Warendorf, Stadt

Der Ort Warendorf

Warendorf ist eine mittlere kreisangehörige Stadt im östlichen Münsterland und Kreisstadt des Kreises Warendorf im Regierungsbezirk Münster. Die Stadt liegt an der Ems auf 63 m ü. NHN und umfasst eine Fläche von 176,88 km². Mit rund 37.847 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 214 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die nächstgelegenen Großstädte sind Münster (ca. 30 km westlich) und Gütersloh (ca. 30 km östlich). Warendorf ist überregional bekannt als "Stadt des Pferdes" mit Sitz des Nordrhein-Westfälischen Landgestüts, des Deutschen Olympiade-Komitees für Reiterei und der Deutschen Reiterlichen Vereinigung. Seit 1937/1938 ist Warendorf zudem Garnisonsstadt; heute befindet sich hier die Sportschule der Bundeswehr.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotsmietpreis in Warendorf liegt bei 10,24 € pro m². Der Angebotskaufpreis beträgt 2.959 € pro m². Die Bruttomietrendite beläuft sich auf 4,15 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,09. Beide Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen keine amtlichen Mietspiegel dar.

Die Angebotsmiete hat sich von 7,47 €/m² im Jahr 2018 auf 12,98 €/m² im Jahr 2026 entwickelt – ein Anstieg mit einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von 7,15 %. Dabei ist ein deutlicher Sprung zwischen 2019 und 2020 von 7,54 auf 8,59 €/m² erkennbar, gefolgt von einer weiteren Erhöhung auf 12,98 €/m² im Jahr 2026. Der Kaufpreis verhielt sich anders: Er stieg von 3.096 €/m² (2018) zunächst auf 3.523 €/m² (2019), fiel dann bis 2022 auf ein Tief von 2.702 €/m² und erholte sich bis 2026 auf 3.510 €/m². Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 1,58 %. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Warendorf liegt mit seiner Angebotsmiete von 10,24 €/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,45 €/m², dem nordrhein-westfälischen Landesdurchschnitt von 9,24 €/m² und dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 €/m². Auch beim Angebotskaufpreis übertrifft Warendorf mit 2.959 €/m² den Kreisdurchschnitt (2.802 €/m²), den Landesdurchschnitt (2.530 €/m²) und den Deutschlanddurchschnitt (2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,15 % liegt hingegen unter dem Landesdurchschnitt (4,52 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Perzentilrang der Mietrenditen in Nordrhein-Westfalen belegt Warendorf den 33,08. Perzentil – das bedeutet, dass rund ein Drittel der verglichenen Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweist. Der Kaufpreisfaktor von 24,09 liegt über dem Landesdurchschnitt von 22,63, was auf höhere Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis zeigt sich ein gemischtes Bild: Sassenberg (5,5 km) weist mit 9,46 €/m² eine niedrigere Angebotsmiete, aber mit 3.136 €/m² einen höheren Kaufpreis auf. Telgte (14,4 km) liegt mit 10,87 €/m² bei der Miete über Warendorf, Ostbevern (13,9 km) mit 10,27 €/m² nahezu auf gleichem Niveau. Ennigerloh (13,1 km) liegt mit 2.124 €/m² deutlich unter dem Warendorfer Kaufpreis.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Warendorfs hat sich von 2015 bis 2024 von 37.249 auf 37.847 Einwohner entwickelt – ein Zuwachs von 1,6 %. In den Jahren 2015 bis 2021 war die Bevölkerungsentwicklung weitgehend stabil bis leicht rückläufig (Tiefpunkt 37.146 im Jahr 2021). Ab 2022 setzte ein deutlicher Anstieg ein (37.616 im Jahr 2022, 37.847 im Jahr 2023 und 2024). Die Arbeitslosenanzahl sank von 1.018 (2015) auf ein Minimum von 765 (2022), stieg 2023 jedoch wieder auf 1.003 an.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Warendorf, auf den sich die Ränge beziehen, den 119. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Einzelnen rangiert der Kreis auf Platz 112 im Arbeitsmarkt, auf Platz 119 in Wettbewerb und Innovation, auf Platz 169 in Wohlstand und sozialer Lage, auf Platz 183 in der Demografie und auf Platz 198 in der Dynamik. Warendorf selbst verfügt über keine Hochschulen am Ort.