Wolfsburg, Stadt

Marktüberblick

Wolfsburg weist ein überdurchschnittliches Preisniveau im Immobilienmarkt auf. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,77 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.710 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,11, was bedeutet, dass das 23,11-fache des jährlichen Bruttokaltmieteneinkommens als Kaufpreis verlangt wird.

Die Bruttomietrendite liegt bei 4,33 Prozent. Im bundesweiten Vergleich ist das ein moderater Wert, der jedoch unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Das Perzentil von 32,1 im Landesvergleich zeigt, dass Wolfsburg in Bezug auf die Rendite unter dem unteren Drittel der 942 untersuchten Orte in Niedersachsen rangiert – ein Hinweis auf das relativ hohe Preisniveau im Verhältnis zur Miete.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt eine deutliche Volatilität. Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 9,37 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen ersten Höhepunkt von 10,66 Euro im Jahr 2019. Anschließend folgte ein Rückgang auf 9,21 Euro im Jahr 2023, bevor 2024 mit 10,21 Euro erneut ein Anstieg zu verzeichnen war. Der aktuelle Wert von 10,09 Euro (2026) liegt leicht darunter.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung ähnlicher, jedoch mit einem ausgeprägteren Peak: Von 2.380 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert auf 3.023 Euro im Jahr 2021 – ein Anstieg von rund 27 Prozent in drei Jahren. Seitdem korrigiert sich der Markt: 2023 lag der Preis bei 2.632 Euro, 2024 bei 2.629 Euro und 2026 bei 2.529 Euro. Das entspricht einer Korrektur von rund 16 Prozent vom Höchstwert.

Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt bei der Miete 0,93 Prozent und beim Kaufpreis 0,76 Prozent. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf nachvollziehbaren Daten.

Regionale Einordnung

Wolfsburg liegt sowohl bei der Angebotsmiete (9,77 €/m²) als auch beim Angebotskaufpreis (2.710 €/m²) deutlich über den niedersächsischen Durchschnittswerten von 8,50 €/m² bzw. 2.166 €/m². Im bundesweiten Vergleich (Deutschland: 8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) bestätigt sich dieses überdurchschnittliche Niveau.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Mieten in den umliegenden Gemeinden reichen von 8,95 Euro (Bokensdorf) bis 11,42 Euro (Weyhausen). Der Wolfsburger Wert von 9,77 €/m² liegt damit im mittleren Bereich der Nachbargemeinden.

Beim Kaufpreis fällt auf, dass Wolfsburg mit 2.710 €/m² zwar über vielen Nachbarn liegt, jedoch deutlich unter Osloß (3.286 €/m²) und leicht über Tappenbeck (2.914 €/m²). Die Kaufpreisfaktoren der Nachbarn variieren stark, was auf unterschiedliche Marktstrukturen in den kleineren Gemeinden hindeutet.

Wolfsburg bildet mit Braunschweig (26 km südwestlich) und Salzgitter eine Regiopolregion und gehört zu den neun Oberzentren in Niedersachsen. Hannover liegt rund 74 km westlich, Magdeburg etwa 64 km südöstlich.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Wolfsburg hat 127.256 Einwohner (Stand 2024, laut Lagefaktor-Datenbank) und eine Bevölkerungsdichte von 622 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Stadt ist damit eine der dicht besiedelten Städte in Niedersachsen.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt seit 2015 einen leichten Aufwärtstrend: Von 124.045 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 127.256 im Jahr 2024, was einer Zunahme von rund 2,6 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (123.949) auf 2022 (125.961) und 2023 (127.256).

Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 4.081. Im Vergleich zu 2.500 im Jahr 2019 ist dies ein deutlicher Anstieg. Die Arbeitslosenquote selbst ist in den vorliegenden Daten nicht als Prozentwert angegeben.

Wolfsburg ist als Stadt der Volkswagen AG geprägt. Das Volkswagenwerk war bis zum Bau der Tesla Gigafactory 5 in den USA im Jahr 2022 die größte Fabrik der Welt. Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf war 2010 das höchste aller deutschen Städte. Diese wirtschaftliche Struktur macht Wolfsburg sowohl attraktiv als auch anfällig für konjunkturelle Schwankungen im Automobilsektor.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Wolfsburg auf Platz 6 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Besonders hervorstechend sind die Ränge im Bereich Arbeitsmarkt (Platz 4) und Wettbewerb & Innovation (Platz 2). Auch der Rang im Bereich Stärke liegt mit Platz 6 sehr hoch. Im Bereich Demografie erreicht der Kreis Platz 112, im Bereich Wohlstand & Soziale Lage Platz 268.

Diese exzellente Platzierung unterstreicht die wirtschaftliche Stärke der Region, die maßgeblich vom Automobilstandort Wolfsburg getragen wird. Die hohe Innovationskraft und die starke Wettbewerbsposition sind positive Signale für die langfristige Entwicklung des Immobilienmarktes.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Studierende und akademisch qualifizierte Fachkräfte müssen auf die Universitäten in Braunschweig, Hannover oder Göttingen ausweichen, was die Pendlerstruktur der Stadt mitprägt.

Für Wolfsburg liegen keine Boden- oder Grundstückswerte (Bodenrichtwerte) vor.