Gießen, Universitätsstadt
Gießen (PLZ 35390) ist eine kreisfreie Stadt in Hessen. Der Ort zählt 94.996 Einwohner auf 72,6 km², das entspricht 1.308 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 3 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,90 € pro m², der Kaufpreis bei 3.723 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,16 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,1 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Gießen über dem Renditeniveau von 22 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,08 € auf 12,87 € pro m², im Mittel 3,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 12,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Gießen Rang 170 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 101, Stärkerang 187). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Heuchelheim a. d. Lahn, Wettenberg und Linden an.
Immobilienpreise in Gießen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Gießen, Universitätsstadt
Gießen als Universitätsstadt im Kreis Gießen, Hessen, verzeichnet einen deutlichen Bevölkerungszuwachs von über 12 % seit 2015. Die Angebotsmieten liegen bei 12,90 €/m², die Angebotskaufpreise bei 3.723 €/m². Beide Werte liegen deutlich über den Durchschnittswerten für Hessen und Deutschland. Die Kaufpreise zeigten 2021 einen starken Anstieg auf über 4.000 €/m², gefolgt von einer Korrekturphase bis 2024 und einem erneuten Anstieg 2025. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,16 %, was unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Der Kreis Gießen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im Bereich Demografie und Arbeitsmarkt gut ab, in den Bereichen Wettbewerb/Innovation und Wohlstand/Soziale Lage hingegen schwächer.
Marktüberblick
Gießen, Universitätsstadt, liegt im mittelhessischen Kreis Gießen auf einer Fläche von 72,61 Quadratkilometern. Die Stadt hat eine Bevölkerungsdichte von 1.308 Einwohnern pro Quadratkilometer und zählt aktuell rund 95.000 Einwohner. Mit der Justus-Liebig-Universität, der Technischen Hochschule Mittelhessen und der Freien Theologischen Hochschule verfügt Gießen über drei Hochschulen, was der Stadt den Zusatz Universitätsstadt einbringt und einen bedeutenden Standortfaktor darstellt.
Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 12,90 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.723 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,05, die Bruttomietrendite liegt bei 4,16 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preis- und Mietentwicklung
Die Angebotsmieten in Gießen zeigen seit 2018 einen deutlichen Aufwärtstrend. Von 10,08 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte auf 12,90 Euro im aktuellen Jahr – das entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von rund 3,1 Prozent über den gesamten Zeitraum.
Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2020 bis 2024, als die Mieten von 10,57 auf 12,72 Euro pro Quadratmeter kletterten. Im Jahr 2025 gab es eine leichte Korrektur auf 12,50 Euro, bevor die Werte 2026 wieder auf 12,87 Euro anstiegen.
Die Kaufpreisentwicklung war volatiler. Nach einem leichten Rückgang von 3.048 Euro im Jahr 2018 auf 2.927 Euro im Jahr 2019 folgte ein starker Anstieg, der 2021 mit einem Höhepunkt von 4.024 Euro pro Quadratmeter seinen Gipfel erreichte. Anschließend korrigierten die Preise über drei Jahre hinweg auf 3.417 Euro im Jahr 2024. 2025 folgte ein erneuter Anstieg auf 3.816 Euro, 2026 zeigt mit 3.721 Euro eine leichte Berichtigung.
Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) liegt bei den Mieten bei 3,10 Prozent und bei den Kaufpreisen bei 2,52 Prozent über den gesamten verfügbaren Zeitraum.
Regionale Einordnung
Gießen liegt mit seinen Angebotsmieten von 12,90 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Gießen (10,24 Euro), des Landes Hessen (9,69 Euro) und Deutschlands (8,92 Euro). Auch beim Kaufpreis mit 3.723 Euro pro Quadratmeter übertrifft Gießen alle Vergleichswerte: Kreis (2.853 Euro), Hessen (2.505 Euro) und Deutschland (2.409 Euro).
Der Kaufpreisfaktor von 24,05 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 23,27, dem hessischen Durchschnitt von 21,06 und dem deutschen Durchschnitt. Ein höherer Faktor bedeutet, dass mehr Jahrmieten für den Kauf eines Objekts erforderlich sind.
Die Bruttomietrendite von 4,16 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,37 Prozent, dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Gießen belegt damit den 22. Perzentilrang im Bundesland, was bedeutet, dass rund 22 Prozent der hessischen Orte eine gleich niedrige oder niedrigere Rendite aufweisen.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Heuchelheim a. d. Lahn (3,1 km Entfernung) weist mit 5,15 Prozent eine deutlich höhere Rendite bei niedrigeren Mieten und Kaufpreisen auf. Lollar (7,4 km) liegt mit 5,10 Prozent ähnlich. Biebertal (6,6 km) zeigt mit 3,16 Prozent die niedrigste Rendite bei einem vergleichsweise hohen Kaufpreis von 3.501 Euro pro Quadratmeter.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Gießens ist seit 2015 stark gewachsen. Von 84.455 Einwohnern im Jahr 2015 auf 94.996 im Jahr 2024 entspricht dies einem Zuwachs von über 10.500 Personen bzw. rund 12,5 Prozent. Besonders ausgeprägt war das Wachstum in den Jahren 2021 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 91.255 auf 94.146 stieg.
Drei Hochschulen prägen das Bild der Stadt: Die Justus-Liebig-Universität, die Technische Hochschule Mittelhessen (THM) und die Freie Theologische Hochschule. Die Hochschulen sind ein wichtiger Wirtschaftsfaktor und Treiber der Bevölkerungsentwicklung, da sie Studierende und wissenschaftliches Personal anziehen.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Kreis Gießen – als Bezugsgröße für die Standortfaktoren – unterschiedlich ab. Im Bereich Demografie liegt der Kreis auf Rang 63 von rund 400 Kreisen, im Bereich Arbeitsmarkt auf Rang 59. Diese Plätze deuten auf eine stabile demografische und arbeitsmarktliche Lage hin. Im Bereich Dynamik erreicht der Kreis Rang 101, was auf moderate Zukunftschancen hindeutet. Schwächer positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 182 sowie im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 351. Der Gesamtindex liegt bei Rang 170.
Die Arbeitslosenzahlen zeigen einen deutlichen Rückgang von 4.283 im Jahr 2015 auf einen Tiefstand von 601 im Jahr 2022, bevor sie 2023 wieder auf 3.586 anstiegen. Die genauen Arbeitslosenquoten in Prozent sind in den vorliegenden Daten nicht enthalten.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Gießen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Gießen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,08 €/m² |
| 2019 | 10,61 €/m² |
| 2020 | 10,57 €/m² |
| 2021 | 11,44 €/m² |
| 2022 | 11,46 €/m² |
| 2023 | 12,00 €/m² |
| 2024 | 12,72 €/m² |
| 2025 | 12,50 €/m² |
| 2026 | 12,87 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Gießen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.048 €/m² |
| 2019 | 2.927 €/m² |
| 2020 | 3.300 €/m² |
| 2021 | 4.024 €/m² |
| 2022 | 3.510 €/m² |
| 2023 | 3.486 €/m² |
| 2024 | 3.417 €/m² |
| 2025 | 3.816 €/m² |
| 2026 | 3.721 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Gießen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,97 % |
| 2019 | 4,35 % |
| 2020 | 3,84 % |
| 2021 | 3,41 % |
| 2022 | 3,92 % |
| 2023 | 4,13 % |
| 2024 | 4,47 % |
| 2025 | 3,93 % |
| 2026 | 4,15 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Gießen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 84.455 Einwohner |
| 2016 | 86.543 Einwohner |
| 2017 | 87.343 Einwohner |
| 2018 | 88.546 Einwohner |
| 2019 | 89.802 Einwohner |
| 2020 | 90.131 Einwohner |
| 2021 | 91.255 Einwohner |
| 2022 | 94.146 Einwohner |
| 2023 | 94.996 Einwohner |
| 2024 | 94.996 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Gießen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,36 % |
| 2016 | 2,35 % |
| 2017 | 3,16 % |
| 2018 | 5,48 % |
| 2019 | 5,59 % |
| 2020 | 6,31 % |
| 2021 | 5,91 % |
| 2022 | 5,20 % |
| 2023 | 5,48 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 170 Rang |
| Dynamik | 101 Rang |
| Stärke | 187 Rang |
| Demografie | 63,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 59,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 182 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 351 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Gießen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Gießen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Gießen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Gießen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Gießen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Gießen | 12,90 €/m² |
| Heuchelheim a. d. Lahn | 11,67 €/m² |
| Linden | 11,41 €/m² |
| Wettenberg | 11,02 €/m² |
| Lollar | 10,81 €/m² |
| Pohlheim | 10,67 €/m² |
| Fernwald | 10,34 €/m² |
| Lahnau | 10,27 €/m² |
| Buseck | 10,04 €/m² |
| Biebertal | 9,21 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Gießen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Gießen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Heuchelheim a. d. Lahn | 5,15 % |
| Lollar | 5,10 % |
| Pohlheim | 4,63 % |
| Lahnau | 4,59 % |
| Linden | 4,54 % |
| Wettenberg | 4,18 % |
| Gießen | 4,16 % |
| Buseck | 4,14 % |
| Fernwald | 3,44 % |
| Biebertal | 3,16 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Heuchelheim a. d. Lahn | 3,1 km | 35452 | 11,67 € | 2.721 € | 5,15 % |
| Wettenberg | 4,8 km | 35435 | 11,02 € | 3.167 € | 4,18 % |
| Linden, Stadt | 6,4 km | 35440 | 11,41 € | 3.014 € | 4,54 % |
| Pohlheim, Stadt | 6,5 km | 35415 | 10,67 € | 2.768 € | 4,63 % |
| Biebertal | 6,6 km | 35444 | 9,21 € | 3.501 € | 3,16 % |
| Lollar, Stadt | 7,4 km | 35457 | 10,81 € | 2.541 € | 5,10 % |
| Lahnau | 7,8 km | 35633 | 10,27 € | 2.683 € | 4,59 % |
| Fernwald | 8,3 km | 35463 | 10,34 € | 3.610 € | 3,44 % |
| Buseck | 8,4 km | 35418 | 10,04 € | 2.911 € | 4,14 % |
Wo liegt Gießen?
Lage
Gießen auf der Karte
Hochschulen am Ort
3 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Freie Theologische Hochschule GießenRathenaustraße 5–7, 35394 Gießen
- Justus-Liebig-Universität GießenLudwigstraße 23, 35390 Gießen
- Technische Hochschule Mittelhessen (THM)Wiesenstraße 14, 35390 Gießen
Alle Kennzahlen zu Gießen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,90 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.723 € |
| Bruttomietrendite | 4,16 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,1 |
| Einwohner | 94.996 |
| Einwohner je km² | 1.308 |
| Fläche (km²) | 72,6 |
| Arbeitslosenquote | 5,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #170 |
| Prognos Dynamikrang | #101 |
| Prognos Stärkerang | #187 |
| Koordinaten | 50,5862, 8,6749 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Gießen
Was kostet eine Wohnung in Gießen?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei rund 12,90 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei etwa 3.723 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Zum Vergleich: Im Kreis Gießen beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 10,24 Euro und der Kaufpreis 2.853 Euro pro Quadratmeter.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Gießen entwickelt?
Die Angebotsmieten in Gießen sind von 10,08 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,87 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,1 Prozent entspricht. Die Kaufpreise lagen 2018 bei 3.048 Euro pro Quadratmeter und betrugen 2026 rund 3.721 Euro (jährlich rund 2,5 Prozent). Beide Zeitreihen sind keine Schätzungen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Gießen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,16 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 24,05. Damit liegt Gießen deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent Rendite und 21,06 Kaufpreisfaktor sowie unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 22,33 bedeutet, dass rund 78 Prozent der Orte in Hessen eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie schneiden die Immobilien in Gießen im Vergleich zu Hessen und dem Umland ab?
Die Angebotsmiete in Gießen liegt mit 12,90 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro und dem Kreis-Durchschnitt von 10,24 Euro. Auch der Kaufpreis von 3.723 Euro übertrifft den Landesdurchschnitt von 2.505 Euro und den Kreiswert von 2.853 Euro. Im nahen Uland variieren die Mieten zwischen 9,21 Euro in Biebertal und 11,67 Euro in Heuchelheim a.d.L.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Gießen?
Die Einwohnerzahl in Gießen ist von 84.455 im Jahr 2015 auf 94.996 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 12,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.308 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt ist zudem Standort der Justus-Liebig-Universität, der Technischen Hochschule Mittelhessen und der Freien Theologischen Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Gießen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Gießen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Gießen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |