Herford, Hansestadt

Überblick: Lage und Struktur

Herford, Hansestadt, ist eine kreisangehörige Stadt im Norden Nordrhein-Westfalens mit rund 67.265 Einwohnern auf einer Fläche von 79,15 km². Die Stadt liegt im Regierungsbezirk Detmold, ist Kreisstadt des Kreises Herford und gehört zum ostwestfälischen Verdichtungsraum. Geografisch positioniert sich Herford im Ravensberger Hügelland zwischen Teutoburger Wald und Wiehengebirge, etwa 15 Kilometer nordöstlich von Bielefeld. Die Stadt ist über die Bundesautobahn 2 und die Bahnstrecke Hamm–Minden an das überregionale Verkehrsnetz angebunden; Dortmund und Hannover sind jeweils rund 100 Kilometer entfernt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 relativ stabil: Von 66.521 Einwohnern im Jahr 2015 auf 67.265 im Jahr 2024 entspricht dies einem Anstieg von etwa 1,1 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 850 Einwohner pro Quadratkilometer. Herford gliedert sich in neun Stadtteile, wobei die Kernstadt mit rund 52.000 Einwohnern den größten Anteil stellt. Knapp die Hälfte der Stadtfläche (52 Prozent) wird landwirtschaftlich genutzt, neun Prozent sind Waldfläche.

Preisentwicklung und Mietrendite

Der aktuelle Angebotsmietpreis in Herford liegt bei 8,59 Euro pro Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.531 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 24,55 und eine Bruttomietrendite von 4,07 Prozent.

Die historische Entwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Der Mietpreis stieg von 6,59 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 8,99 Euro im Jahr 2026 (Durchschnitts-CAGR: 3,96 Prozent pro Jahr). Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.693 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 2.510 Euro im Jahr 2026 (Durchschnitts-CAGR: 5,05 Prozent pro Jahr). Dabei ist zu beachten, dass beide Werte aus Inseraten stammen und damit Angebotswerte darstellen, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Besonders auffällig ist der Verlauf der Kaufpreise: Nach dem starken Anstieg von 2018 bis 2021 (von 1.693 auf 2.504 Euro pro m²) folgte ein Rückgang im Jahr 2022 auf 2.302 Euro, gefolgt von einer Erholung bis 2024 auf 2.651 Euro. Im Jahr 2025 sank der Preis erneut auf 2.399 Euro, bevor er 2026 wieder auf 2.510 Euro ansteigt. Diese Schwankungen spiegeln die allgemeine Marktdynamik wider, die durch Zinsentwicklungen und Nachfrageverschiebungen geprägt ist.

Die Mietentwicklung verlief kontinuierlicher: Von 6,59 Euro (2018) über 6,45 Euro (2019) stieg der Preis ab 2020 stetig an und erreichte 2026 mit 8,99 Euro sein höchstes Niveau der Reihe. Ein leichter Rückgang von 8,57 Euro (2024) auf 8,44 Euro (2025) wurde 2026 wieder aufgeholt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Herford unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 8,59 Euro pro m² liegt unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 9,24 Euro, aber über dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.531 Euro pro m² liegt nahezu auf dem Landesdurchschnitt von 2.530 Euro und leicht über dem bundesweiten Wert von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,07 Prozent liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 4,52 Prozent und auch unter dem bundesweiten Wert von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,55 ist höher als der Landesdurchschnitt von 22,63, was auf die relativ hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietniveaus hindeutet. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Herford den 27. Perzentilrang, was bedeutet, dass etwa 27 Prozent der nordrhein-westfälischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Im Vergleich mit dem Kreis Herford (Durchschnittsmiete: 8,41 Euro, Durchschnittskaufpreis: 2.391 Euro) liegt Herford sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis leicht über dem Kreisdurchschnitt. Im Nahumfeld zeigen sich folgende Werte: Bad Salzuflen (5,8 km Entfernung) mit 9,04 Euro/m² Miete und 2.487 Euro/m² Kaufpreis, Hiddenhausen (6,8 km) mit 8,89 Euro/m² Miete und 2.605 Euro/m² Kaufpreis, sowie Enger (8,2 km) mit 8,12 Euro/m² Miete und 2.394 Euro/m² Kaufpreis. Die nächstgelegenen Orte liegen damit preislich in einer ähnlichen Größenordnung wie Herford.

Standortfaktoren und Struktur

Der Kreis Herford, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 178 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Im Bereich Arbeitsmarkt belegt der Kreis mit Rang 99 eine der besseren Positionen, was auf eine stabile Beschäftigungslage hindeutet. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 138, bei Wohlstand und sozialer Lage auf Rang 275. Die Dynamik mit Rang 335 und die Demografie mit Rang 303 weisen auf Herausforderungen in diesen Bereichen hin.

Am Ort Herford sind keine Hochschulen ansässig, was die Attraktivität für Studierende und den akademischen Arbeitsmarkt einschränkt. Die Stadt ist jedoch als große kreisangehörige Stadt und Mittelzentrum gut erschlossen und profitiert von der Lage im ostwestfälischen Verdichtungsraum zwischen Bielefeld, Gütersloh und Minden.

Die historische Bedeutung Herfords als Hansestadt (Mitgliedschaft ab 1342, offizieller Namenszusatz seit 2013) und als frühere freie Reichsstadt bis 1652 spiegelt sich in der gewachsenen Stadtstruktur wider. Die Stadt verfügt über neun Stadtteile und eine Fläche von 79,15 km², wobei die Innenstadt innerhalb der früheren Wallanlagen rund 0,58 km² umfasst.