Uelzen, Hansestadt
Uelzen (PLZ 29525) ist eine kreisfreie Stadt in Niedersachsen. Der Ort zählt 33.991 Einwohner auf 136,8 km², das entspricht 248 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,03 € pro m², der Kaufpreis bei 2.154 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,03 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,9 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Uelzen über dem Renditeniveau von 55 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,37 € auf 9,74 € pro m², im Mittel 5,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -4,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Uelzen Rang 340 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 263, Stärkerang 334). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Emmendorf, Wrestedt und Rätzlingen an.
Immobilienpreise in Uelzen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Uelzen, Hansestadt
Uelzen liegt im Nordosten Niedersachsens mit 33.991 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt eine Polarisierung: Die Angebotsmiete ist von 6,37 €/m² (2018) auf 9,74 €/m² (2026) gestiegen, während der Angebotskaufpreis nach dem Höhepunkt 2021 von 2.401 €/m² auf 1.364 €/m² (2026) zurückgegangen ist. Uelzen liegt mit der Miete über dem niedersächsischen und deutschen Durchschnitt, der Kaufpreis liegt darunter. Die Bruttomietrendite von 5,03 % liegt im Landesdurchschnitt. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Landkreis Uelzen mit Rang 340 von 400 als schwach ein. Der Bahnhof Uelzen ist ein wichtiger ICE-Kreuzungsbahnhof.
Überblick
Uelzen, Hansestadt, liegt im Nordosten Niedersachsens im gleichnamigen Landkreis auf einer Fläche von 136,84 km². Die Stadt hat 33.991 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 248 Einwohnern pro Quadratkilometer. Uelzen ist Kreisstadt des Landkreises Uelzen und gehört zur Region Lüneburger Heide.
Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 9,03 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.154 € je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,03 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,88. Die Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Die Angebotsmiete hat sich von 6,37 €/m² im Jahr 2018 auf 9,74 €/m² im Jahr 2026 entwickelt. Besonders deutlich war der Anstieg in den Jahren 2020 bis 2022, als die Miete von 6,32 auf 8,14 €/m² stieg. Im Jahr 2023 folgte eine Korrektur auf 7,65 €/m², bevor die Werte 2024 mit 8,99 €/m² wieder anstiegen. 2025 gab es einen Rückgang auf 8,05 €/m², ehe der Wert 2026 wieder auf 9,74 €/m² stieg.
Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders. Nach einem Anstieg von 2.032 €/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 2.401 €/m² (2021) folgte ein Rückgang auf 2.125 €/m² (2023). 2024 stieg der Preis kurzzeitig auf 2.251 €/m², bevor er 2025 auf 1.866 €/m² und 2026 auf 1.364 €/m² fiel. Der Kaufpreis-CAGR von -4,86 % zeigt die übergeordnete Abwärtstendenz.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Uelzen bei der Angebotsmiete mit 9,03 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 8,03 €/m² und auch über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 €/m². Im deutschlandweiten Vergleich mit 8,92 €/m² liegt Uelzen leicht darüber.
Beim Kaufpreis liegt Uelzen mit 2.154 €/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.699 €/m², aber unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 2.166 €/m² und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m².
Die Bruttomietrendite von 5,03 % liegt nahe am niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 % und leicht unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Im Perzentilrang der Bundesländer belegt Uelzen mit 55,2 % eine mittlere Position.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Emmendorf (6,6 km) liegt mit 9,17 €/m² ähnlich hoch in der Miete, hat aber mit 1.443 €/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis und eine höhere Rendite von 7,63 %. Suderburg (10,6 km) weist mit 9,14 €/m² eine vergleichbare Miete auf, aber einen höheren Kaufpreis von 2.666 €/m² und eine niedrigere Rendite von 4,11 %.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Uelzen mit einem Gesamtrang von 340 von rund 400 deutschen Kreisen als schwach ein. Die Teilränge zeigen unterschiedliche Profile: Mit Rang 386 im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis am unteren Ende. Auch bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 276) und Dynamik (Rang 263) gibt es Raum nach oben. Besser positioniert ist der Kreis mit Rang 239 im Arbeitsmarkt und Rang 191 in der Demografie.
Uelzen selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Stadt ist jedoch durch den Bahnhof Uelzen als ICE-Kreuzungsbahnhof gut an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Der Bahnhof wird täglich von rund 220 Zügen des Fern- und Nahverkehrs bedient und bietet Verbindungen nach Hamburg, Hannover, München, Frankfurt, Basel und weiteren Zielen. Der 2000 nach den Ideen von Friedensreich Hundertwasser umgebaute Bahnhof ist als Touristenattraktion mit über 450.000 Besuchern jährlich bekannt.
Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren relativ stabil. Von 33.782 Einwohnern (2015) ging die Zahl zunächst leicht auf 33.536 (2019) zurück, stieg dann aber wieder auf 33.991 (2023/2024). Die Bevölkerungsdichte von 248 Einwohnern pro km² ist für eine Stadt dieser Größe typisch.
Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 1.168. Die Entwicklung der Arbeitslosigkeit war von 2015 bis 2019 rückläufig (von 1.362 auf 1.109), stieg 2020 auf 1.241 und ging dann wieder auf 1.038 (2022) zurück, bevor sie 2023 wieder auf 1.168 anstieg.
Fazit
Uelzen präsentiert sich als mittelgroße Stadt im Nordosten Niedersachsens mit einem Immobilienmarkt, der durch eine deutliche Polarisierung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung gekennzeichnet ist. Während die Angebotsmieten kontinuierlich gestiegen sind und damit über dem niedersächsischen und deutschen Durchschnitt liegen, ist der Kaufpreis nach dem Höhepunkt 2021 deutlich zurückgegangen und liegt nun unter dem Landesdurchschnitt.
Die Bruttomietrendite von 5,03 % ist im bundesweiten Vergleich solide und liegt nahe am niedersächsischen Durchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 19,88 liegt unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,92, was auf eine relativ günstige Kaufpreislage im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Die schwache Position im Prognos-Zukunftsatlas (Rang 340 von 400) und das Fehlen von Hochschulen sind strukturelle Herausforderungen. Die gute Verkehrsanbindung durch den ICE-Bahnhof ist ein positiver Standortfaktor, der die Erreichbarkeit von Großstädten wie Hamburg und Hannover sicherstellt.
Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren stabil mit einem leichten Anstieg, was auf eine gewisse Attraktivität der Stadt als Wohnstandort hindeutet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Uelzen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Uelzen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,37 €/m² |
| 2019 | 6,65 €/m² |
| 2020 | 6,32 €/m² |
| 2021 | 7,47 €/m² |
| 2022 | 8,14 €/m² |
| 2023 | 7,65 €/m² |
| 2024 | 8,99 €/m² |
| 2025 | 8,05 €/m² |
| 2026 | 9,74 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Uelzen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.032 €/m² |
| 2019 | 2.001 €/m² |
| 2020 | 2.232 €/m² |
| 2021 | 2.401 €/m² |
| 2022 | 2.323 €/m² |
| 2023 | 2.125 €/m² |
| 2024 | 2.251 €/m² |
| 2025 | 1.866 €/m² |
| 2026 | 1.364 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Uelzen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,76 % |
| 2019 | 3,99 % |
| 2020 | 3,40 % |
| 2021 | 3,73 % |
| 2022 | 4,20 % |
| 2023 | 4,32 % |
| 2024 | 4,79 % |
| 2025 | 5,18 % |
| 2026 | 8,57 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Uelzen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 33.782 Einwohner |
| 2016 | 33.633 Einwohner |
| 2017 | 33.673 Einwohner |
| 2018 | 33.614 Einwohner |
| 2019 | 33.536 Einwohner |
| 2020 | 33.685 Einwohner |
| 2021 | 33.629 Einwohner |
| 2022 | 33.934 Einwohner |
| 2023 | 33.991 Einwohner |
| 2024 | 33.991 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Uelzen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,36 % |
| 2016 | 5,25 % |
| 2017 | 5,00 % |
| 2018 | 5,73 % |
| 2019 | 5,50 % |
| 2020 | 6,15 % |
| 2021 | 5,57 % |
| 2022 | 5,17 % |
| 2023 | 5,82 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 340 Rang |
| Dynamik | 263 Rang |
| Stärke | 334 Rang |
| Demografie | 191 Rang |
| Arbeitsmarkt | 239 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 386 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 276 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Uelzen liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Uelzen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Uelzen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Uelzen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Uelzen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Emmendorf | 9,17 €/m² |
| Suderburg | 9,14 €/m² |
| Ebstorf | 9,13 €/m² |
| Uelzen | 9,03 €/m² |
| Wrestedt | 8,54 €/m² |
| Schwienau | 7,47 €/m² |
| Barum | 7,47 €/m² |
| Gerdau | 7,36 €/m² |
| Oetzen | 7,02 €/m² |
| Rätzlingen | 6,65 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Uelzen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Uelzen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Emmendorf | 7,63 % |
| Oetzen | 7,53 % |
| Ebstorf | 7,08 % |
| Rätzlingen | 5,50 % |
| Gerdau | 5,10 % |
| Uelzen | 5,03 % |
| Wrestedt | 4,95 % |
| Barum | 4,59 % |
| Schwienau | 4,13 % |
| Suderburg | 4,11 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Emmendorf | 6,6 km | 29579 | 9,17 € | 1.443 € | 7,63 % |
| Wrestedt | 7,0 km | 29559 | 8,54 € | 2.072 € | 4,95 % |
| Rätzlingen | 7,8 km | 29590 | 6,65 € | 1.450 € | 5,50 % |
| Schwienau | 8,9 km | 29593 | 7,47 € | 2.173 € | 4,13 % |
| Gerdau | 9,5 km | 29581 | 7,36 € | 1.733 € | 5,10 % |
| Oetzen | 9,9 km | 29588 | 7,02 € | 1.118 € | 7,53 % |
| Barum | 10,1 km | 29576 | 7,47 € | 1.954 € | 4,59 % |
| Suderburg | 10,6 km | 29556 | 9,14 € | 2.666 € | 4,11 % |
| Ebstorf,Klosterflecken | 12,2 km | 29574 | 9,13 € | 1.549 € | 7,08 % |
Wo liegt Uelzen?
Lage
Uelzen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Uelzen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,03 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.154 € |
| Bruttomietrendite | 5,03 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,9 |
| Einwohner | 33.991 |
| Einwohner je km² | 248 |
| Fläche (km²) | 136,8 |
| Arbeitslosenquote | 5,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #340 |
| Prognos Dynamikrang | #263 |
| Prognos Stärkerang | #334 |
| Koordinaten | 52,9650, 10,5606 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Uelzen
Was kostet eine Wohnung in Uelzen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Uelzen liegt bei 9,03 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 2.154 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich zum niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro Miete und 2.166 Euro Kaufpreis liegt Uelzen bei der Miete leicht darüber, beim Kaufpreis aber knapp darunter.
Wie haben sich die Mieten und Kaufpreise in Uelzen entwickelt?
Die Mieten sind von 6,37 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,03 Euro im Jahr 2024 gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von rund 5,45 Prozent entspricht. Die Kaufpreise zeigen eine gegenteilige Entwicklung: Von 2.032 Euro 2018 auf 2.154 Euro 2024, wobei die Zeitreihe Schwankungen aufweist — mit einem Höchststand 2021 bei 2.401 Euro und einem CAGR von minus 4,86 Prozent. Weder die Miet- noch die Kaufpreisreihe ist als Schätzung gekennzeichnet.
Welche Bruttomietrendite kann man in Uelzen erwarten?
Die Bruttomietrendite in Uelzen liegt bei 5,03 Prozent, was einem Kaufpreisfaktor von 19,88 entspricht. Damit liegt Uelzen knapp unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 6,11 Prozent. Der Perzentilrang von 55,2 im Bundesland bedeutet, dass rund 55 Prozent der Orte in Niedersachsen eine niedrigere Rendite aufweisen — Uelzen liegt also im oberen Mittelfeld.
Wie schneidet Uelzen im Vergleich zum Kreis und Niedersachsen ab?
Bei der Angebotsmiete liegt Uelzen mit 9,03 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 8,03 Euro und leicht über dem Landesdurchschnitt von 8,50 Euro. Beim Kaufpreis von 2.154 Euro liegt Uelzen deutlich über dem Kreiswert von 1.699 Euro, aber knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 19,88 liegt über dem Kreiswert von 17,58, aber unter dem Landesdurchschnitt von 20,92.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Uelzen?
Uelzen hat aktuell rund 33.991 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 248 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um rund 0,62 Prozent gestiegen. Nach einem leichten Rückgang auf 33.536 Einwohner im Jahr 2019 hat sich die Entwicklung ab 2020 wieder positiv gewendet und die Einwohnerzahl stabil bei knapp 34.000 gehalten.
Wie ist die Zukunftsaussicht für Uelzen?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Uelzen den 340. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist das Ranking im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 386, während der Bereich Demografie mit Platz 191 am besten abschneidet. Die Zukunftsaussichten sind damit eher unterdurchschnittlich bis durchschnittlich. Die Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Uelzen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Uelzen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Uelzen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |