Borkum, Stadt

Marktüberblick

Borkum ist die westlichste und flächenmäßig größte der Ostfriesischen Inseln mit knapp 31 km² Fläche und etwa 5.000 Einwohnern. Die Insel ist staatlich anerkanntes Nordseeheilbad und nahezu vollständig vom Tourismus abhängig: Im Jahr 2024 wurden 300.889 Urlauber und 2,25 Millionen Übernachtungen gezählt. Diese touristische Prägung, kombiniert mit der begrenzten Wohnfläche von 122 ha auf der gesamten Insel, bestimmt den Immobilienmarkt grundlegend. Der Wohnraum ist knapp, die Nachfrage durch Ferienwohnungsinteressenten hoch – beides treibt die Preise weit über das Niveau des Festlands.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 7.110 Euro pro Quadratmeter und damit fast dreimal so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete beträgt 14,81 Euro pro Quadratmeter und übersteigt den Bundesdurchschnitt um 66 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 40 ist doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt von 20,9 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem Vierzigfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 2,5 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent. Sie rangiert im unteren 1,5 Prozent aller 942 betrachteten Orte in Niedersachsen.

Die Kombination aus extrem hohem Kaufpreis, überdurchschnittlicher Miete und sehr niedriger Rendite kennzeichnet einen Markt, der nicht primär von der lokalen Wohnraumnachfrage getrieben wird, sondern von Investoren und Ferienwohnungsinteressenten. Der hohe Kaufpreisfaktor signalisiert, dass die Preise im Verhältnis zur erzielbaren Miete überbewertet sind – ein typisches Muster bei Tourismusinseln mit begrenztem Angebot und hoher Zweitwohnungs-Nachfrage.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe zeigt keine stabile Entwicklung, sondern starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich von 10,56 Euro (2018) über einen Tiefpunkt von 9,15 Euro (2022) auf einen Höchstwert von 18,37 Euro (2025), bevor sie 2026 mit 15,77 Euro wieder sank. Der Kaufpreis stieg von 5.474 Euro (2018) kontinuierlich auf 7.752 Euro (2023), fiel 2024 auf 6.849 Euro, stieg 2025 auf 8.008 Euro und lag 2026 bei 7.315 Euro.

Diese Volatilität ist für eine Tourismusinsel charakteristisch: Das Inseratangebot schwankt je nach Saison und Investorenverhalten. Der langfristige Trend ist jedoch eindeutig steigend – der CAGR für Mieten beträgt 5,14 Prozent, für Kaufpreise 3,69 Prozent über den Zeitraum der Reihe. Beide Werte liegen deutlich über den typischen Entwicklungsraten auf dem Festland.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Leer, in dem der Durchschnittskaufpreis bei 2.493 Euro und die Durchschnittsmiete bei 8,75 Euro liegt, übertrifft Borkum beide Werte um das Mehrfache. Gegenüber dem niedersächsischen Durchschnitt (2.166 Euro Kaufpreis, 8,50 Euro Miete) liegt Borkum beim Kaufpreis um 228 Prozent, bei der Miete um 74 Prozent darüber. Die Bruttomietrendite von 2,5 Prozent ist die niedrigste im Bundesland – der nächstgelegene Vergleichswert liegt bei 5,25 Prozent.

Unter den Nachbarorten zeigt Juist ein ähnliches, noch extremeres Muster: 15,27 Euro Angebotsmiete, 9.801 Euro Kaufpreis und eine noch niedrigere Rendite von 1,87 Prozent. Die unbewohnte Insel Memmert weist mit 14,25 Prozent Rendite einen scheinbar extrem hohen Wert aus, der jedoch auf einen sehr niedrigen Kaufpreis von 800 Euro bei einer nicht mit Wohnraum vergleichbaren Nutzung zurückzuführen ist und keinen sinnvollen Vergleichswert für den Wohnungsmarkt darstellt.

Borkum folgt damit dem Muster ostfriesischer Inseln: extreme Preisüberhöhung bei gleichzeitig niedrigen Renditen, getrieben durch begrenzte Verfügbarkeit und touristische Nachfrage.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Borkums ist seit 2015 um 8,4 Prozent von 5.473 auf 5.012 Einwohner gesunken. Dieser Rückgang betrifft den lokalen Wohnungsmarkt für Dauerbewohner: Weniger Einheimische bedeuten weniger Nachfrage nach Wohnraum im klassischen Sinne. Die Arbeitslosenquote schwankt zwischen 161 und 206 (absolute Zahlen), was auf die saisonale Struktur der Tourismusinsel hinweist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Leer, dem Borkum angehört, auf Rang 271 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Die Teilindizes liegen vergleichbar im unteren Mittelfeld (Demografie: 241, Arbeitsmarkt: 309, Wettbewerb und Innovation: 225). Dies spiegelt die strukturellen Herausforderungen einer abgelegenen Inselgemeinde wider.

Die Kombination aus schrumpfender Einheimischenbevölkerung und gleichzeitig hohem touristischem Aufkommen erzeugt einen zweigeteilten Wohnungsmarkt: Einerseits weniger Nachfrage nach Dauerwohnraum, andererseits starke Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnungen, die die Preise in die Höhe treibt und die Renditen für reine Wohnraummietvergabe drückt.