Osnabrück, Stadt
Osnabrück (PLZ 49074) ist eine kreisfreie Stadt in Niedersachsen. Der Ort zählt 166.960 Einwohner auf 119,8 km², das entspricht 1.394 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 2 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,50 € pro m², der Kaufpreis bei 3.377 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,09 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,5 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Osnabrück über dem Renditeniveau von 24 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,97 € auf 13,10 € pro m², im Mittel 4,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Osnabrück Rang 130 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 35, Stärkerang 177). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hasbergen, Belm und Georgsmarienhütte an.
Immobilienpreise in Osnabrück im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt und Standortfaktoren: Osnabrück, Stadt
Osnabrück ist eine kreisfreie Stadt mit rund 167.000 Einwohnern im südwestlichen Niedersachsen. Der Immobilienmarkt weist Angebotsmieten von 11,50 €/m² und Kaufpreise von 3.377 €/m² auf – deutlich über dem niedersächsischen Durchschnitt. Die Bevölkerung wächst leicht, die Standortfaktoren sind durch zwei Hochschulen und eine verkehrsgünstige Lage geprägt. Der Kreis Osnabrück rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 130.
Marktüberblick
Osnabrück ist eine kreisfreie Stadt im südwestlichen Niedersachsen mit 166.960 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 119,8 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.394 Einwohner je Quadratkilometer. Die Stadt ist ein Oberzentrum des Osnabrücker Landes und nach Hannover, Braunschweig und Oldenburg die viertgrößte Stadt Niedersachsens. Sie liegt an der Hase, im Schnittpunkt wichtiger europäischer Verkehrsachsen, und ist Sitz zweier Hochschulen mit zusammen rund 28.000 Studierenden.
Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.377 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,50 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,09 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,46. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte.
Die Preisentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.424 Euro/m² im Jahr 2018 auf 3.796 Euro/m² im Jahr 2026 – das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von 5,77 Prozent. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 8,97 Euro/m² (2018) auf 13,10 Euro/m² (2026), was einem CAGR von 4,85 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Besonders ausgeprägt war der Anstieg bei den Mieten zwischen 2024 und 2026, wo der Wert von 10,88 auf 13,10 Euro/m² sprang. Bei den Kaufpreisen war der stärkste Anstieg zwischen 2018 und 2020 zu verzeichnen, gefolgt von einer leichten Korrektur 2022 und einem weiteren Aufschwung ab 2023.
Regionale Einordnung
Im bundeslandweiten Vergleich liegt Osnabrück bei der Angebotsmiete (11,50 €/m²) deutlich über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 €/m². Auch der Angebotskaufpreis von 3.377 €/m² übertrifft den Landesdurchschnitt von 2.166 €/m² um mehr als 50 Prozent. Die Bruttomietrendite von 4,09 Prozent liegt jedoch unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 24,3 – Osnabrück liegt damit im unteren Quartil der niedersächsischen Orte bei der Mietrendite.
Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis bis 12 km zeigt sich ein ähnliches Bild: Osnabrück weist die höchsten Mieten und Kaufpreise auf. Die nächsten Orte wie Hasbergen (7 km, 10,08 €/m² Miete), Belm (7,3 km, 9,20 €/m²) und Lotte (8,6 km, 10,05 €/m²) liegen jeweils deutlich unter dem Osnabrücker Niveau. Dies ist typisch für eine Oberzentralort-Funktion, von der das Umland profitiert, während die Kernstadt die höchsten Preise aufweist.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Osnabrücks wuchs von 162.403 Einwohnern (2015) auf 166.960 (2024) – ein Plus von 2,8 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022 (+800 Einwohner). Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl auf dem Niveau von rund 167.000.
Für den Kreis Osnabrück (Osnabrück ist kreisfrei, die Prognos-Ränge beziehen sich auf den umgebenden Landkreis) liegt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 130 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schneidet der Kreis im Index Dynamik mit Rang 35 ab. Im Index Stärke liegt er auf Rang 177, im Index Wohlstand und soziale Lage auf Rang 369. Die Demografie-Subdimension erreicht mit Rang 22 einen der besten Werte.
Osnabrück verfügt über zwei Hochschulen: die Hochschule Osnabrück und die Universität Osnabrück. Zusammen bringen sie rund 28.000 Studierende mit, was etwa 17 Prozent der Gesamtbevölkerung entspricht. Die Stadt liegt an der A1 (Hansalinie), der A30 und der A31 (Emslandautobahn) und hat sich dadurch zu einem bedeutenden Logistikzentrum entwickelt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Osnabrück entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Osnabrück
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,97 €/m² |
| 2019 | 8,84 €/m² |
| 2020 | 9,19 €/m² |
| 2021 | 9,30 €/m² |
| 2022 | 10,00 €/m² |
| 2023 | 10,19 €/m² |
| 2024 | 10,88 €/m² |
| 2025 | 11,11 €/m² |
| 2026 | 13,10 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Osnabrück
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.424 €/m² |
| 2019 | 2.343 €/m² |
| 2020 | 3.036 €/m² |
| 2021 | 3.104 €/m² |
| 2022 | 2.937 €/m² |
| 2023 | 3.157 €/m² |
| 2024 | 3.314 €/m² |
| 2025 | 3.418 €/m² |
| 2026 | 3.796 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Osnabrück
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,44 % |
| 2019 | 4,53 % |
| 2020 | 3,63 % |
| 2021 | 3,60 % |
| 2022 | 4,09 % |
| 2023 | 3,87 % |
| 2024 | 3,94 % |
| 2025 | 3,90 % |
| 2026 | 4,14 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Osnabrück
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 162.403 Einwohner |
| 2016 | 164.070 Einwohner |
| 2017 | 164.374 Einwohner |
| 2018 | 164.748 Einwohner |
| 2019 | 165.251 Einwohner |
| 2020 | 164.223 Einwohner |
| 2021 | 165.034 Einwohner |
| 2022 | 167.366 Einwohner |
| 2023 | 166.960 Einwohner |
| 2024 | 166.960 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Osnabrück
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,31 % |
| 2016 | 5,96 % |
| 2017 | 6,27 % |
| 2018 | 6,04 % |
| 2019 | 5,72 % |
| 2020 | 6,58 % |
| 2021 | 6,30 % |
| 2022 | 5,86 % |
| 2023 | 6,37 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 130 Rang |
| Dynamik | 35,00 Rang |
| Stärke | 177 Rang |
| Demografie | 22,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 48,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 131 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 369 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Osnabrück liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Osnabrück im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Osnabrück ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Osnabrück ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Osnabrück
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Osnabrück | 11,50 €/m² |
| Hasbergen | 10,08 €/m² |
| Lotte | 10,05 €/m² |
| Bad Iburg | 9,86 €/m² |
| Bissendorf | 9,62 €/m² |
| Westerkappeln | 9,55 €/m² |
| Wallenhorst | 9,30 €/m² |
| Georgsmarienhütte | 9,25 €/m² |
| Belm | 9,20 €/m² |
| Hagen am Teutoburger Wald | 8,63 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Osnabrück ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Osnabrück
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Belm | 5,02 % |
| Lotte | 4,76 % |
| Hasbergen | 4,60 % |
| Westerkappeln | 4,38 % |
| Wallenhorst | 4,30 % |
| Osnabrück | 4,09 % |
| Bad Iburg | 4,07 % |
| Georgsmarienhütte | 3,83 % |
| Bissendorf | 3,80 % |
| Hagen am Teutoburger Wald | 3,13 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hasbergen | 7,0 km | 49205 | 10,08 € | 2.627 € | 4,60 % |
| Belm | 7,3 km | 49191 | 9,20 € | 2.198 € | 5,02 % |
| Georgsmarienhütte, Stadt | 7,9 km | 49124 | 9,25 € | 2.896 € | 3,83 % |
| Wallenhorst | 8,4 km | 49134 | 9,30 € | 2.594 € | 4,30 % |
| Lotte | 8,6 km | 49504 | 10,05 € | 2.532 € | 4,76 % |
| Bissendorf | 9,8 km | 49143 | 9,62 € | 3.037 € | 3,80 % |
| Hagen am Teutoburger Wald | 9,9 km | 49170 | 8,63 € | 3.306 € | 3,13 % |
| Westerkappeln | 12,0 km | 49492 | 9,55 € | 2.616 € | 4,38 % |
| Bad Iburg, Stadt | 13,4 km | 49186 | 9,86 € | 2.909 € | 4,07 % |
Wo liegt Osnabrück?
Lage
Osnabrück auf der Karte
Hochschulen am Ort
2 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule OsnabrückAlbrechtstraße 30, 49076 Osnabrück
- Universität OsnabrückNeuer Graben 29 / Schloss, 49074 Osnabrück
Alle Kennzahlen zu Osnabrück
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,50 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.377 € |
| Bruttomietrendite | 4,09 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,5 |
| Einwohner | 166.960 |
| Einwohner je km² | 1.394 |
| Fläche (km²) | 119,8 |
| Arbeitslosenquote | 6,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #130 |
| Prognos Dynamikrang | #35 |
| Prognos Stärkerang | #177 |
| Koordinaten | 52,2769, 8,0421 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Osnabrück
Was kostet eine Wohnung in Osnabrück?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 11,50 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 3.377 Euro pro Quadratmeter. Dabei handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Im Vergleich zum niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro Miete und 2.166 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter liegt Osnabrück deutlich darüber.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Osnabrück entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 8,97 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,10 Euro im Jahr 2026 gestiegen — das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,85 Prozent. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.424 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.796 Euro (2026), was einer jährlichen Steigerung von etwa 5,77 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind keine Schätzungen, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Wie schneidet Osnabrück im Vergleich zu Niedersachsen und dem Bundesdurchschnitt ab?
Osnabrück liegt bei Miete und Kaufpreis deutlich über dem niedersächsischen und deutschen Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 11,50 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Landesdurchschnitt von 8,50 Euro um rund 35 Prozent. Der Kaufpreis von 3.377 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich über dem Landeswert von 2.166 Euro. Im Vergleich zu Nachbarorten wie Belm (9,20 Euro Miete) oder Hasbergen (10,08 Euro) ist Osnabrück ebenfalls teurer.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Osnabrück?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 4,09 Prozent, was unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 24,46 ist ebenfalls höher als der Landesdurchschnitt von 20,92. Der Perzentilrang der Rendite liegt bei 24,3 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 76 Prozent der Orte in Niedersachsen eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Das spricht für ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Osnabrück?
Die Bevölkerung ist von 162.403 Einwohnern im Jahr 2015 auf 166.960 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 2,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.394 Einwohner pro Quadratkilometer. Osnabrück verfügt mit der Hochschule Osnabrück und der Universität Osnabrück über zwei Hochschulen, was die Stadt als Bildungsstandort auszeichnet.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Osnabrück?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Osnabrück den 130. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schneidet der Standort im Bereich Dynamik mit Rang 35 ab, während der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit 369 deutlich niedriger ausfällt. Der Prognos-Rang gilt für den Kreis, nicht für die Stadt Osnabrück.
Woher stammen die Daten zu Osnabrück?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Osnabrück sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Osnabrück führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |