Jemgum

Marktüberblick

Jemgum liegt im Rheiderland, dem nordwestlichsten Teil des Landkreises Leer, und ist mit rund 3.600 Einwohnern die kleinste Einheitsgemeinde des Kreises und des ostfriesischen Festlands. Die Gemeinde erstreckt sich auf 78,5 Quadratkilometern Marsch- und Moorgebiet an der Ems mit einer Einwohnerdichte von 46 pro Quadratkilometer. Wirtschaftlich ist das Gebiet traditionell von Landwirtschaft und Fischerei geprägt; der Tourismus hat seit dem ausgehenden 20. Jahrhundert an Bedeutung gewonnen. Der Hauptort Jemgum ist als Grundzentrum für das Gemeindegebiet ausgewiesen. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgte mit dem Abschluss der A31 in den späten 1980er und frühen 1990er Jahren.

Der Immobilienmarkt in Jemgum zeigt ein für ländliche Strukturen typisches Muster: Angebotsmiete und Kaufpreis liegen jeweils unter dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, die Bruttomietrendite von 4,29 % liegt unter dem Kreiswert von 4,60 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, ist aber höher als in der Nachbarstadt Leer (3,77 %). Der Kaufpreisfaktor von 23,29 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 22,92 und dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,92. Das bedeutet: Der Kaufpreis steht im Verhältnis zur Miete höher als in den meisten anderen Gemeinden des Landes. Im bundeslandweiten Perzentilrang von 30,9 liegt Jemgum damit im unteren Drittel der Mietrendite.

Preisentwicklung und Renditedruck

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt über den Beobachtungszeitraum von 2018 bis 2026 eine deutliche Volatilität. Nach einem Tief von 5,18 €/m² im Jahr 2019 stieg die Miete bis 2024 auf 9,40 €/m² an, fiel dann 2025 auf 6,41 €/m² und erholte sich 2026 wieder auf 8,71 €/m². Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) beträgt 3,03 %. Der Kaufpreis entwickelte sich noch schwankungsanfälliger: Von 1.500 €/m² im Jahr 2018 stieg er 2019 auf 1.882 €/m², fiel 2021 auf 1.243 €/m², stieg 2022 auf 2.522 €/m², sank 2024 auf 1.917 €/m² und liegt 2026 bei 2.921 €/m². Der CAGR des Kaufpreises beträgt 8,69 % — mehr als doppelt so hoch wie der der Miete.

Diese unterschiedliche Entwicklungstempo von Kaufpreis und Miete ist der bestimmende Faktor für die Renditeentwicklung. Während die Miete über acht Jahre um rund 27 % stieg, legte der Kaufpreis um über 94 % zu. Das drückt die Bruttomietrendite systematisch nach unten und erklärt, warum Jemgum im bundeslandweiten Vergleich im unteren Drittel liegt, obwohl die absoluten Mietwerte knapp unter dem Durchschnitt liegen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Leer liegt Jemgum bei der Angebotsmiete mit 8,18 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 8,75 €/m², beim Kaufpreis mit 2.285 €/m² unter 2.493 €/m². Der Kaufpreisfaktor mit 23,29 liegt jedoch über dem Kreiswert von 22,92, und die Bruttomietrendite von 4,29 % ist niedriger als die des Kreises von 4,60 %. Im Kreisvergleich hebt sich Jemgum dadurch hervor, dass die relativen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete höher sind als im Kreisdurchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Die nächstgelegene Stadt Leer (6 km) weist mit 9,69 €/m² eine deutlich höhere Miete und mit 3.083 €/m² einen um 35 % höheren Kaufpreis aus. Die Rendite liegt dort mit 3,77 % unter der von Jemgum. Entferntere Orte wie Weener (11,3 km) liegen bei der Miete ähnlich (9,18 €/m²), haben aber mit 1.897 €/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis und eine Rendite von 5,81 %. Holtland (13,1 km) bietet mit 1.534 €/m² den niedrigsten Kaufpreis im Vergleich und die höchste Rendite von 6,33 %.

Jemgums Position im Nachbarvergleich ist damit ambivalent: Die Miete liegt im unteren Mittelfeld, der Kaufpreis im mittleren Bereich, die Rendite liegt zwischen den teureren Städten (Leer, Moormerland) und den günstigeren Gemeinden (Holtland, Brinkum).

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Leer, auf den sich die Prognos-Bewertung bezieht, erreichte im Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 271 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Rang 248 in Dynamik, 260 in Stärke, 225 in Wettbewerb und Innovation, 258 in Wohlstand und sozialer Lage, 241 in Demografie und 309 in Arbeitsmarkt. Der Arbeitsmarkt-Index liegt damit am unteren Ende der Skala, was mit der Arbeitslosenquote von 8,9 % (2023) im Kreis übereinstimmt.

Die Bevölkerungsentwicklung Jemgums verlief über den Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2024 relativ stabil. Von 3.539 Einwohnern stieg die Zahl auf 3.675 im Jahr 2022, fiel dann auf 3.624 und blieb 2024 unverändert. Insgesamt entspricht das einem Wachstum von 2,4 % über den Zeitraum. Die Arbeitslosenquote des Kreises Leer schwankte zwischen 8,1 % (2015) und 10,5 % (2020) und lag 2023 bei 8,9 %.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler, aber nicht wachsender Bevölkerung, einer über dem Bundesdurchschnitt liegenden Arbeitslosenquote und einem Prognos-Rang im unteren Drittel kennzeichnet einen strukturschwachen ländlichen Raum, in dem der Immobilienmarkt eher von lokalen Nachfragern als von externen Investoren getragen wird.