Hiddenhausen

Überblick

Hiddenhausen ist eine kreisangehörige Gemeinde im ostwestfälischen Kreis Herford (Regierungsbezirk Detmold) und mit 23,87 km² die flächenkleinste Gemeinde des Kreises. Die Gemeinde liegt rund 20 km nordöstlich von Bielefeld und 5 km nördlich der Kreisstadt Herford. Sie bildet mit Herford und Bünde eine weitgehend durchgehende Agglomeration und weist mit 834 Einwohnern je km² die höchste Bevölkerungsdichte im Kreis Herford auf. Hiddenhausen hat 19.896 Einwohner (Stand 2024) und besteht aus sechs Gemeindeteilen: Eilshausen, Schweicheln-Bermbeck, Oetinghausen, Lippinghausen, Hiddenhausen und Sundern. Die Gemeinde liegt in der Ravensberger Mulde zwischen Teutoburger Wald und Wiehengebirge; die Werre bildet weitgehend die östliche Gemeindegrenze.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.605 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,89 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,41, die Bruttomietrendite liegt bei 4,1 Prozent.

Die Mietpreise haben seit 2018 deutlich zugelegt: Von 5,53 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 9,20 Euro im Jahr 2024, bevor sie 2025 leicht auf 9,21 Euro anstiegen und 2026 mit 9,11 Euro wieder etwas absanken. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 6,44 Prozent. Die Entwicklung ist durchgängig auf Basis tatsächlicher Marktdaten belegt, nicht geschätzt.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein deutlich volatilerer Verlauf. Der Preis stieg von 1.630 Euro je Quadratmeter (2018) auf 2.857 Euro (2019), fiel 2020 wieder auf 1.584 Euro, stieg dann wieder an und erreichte 2023 mit 2.909 Euro den höchsten Wert der Reihe. Im Jahr 2024 folgte ein Rückgang auf 2.453 Euro, 2025 auf 2.098 Euro. Für 2026 wird ein Anstieg auf 2.325 Euro prognostiziert. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei 4,54 Prozent. Auch diese Reihe basiert auf nicht geschätzten Daten.

Die hohe Volatilität bei den Kaufpreisen – insbesondere der starke Sprung 2019 und der Rückgang 2020 – deutet auf einen eher kleinen und preissensiblen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Hiddenhausen liegt bei den Angebotsmieten mit 8,89 Euro je Quadratmeter über dem Durchschnitt des Kreises Herford (8,41 Euro) und leicht unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), bleibt aber unter dem nordrhein-westfälischen Landesdurchschnitt (9,24 Euro).

Beim Angebotskaufpreis liegt Hiddenhausen mit 2.605 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (2.391 Euro), dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro) und dem NRW-Landesdurchschnitt (2.530 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 24,41 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (23,66).

Die Bruttomietrendite von 4,1 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,25 Prozent), dem Landesdurchschnitt (4,52 Prozent) und dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 29,5 im Bundesland liegt Hiddenhausen bei der Rendite im unteren Drittel aller verglichenen Orte in Nordrhein-Westfalen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Hiddenhausen liegt bei der Angebotsmiete im oberen Mittelfeld (Kirchlengern 8,65, Bünde 8,62, Enger 8,12, Löhne 8,35, Herford 8,59). Bei den Kaufpreisen liegt Hiddenhausen mit 2.605 Euro über den meisten Nachbarn (Kirchlengern 2.421, Bünde 2.489, Enger 2.394, Löhne 2.340, Herford 2.531). Lediglich Hüllhorst weist mit 1.767 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis aus, verbunden mit einer hohen Rendite von 5,54 Prozent.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Hiddenhausen hat eine stabile Bevölkerungsentwicklung zu verzeichnen. Die Einwohnerzahl lag 2015 bei 19.758 und betrug 2024 ebenfalls 19.896 – ein Anstieg von rund 0,7 Prozent über den gesamten Zeitraum. Besonders deutlich war das Wachstum von 2021 (19.790) auf 2022 (19.924). Seit 2022 ist die Bevölkerungszahl weitgehend stabil.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 490. Die Zahl ging von einem Niveau 2015 (484) über 2016 (428) und 2017 (417) bis 2018 (418) zurück, stieg 2020 auf 478 (vermutlich pandemiebedingt), fiel 2021 wieder auf 424 und 2022 auf 410, bevor sie 2023 wieder auf 490 anstieg.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Herford im Gesamtindex den Rang 178 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index "Stärke" liegt der Kreis mit Rang 141 deutlich besser als im Index "Dynamik" (Rang 335). Auch die Teilindizes "Demografie" (Rang 303), "Wettbewerb und Innovation" (Rang 138) und "Wohlstand und soziale Lage" (Rang 275) zeigen unterschiedliche Ausprägungen. Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 99 ist der stärkste Teilindikator. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis Herford als Bezugsgröße, nicht auf die Gemeinde Hiddenhausen allein. Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig.

Einordnung und Bewertung

Hiddenhausen profitiert von der Lage in der Agglomeration Herford-Bünde-Bielefeld und der hohen Bevölkerungsdichte im Kreis Herford. Die Gemeinde ist stark zersiedelt und weist eine ausgewogene Mischung aus Siedlungs- und Verkehrsfläche (40,8 Prozent) und landwirtschaftlicher Nutzung (49,7 Prozent) auf. Die geothermischen Bedingungen sind günstig für Erdwärmesonden und Wärmepumpenheizungen.

Allerdings zeigt die volatile Kaufpreisentwicklung, dass der lokale Immobilienmarkt anfällig für starke Schwankungen sein kann. Die niedrige Bruttomietrendite von 4,1 Prozent im Vergleich zum Landes- und Bundesdurchschnitt sowie der Perzentilrang von 29,5 im Bundesland deuten darauf hin, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten relativ hoch sind.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die gute Einbindung in die Metropolregion Bielefeld/Ostwestfalen-Lippe sind positive Standortfaktoren. Der Prognos-Zukunftsatlas attestiert dem Kreis Herford insbesondere im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 99) und Wettbewerb/Innovation (Rang 138) starke Werte, während die Dynamik mit Rang 335 eher schwach ausfällt.