Fernwald

Marktüberblick

Fernwald ist eine Gemeinde im mittelhessischen Landkreis Gießen mit 7.217 Einwohnern auf 21,57 km². Die Gemeinde besteht aus den drei Ortsteilen Albach, Annerod und Steinbach, wobei Letzterer als größter Ortsteil auch den Sitz der Gemeindeverwaltung bildet. Fernwald liegt sechs Kilometer östlich der Universitätsstadt Gießen und ist über die Bundesautobahn 5 (Anschlussstelle 10) sowie die Bundesstraßen 49 und 457 angebunden. Die Gemeinde entstand 1971 durch den freiwilligen Zusammenschluss der drei vormals eigenständigen Gemeinden. Die Nähe zu Gießen als Universitäts- und Mittelstadt prägt die Struktur der Gemeinde als Wohngemeinde mit Pendleranteil in die Nachbarstadt.

Preisniveau und Entwicklung

Der Immobilienmarkt in Fernwald ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.610 Euro pro Quadratmeter und damit 26,6 % über dem Durchschnitt des Landkreises Gießen (2.853 €/m²) sowie 44,1 % über dem hessischen Landesdurchschnitt (2.505 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 29,1 übersteigt den Kreisdurchschnitt von 23,3 und den Landesdurchschnitt von 21,1 deutlich. Die Angebotsmiete von 10,34 €/m² liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (10,24 €/m²) und 6,7 % über dem Landesmittel (9,69 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,44 % ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten und liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,37 % sowie dem Landesdurchschnitt von 4,98 %. Mit einem Perzentilrang von 2,85 im Bundesland gehört Fernwald zu den teuersten Orten in Hessen – die Rendite liegt praktisch am unteren Ende der Verteilung. Dieser Befund ist konsistent: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,50-Fachen des Bundesdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,16-Fachen, was die niedrige Rendite strukturell erklärt.

Die Preisentwicklung der letzten Jahre war dynamisch. Der Kaufpreis stieg von 2.327 €/m² (2018) auf 3.610 €/m² (2026), was einer jährlichen Wachstumsrate von 7,36 % entspricht. Die Miete entwickelte sich von 8,12 €/m² (2018) auf 10,34 €/m² (2026), was 5,21 % jährlichem Wachstum entspricht. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2024 bis 2026, in denen der Kaufpreis um 31 % und die Miete um 26 % stieg. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Marktdaten basiert.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Fernwald deutlich von seinen Nachbarn ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10,5 km Entfernung weist Fernwald die niedrigste Bruttomietrendite (3,44 %) auf. Lich liegt mit 3,83 % zwar ebenfalls niedrig, aber immerhin 0,4 Prozentpunkte darüber. Pohlheim (4,63 %), Reiskirchen (4,66 %) und Langgöns (4,58 %) bieten deutlich höhere Renditen bei niedrigeren Kaufpreisen.

Der Kaufpreis von 3.610 €/m² ist nur von Gießen (3.723 €/m²) übertroffen, während alle anderen Nachbarorte zwischen 2.476 €/m² (Reiskirchen) und 3.331 €/m² (Lich) liegen. Die Angebotsmiete von 10,34 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Gießen (12,90 €/m²) und Linden (11,41 €/m²), aber über Reiskirchen (9,61 €/m²) und Münzenberg (9,36 €/m²).

Dieses Muster zeigt, dass Fernwald im regionalen Vergleich ein Premium-Standort ist: Die Preise liegen nahe am Niveau der Universitätsstadt Gießen, während die Mieten moderater ausfallen. Die Folge ist eine überdurchschnittlich niedrige Rendite, die auf die Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ moderater Miete zurückzuführen ist.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Fernwald ist seit 2015 um 9,2 % gewachsen – von 6.607 auf 7.217 Einwohner. Besonders dynamisch war der Zuzug in den Jahren 2019 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 6.681 auf 7.150 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 7.217. Die Bevölkerungsdichte von 335 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe überdurchschnittlich.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 160. Eine direkte Quote liegt nicht vor, doch die absolute Zahl ist im regionalen Vergleich niedrig.

Der Landkreis Gießen, dem Fernwald angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 170 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Arbeitsmarkt (Rang 59) und im Index Demografie (Rang 63). Schwächer ist er im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 351) sowie im Index Wettbewerb und Innovation (Rang 182). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 101 im oberen Mittelfeld. Diese Struktur – starker Arbeitsmarkt, aber schwacher Wohlstand – entspricht dem Muster einer Wohngemeinde mit Pendleranteil.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zur Justus-Liebig-Universität Gießen (8,3 km Entfernung) kann als indirekter Standortfaktor wirken, der die Nachfrage nach Wohnraum strukturell unterstützt.