Biebertal

Der Ort

Biebertal ist eine Gemeinde im mittelhessischen Landkreis Gießen mit 43,94 km² Fläche und rund 10.074 Einwohnern. Die Gemeinde, die 1970 im Zuge der Gebietsreform aus den Ortsteilen Fellingshausen, Frankenbach, Königsberg, Krumbach, Rodheim-Bieber und Vetzberg entstand, liegt im Gleiberger Land an der Bieber, einem Nebenfluss der Lahn. Sie bildet mit den Nachbargemeinden Wettenberg, Lahnau und Heuchelheim die Region Gleiberger Land und liegt am Westrand des Krofdorfer Forsts, eines der größten zusammenhängenden Waldgebiete Hessens. Die Entfernung zur Universitätsstadt Gießen beträgt etwa sechs Kilometer, nach Wetzlar rund zehn Kilometer.

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Rendite

Der Immobilienmarkt in Biebertal ist durch ein deutliches Missverhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.501 Euro pro Quadratmeter und damit rund 23 Prozent über dem Durchschnitt des Landkreises Gießen (2.853 Euro) sowie 40 Prozent über dem hessischen Landesdurchschnitt (2.505 Euro). Im bundesweiten Vergleich liegt Biebertal mit diesem Wert ebenfalls deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter.

Die Angebotsmiete von 9,21 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt von 10,24 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 9,69 Euro. Den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro überschreitet sie nur geringfügig.

Aus dieser Kombination ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,16 Prozent. Dieser Wert liegt unter allen acht benachbarten Orten im Umkreis bis zehn Kilometer. Zum Vergleich: Heuchelheim weist mit 5,15 Prozent eine deutlich höhere Rendite aus, Lollar mit 5,10 Prozent, während Gießen mit 4,16 Prozent und Wetzlar mit 4,03 Prozent ebenfalls über Biebertal liegen. Der Kaufpreisfaktor von 31,68 liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (23,27) und dem Landesdurchschnitt (21,06). Ein Kaufpreisfaktor von 31,68 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 31,68-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Die niedrige Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten, sondern des überdurchschnittlich hohen Kaufpreisniveaus. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,45-Fachen des Bundesdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,03-Fachen.

Preis- und Mietentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt bei Miete und Kaufpreis unterschiedliche Muster. Die Angebotsmiete stieg von 6,83 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,84 Euro im Jahr 2021 an, fiel dann 2022 leicht auf 8,48 Euro, erreichte 2023 mit 9,92 Euro einen neuen Höhepunkt und liegt in der Zeitreihe für 2026 bei 8,27 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den Zeitraum beträgt 2,42 Prozent.

Der Angebotskaufpreis weist eine deutlich stärkere und volatilere Entwicklung auf. Nach einem Rückgang von 2.475 Euro im Jahr 2018 auf 2.289 Euro im Jahr 2019 stieg der Preis 2020 sprunghaft auf 3.743 Euro und erreichte 2021 mit 4.065 Euro seinen höchsten Wert. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 2.395 Euro im Jahr 2022 und 2.210 Euro im Jahr 2023. Ab 2024 zeigte sich eine starke Aufwärtsbewegung mit 3.686 Euro, einem Tief von 1.589 Euro im Jahr 2025 und einem Anstieg auf 4.323 Euro im Jahr 2026.

Die extremen Schwankungen im Kaufpreis, insbesondere der Rückgang auf 1.589 Euro im Jahr 2025 und der Anstieg auf 4.323 Euro im Jahr 2026, deuten auf eine hohe Volatilität des Marktes hin. Dies kann auf eine geringe Anzahl von Transaktionen, unterschiedliche Objekttypen in den einzelnen Jahren oder eine starke Angebotsabhängigkeit der Werte zurückzuführen sein. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief in diesem Zeitraum stabil. Von 10.052 Einwohnern im Jahr 2015 bis 10.074 im Jahr 2024 entspricht dies einer Veränderung von rund 0,22 Prozent. Ein leichter Rückgang auf 9.978 Einwohner im Jahr 2021 wurde seitdem ausgeglichen.

Regionale Einordnung

Biebertal liegt in einer Region mit heterogenen Immobilienpreisen. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis zehn Kilometer weist Biebertal einen der höchsten Angebotskaufpreise (3.501 Euro) auf, nur übertroffen von Gießen (3.723 Euro). Bei der Angebotsmiete (9,21 Euro) liegt Biebertal jedoch unter dem Niveau der meisten Nachbarorte – nur Hohenahr (8,22 Euro) hat einen niedrigeren Wert. Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ niedriger Miete führt zur niedrigsten Bruttomietrendite aller Nachbarorte.

Wettenberg, nur 2,7 Kilometer entfernt, weist mit 11,02 Euro eine höhere Miete und mit 3.167 Euro einen niedrigeren Kaufpreis auf, was einer Rendite von 4,18 Prozent entspricht. Heuchelheim, vier Kilometer entfernt, liegt mit 11,67 Euro Miete und 2.721 Euro Kaufpreis bei 5,15 Prozent Rendite. Gießen, die nächstgrößere Stadt in sechs Kilometer Entfernung, zeigt mit 12,90 Euro Miete und 3.723 Euro Kaufpreis eine Rendite von 4,16 Prozent.

Im Vergleich zum Landkreis Gießen liegt Biebertal beim Kaufpreis deutlich über dem Durchschnitt, bei der Miete darunter. Die durchschnittliche Kreisrendite von 4,37 Prozent wird um mehr als einen Prozentpunkt unterschritten. Im Landesvergleich liegt Biebertal beim Kaufpreis über dem Durchschnitt, bei der Miete darunter.

Standortfaktoren

Der Landkreis Gießen, dem Biebertal angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 170 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. In der Dynamik-Kategorie belegt der Kreis Platz 101, was auf ein überdurchschnittliches Entwicklungspotenzial hindeutet. In der Wettbewerbsfähigkeit und Innovation liegt der Kreis mit Platz 187 im unteren Drittel, und in der Kategorie Wohlstand und soziale Lage mit Platz 351 von 400 Kreisen am unteren Ende der Skala.

Die Bevölkerungsdichte von 229 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt über dem ländlichen Durchschnitt, was auf die Lage im Umland der Städte Gießen und Wetzlar zurückzuführen ist. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Zahl der Arbeitslosen wird in den Daten als absoluter Wert von 188 (2023) angegeben. Im Vergleich zu 2018 (161) ist die Zahl der Arbeitslosen seither gestiegen, bleibt aber in einem moderaten Bereich.