Buseck

Marktüberblick

Buseck ist eine Gemeinde im mittelhessischen Landkreis Gießen mit rund 13.358 Einwohnern auf einer Fläche von 38,61 km². Die Gemeinde besteht aus fünf Ortsteilen – Großen-Buseck (Sitz der Verwaltung), Alten-Buseck, Beuern, Oppenrod und Trohe – und liegt unmittelbar westlich der Universitätsstadt Gießen. Die Lage ist verkehrsgünstig: Der Bahnhof Großen Buseck liegt an der Bahnstrecke Gießen–Fulda, die A5 (Anschlussstelle Reiskirchen) und die A485 (Anschlussstelle Gießen-Wieseck) erschließen das Gebiet, ebenso die B49. Die Nachbargemeinden sind Staufenberg, Allendorf (Lumda), Rabenau, Reiskirchen, Fernwald und Gießen.

Die Gemeinde profitiert von ihrer Position im Ballungsraum Gießen, ohne selbst städtisches Zentrum zu sein. Die Bevölkerung hat sich seit 2015 um 3,5 % erhöht (von 12.903 auf 13.358), was auf eine attraktive Wohnlage hindeutet. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 346 Einwohnern je km².

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Buseck liegt bei 2.911 € je m², die Angebotsmiete bei 10,04 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,17. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,14 %.

Die Mietentwicklung war über den Beobachtungszeitraum deutlich steigend: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,34 €/m², betrug sie 2025 bereits 10,08 €/m² – ein Anstieg von rund 37 % in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 5,54 %. Für 2026 wird ein Wert von 11,30 €/m² prognostiziert.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt ein anderes Bild. Von 2018 (2.401 €/m²) bis 2021 war eine leichte Stabilität um 2.380–2.385 €/m² zu verzeichnen. 2022 folgte ein Anstieg auf 2.532 €/m². Der auffälligste Wert ist 2024 mit 3.902 €/m² – ein sprunghafter Anstieg von über 68 % gegenüber dem Vorjahr, der auf methodische Veränderungen im Angebot oder eine Verzerrung durch einzelne hochpreisige Objekte hindeuten könnte. 2025 folgte mit 2.586 €/m² ein starker Rückgang, 2026 wird ein weiterer Rückgang auf 2.134 €/m² erwartet. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei -1,46 %.

Wichtig: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Regionale Einordnung

Buseck liegt mit seiner Angebotsmiete von 10,04 €/m² deutlich über dem hessischen Durchschnitt von 9,69 €/m² und dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 €/m². Auch der Angebotskaufpreis von 2.911 €/m² übertrifft den Landesdurchschnitt (2.505 €/m²) und den Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Im Vergleich zum Kreis Gießen, in dem der Durchschnittspreis bei 2.853 €/m² und die Durchschnittsmiete bei 10,24 €/m² liegt, bewegt sich Buseck auf ähnlichem Niveau.

Die Bruttomietrendite von 4,14 % liegt unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 %. Im Perzentilrang der Bundeslandvergleiche belegt Buseck den 22. Platz von 421 Orten – das bedeutet, dass die Rendite im unteren Fünftel liegt. Dies ist eine direkte Folge der relativ hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten.

Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Gießen als Universitätsstadt weist mit 12,90 €/m² die höchste Miete und mit 3.723 €/m² einen der höchsten Kaufpreise auf. Fernwald liegt mit 3.610 €/m² ebenfalls deutlich über Buseck. Lollar und Staufenberg liegen preislich nah an Buseck. Rabenau ist mit 8,79 €/m² und 2.299 €/m² der günstigste Nachbarort.

Standortfaktoren

Die Standortfaktoren von Buseck werden indirekt über den Prognos-Zukunftsatlas für den Kreis Gießen abgebildet. Der Kreis belegt im Gesamt-Ranking von rund 400 deutschen Kreisen den 170. Platz – damit im oberen Mittelfeld.

Besonders positiv fällt die Bewertung in den Bereichen Demografie (Rang 63) und Arbeitsmarkt (Rang 59) aus. Dies korrespondiert mit der beobachteten Bevölkerungsentwicklung in Buseck: Das Wachstum von 3,5 % seit 2015 bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit (302 Arbeitslose im Jahr 2023) spricht für eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur.

Schwächer ausgeprägt sind die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 182) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 351). Letzteres ist der kritischste Wert und deutet auf wirtschaftliche Herausforderungen hin, die sich auch in der niedrigen Bruttomietrendite widerspiegeln.

In der Dynamik-Kategorie belegt der Kreis Rang 101 – ein solider Wert, der auf eine gewisse Entwicklungsdynamik hindeutet.

Hochschulen sind in Buseck nicht vorhanden. Die nächstgelegene Universität befindet sich in Gießen (8,4 km entfernt).

Fazit

Buseck präsentiert sich als eine wachsende Wohngemeinde im Umland der Universitätsstadt Gießen. Die verkehrliche Anbindung über A5, A485 und die Bahnstrecke Gießen–Fulda macht den Ort für Pendler attraktiv. Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv, und die Lage im mittelhessischen Raum bietet eine gute Balance zwischen ländlicher Ruhe und städtischer Nahversorgung.

Für Investoren ist zu beachten, dass die vorliegenden Kaufpreise mit einem Kaufpreisfaktor von 24,17 und einer Bruttomietrendite von 4,14 % im bundesweiten Vergleich eher niedrig ausfallen. Die Renditechancen sind begrenzt, was durch die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten bedingt ist. Die Mietentwicklung war jedoch stark positiv, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Region hindeutet.

Die Kaufpreisdaten zeigen 2024 einen deutlichen Ausreißer (3.902 €/m²), gefolgt von einem starken Rückgang in den Folgejahren. Diese Volatilität sollte bei der Bewertung der Marktlage berücksichtigt werden.