerhalb Niedersachsens – das bedeutet, dass nur etwa 15 Prozent der 942 betrachteten Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen.

Im Kreis Aurich fällt auf, dass Leezdorf bei der Miete knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,34 Euro liegt, beim Kaufpreis aber mit 1.715 Euro deutlich unter dem Kreiswert von 3.345 Euro. Leezdorf ist damit ein Ausreißer nach unten beim Kaufpreis innerhalb des Kreises.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Leezdorfs ist seit 2015 um 1,9 Prozent von 1.886 auf 1.850 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief nicht linear: Nach einem Tief von 1.811 Einwohnern im Jahr 2019 erholte sich die Zahl bis 2023 wieder auf 1.850, wo sie 2024 stabil blieb. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,2 Prozent und hat sich damit von einem Höchststand von 7,8 Prozent im Jahr 2015 auf ein niedrigeres Niveau eingependelt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Aurich, auf den sich die Werte beziehen, auf Platz 315 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Der Dynamik-Index mit Platz 223 ist besser als der Stärke-Index (Platz 317) und der Demografie-Index (Platz 267). Diese Einordnung spiegelt die strukturelle Schwäche der Region wider, die durch Abwanderung und alternde Bevölkerung geprägt ist. Leezdorf als Teil dieser Region teilt diese strukturellen Herausforderungen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Singles ohne Studienstandort ausrichtet. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, unterdurchschnittlicher Zukunftsatlas-Bewertung und fehlenden Bildungsstandorten deutet auf einen strukturell schwachen, aber durch niedrige Kaufpreise attraktiven Immobilienmarkt hin.