Rabenau

Marktüberblick

Rabenau ist eine Gemeinde im mittelhessischen Landkreis Gießen mit rund 5.157 Einwohnern auf 43,4 km². Die Gemeinde besteht aus sechs Ortsteilen – Allertshausen, Geilshausen, Kesselbach, Londorf, Odenhausen (Lumda) und Rüddingshausen – und liegt geografisch zwischen Gießen, Marburg und Grünberg. Die Gemeindeverwaltung hat ihren Sitz im größten Ortsteil Londorf.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.299 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,79 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,79, die Bruttomietrendite 4,59 Prozent. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Vergleichsmietwertniveau dar.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt deutliche Schwankungen. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.149 Euro je Quadratmeter (2018) auf 2.965 Euro (2022) an – ein Anstieg um mehr als das Doppelte in vier Jahren. Im Jahr 2023 folgte ein Rückgang auf 2.168 Euro, ehe sich der Preis 2024 mit 2.174 Euro stabilisierte und 2025 wieder auf 2.449 Euro anstieg. Für 2026 wird ein Wert von 2.805 Euro erwartet.

Die Angebotsmiete entwickelte sich ebenfalls volatil: Von 4,55 Euro (2018) stieg sie 2019 auf 7,70 Euro, fiel 2021 auf 6,23 Euro und legte seither kontinuierlich zu – auf 10,66 Euro für 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt bei der Miete 11,2 Prozent und beim Kaufpreis 11,8 Prozent. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der extreme Anstieg des Kaufpreises 2022 und der anschließende Rückgang 2023 deuten auf eine marktbedingte Korrektur hin. Die aktuellen Werte liegen damit wieder auf einem Niveau, das dem Vor-Crash-Trend entspricht.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Rabenau bei der Angebotsmiete mit 8,79 Euro je Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Kreises Gießen (10,24 Euro) und des Landes Hessen (9,69 Euro). Auch der Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro wird knapp unterschritten.

Beim Kaufpreis mit 2.299 Euro je Quadratmeter liegt Rabenau ebenfalls unter allen Vergleichswerten: Kreis (2.853 Euro), Hessen (2.505 Euro) und Deutschland (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,79 liegt leicht über dem Bundes- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 21,1), aber unter dem Kreiswert von 23,3.

Die Bruttomietrendite von 4,59 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt (4,37 Prozent), aber unter dem Landes- (4,98 Prozent) und Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Bundesland belegt Rabenau damit den 46. Perzentilrang – die Rendite liegt im unteren Mittelfeld.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11,4 km liegt Rabenau bei der Miete im unteren Drittel (Homberg mit 7,74 Euro ist niedriger, Lollar mit 10,81 Euro am höchsten). Beim Kaufpreis ist Rabenau mit 2.299 Euro einer der günstigeren Orte – nur Homberg (1.631 Euro) liegt deutlich darunter.

Das Muster ist konsistent: Rabenau ist sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreis unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf einen vergleichsweise günstigen Wohnstandort hindeutet.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung der Gemeinde entwickelte sich zwischen 2015 (4.976 Einwohner) und 2024 (5.157 Einwohner) leicht positiv (+3,6 Prozent). Der Anstieg ist modest, zeigt aber eine stabile bis leicht wachsende Nachfrage nach Wohnraum.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Gießen, in dem Rabenau liegt, den Gesamtrang 170 von rund 400 deutschen Kreisen – ein mittlerer Platz. Besonders gut abschneidet der Kreis bei den Teilindizes Demografie (Rang 63) und Arbeitsmarkt (Rang 59). Schwach ist der Index Wettbewerb und Innovation (Rang 182) sowie der Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 351 von 400). Dieser letzte Wert ist der schlechteste aller Teilindizes und deutet auf strukturelle wirtschaftliche Schwächen im Kreis hin.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Grundschulen und Kindergärten sind in den Ortsteilen Londorf und Rüddingshausen vorhanden, weiterführende Schulen in den Nachbarstädten Allendorf (Lumda) und Grünberg. Die nächsten Bahnhöfe mit Personenverkehr liegen etwa 12 km entfernt (Großen Buseck, Grünberg), die nächsten Fernbahnhöfe in Marburg und Gießen jeweils etwa 23 km. Die Anschlussstelle Grünberg der Bundesautobahn 5 befindet sich unweit der Gemeindegrenze.

Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum, guter demografischer und arbeitsmarktlicher Ausstattung des Kreises bei gleichzeitig schwacher wirtschaftlicher Wettbewerbsfähigkeit und niedrigem Wohlstand korreliert mit den unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen in Rabenau.