Düren, Stadt

Marktüberblick

Düren, die Kreisstadt des gleichnamigen Kreises im Westen Nordrhein-Westfalens, weist einen aktiven Immobilienmarkt auf, der durch steigende Angebotspreise sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment geprägt ist. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.288 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,77 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,13 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,51.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen Angebotswerte dar, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie sind nicht mit einem amtlichen Mietspiegel gleichzusetzen.

Der Kaufpreisfaktor von 19,51 bedeutet, dass der Angebotskaufpreis dem rund 19,5-fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht. Im bundesweiten Vergleich liegt Düren damit in einem moderaten Bereich, da der deutsche Durchschnitt bei rund 27 liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen und anhaltenden Aufwärtstrend bei beiden Preiskategorien. Die Angebotsmiete stieg von 6,97 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,40 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 49 Prozent in acht Jahren. Der Jahresdurchschnittswert 2025 lag bei 9,35 Euro, ehe er 2026 erneut anzieht.

Die Kaufpreise entwickelten sich ebenfalls dynamisch: Von 1.772 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 2.535 Euro im Jahr 2026. Besonders stark war der Anstieg zwischen 2018 und 2021, als der Preis um über 31 Prozent auf 2.318 Euro kletterte. Im Jahr 2022 folgte eine kurze Korrekturphase auf 2.157 Euro, bevor der Aufwärtstrend ab 2023 wieder einsetzte.

Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 5,13 Prozent für die Miete und bei 4,58 Prozent für die Kaufpreise. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf nachvollziehbaren Daten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Düren unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 9,77 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Kreises Düren (9,48 Euro) und des Landes Nordrhein-Westfalen (9,24 Euro). Im Bundesland befindet sich Düren mit einem Perzentilrang von 85,6 Prozent im oberen Quartil der Mietpreise – die Mieten liegen damit höher als bei etwa 86 Prozent der anderen Orte in NRW.

Beim Angebotskaufpreis liegt Düren mit 2.288 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 2.489 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.530 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 19,51 ist deutlich günstiger als der Kreisdurchschnitt von 21,88 und der Landesdurchschnitt von 22,63.

Die Bruttomietrendite von 5,13 Prozent liegt über dem Kreiswert von 4,65 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 4,52 Prozent und auch leicht über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Dies deutet auf ein günstiges Verhältnis zwischen Mietniveau und Kaufpreisen hin.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Merzenich (4,2 km Entfernung) weist mit 9,49 Euro eine leicht niedrigere Miete auf, während Kreuzau (6,2 km) mit 9,30 Euro unter dem Dürener Niveau liegt. Nörvenich (11,4 km) verzeichnet mit 11,27 Euro die höchste Miete im Umkreis, Hürtgenwald (10,8 km) mit 8,24 Euro die niedrigste.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Düren hat aktuell 93.323 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 1.098 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Stadt erstreckt sich auf einer Fläche von 85,01 Quadratkilometern und gliedert sich in 15 Stadtteile.

Die Bevölkerungsentwicklung war zwischen 2015 und 2024 durchgängig positiv: Von 90.244 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt auf 93.323 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 3,4 Prozent entspricht. Besonders stark war das Wachstum zwischen 2021 und 2022 mit über 1.300 neuen Einwohnern in einem Jahr.

Die Arbeitslosigkeit liegt mit 5.100 Arbeitslosen im Jahr 2023 auf einem moderaten Niveau. Im Vergleich zu 2015, als noch 5.513 Arbeitslose registriert waren, hat sich die Lage entspannt. Der Höhepunkt während der Pandemie lag 2020 bei 5.234 Arbeitslosen, bevor die Zahl wieder sank.

Die Stadt ist wirtschaftlich traditionell von der Papier- und Metallverarbeitung geprägt, wobei neuere Entwicklungen auch den Bereich Elektromobilität umfassen. Düren ist über die Autobahn A4 und die Bahnstrecke Köln–Aachen an das überregionale Verkehrsnetz angebunden und liegt strategisch günstig zwischen den Großstädten Köln und Aachen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Düren auf Rang 233 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. In der Dynamik-Kategorie erreicht der Kreis mit Rang 140 ein besseres Ergebnis, während die Stärke mit Rang 242 und der Wohlstand-Index mit Rang 307 schwächere Positionen einnehmen. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis Düren und nicht spezifisch für die Stadt Düren.

Besonders der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 253 und der Wohlstands-Index mit Rang 307 deuten auf Herausforderungen in diesen Bereichen hin. Der Demografie-Index liegt mit Rang 140 im oberen Mittelfeld.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in den größeren Ballungsräumen Köln und Aachen, die über die gute Verkehrsanbindung erreichbar sind.

Die Kombination aus günstigen Kaufpreisen im Verhältnis zum Mietniveau, der positiven Bevölkerungsentwicklung und der verkehrsgünstigen Lage zwischen zwei Großstädten bildet die Grundlage für die aktuelle Marktsituation in Düren.