Heinsberg, Stadt

Marktüberblick

Heinsberg, Stadt, liegt im nordrhein-westfälischen Kreis Heinsberg im Westen des Landes, nahe der niederländischen Grenze. Die Stadt erstreckt sich über eine Fläche von 92,21 km² und hat 43.620 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 473 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die geografische Lage bei 51,06° nördlicher Breite und 6,09° östlicher Länge verortet Heinsberg im westlichen Rheinland, in der Nähe der Städte Aachen und Mönchengladbach.

Der Immobilienmarkt in Heinsberg weist aktuelle Angebotsmieten von 9,44 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 2.390 Euro pro Quadratmeter auf. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,09, die Bruttomietrendite liegt bei 4,74 Prozent. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mieten in Heinsberg sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,58 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2024 bereits 9,63 Euro – ein Anstieg von rund 46 Prozent in sechs Jahren. Der Wert für 2025 (9,01 €/m²) und 2026 (9,88 €/m²) zeigt eine schwankende, aber insgesamt steigende Tendenz. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,21 Prozent.

Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung weniger linear. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 2.051 Euro pro Quadratmeter, 2021 stieg er auf 2.525 Euro, fiel dann 2023 auf 2.433 Euro und 2024 auf 2.261 Euro, bevor er 2025 wieder auf 2.454 Euro und 2026 auf 2.900 Euro ansteigt. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 4,43 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung zeigt also eine gewisse Volatilität mit einem Hoch in 2021, einem Rückgang in den Folgejahren und einem erneuten Anstieg in den jüngsten Jahren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Heinsberg unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 9,44 €/m² liegt knapp über dem Durchschnitt des Kreises Heinsberg (9,45 €/m²) und leicht über dem NRW-Durchschnitt (9,24 €/m²). Im bundesweiten Vergleich (8,92 €/m²) liegt Heinsberg damit im oberen Segment.

Beim Angebotskaufpreis von 2.390 €/m² liegt Heinsberg leicht unter dem Kreisdurchschnitt (2.392 €/m²), unter dem NRW-Durchschnitt (2.530 €/m²) und unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 21,09 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt (21,16) und deutlich niedriger als der NRW-Durchschnitt (22,63), was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu anderen Teilen Nordrhein-Westfalens hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 4,74 Prozent platziert Heinsberg im 71. Perzentil innerhalb Nordrhein-Westfalens – besser als rund 71 Prozent der vergleichbaren Orte im Land. Im bundesweiten Vergleich (5,10 %) liegt Heinsberg jedoch leicht unter dem Durchschnitt.

Im direkten Vergleich mit Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Wassenberg (6 km entfernt) weist mit 2.849 €/m² die höchsten Kaufpreise auf, während Selfkant (14,5 km) mit 1.727 €/m² deutlich niedrigere Preise und mit 6,98 % Rendite die höchste Mietrendite bietet. Gangelt (10,3 km) weist mit 10,06 €/m² die höchsten Mieten und 5,66 % Rendite auf.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Heinsberg ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen. Lag sie 2015 noch bei 41.538 Einwohnern, betrug sie 2024 bereits 43.620 – ein Anstieg von rund 5 Prozent in neun Jahren. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2020 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 42.476 auf 43.476 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 43.620.

Die Arbeitslosigkeit im Kreis Heinsberg ist seit 2015 rückläufig: Von 1.593 Arbeitslosen im Jahr 2015 sank die Zahl auf 1.202 im Jahr 2022, stieg dann 2023 wieder auf 1.326. Die absoluten Zahlen geben keinen direkten Aufschluss über die Arbeitslosenquote, da die Bezugsbevölkerung nicht angegeben ist.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Heinsberg, in dem die Stadt liegt, auf Platz 241 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. In den Teilindizes zeigt sich folgendes Bild: Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei 200, bei Stärke bei 235, bei Demografie bei 275, bei Arbeitsmarkt bei 255, bei Wettbewerb und Innovation bei 215 und bei Wohlstand und sozialer Lage bei 237. Diese Werte deuten darauf hin, dass der Kreis Heinsberg im mittleren bis unteren Mittelfeld der deutschen Kreise anzusiedeln ist, mit besonderer Schwäche im demografischen Bereich.

Hochschulen sind in Heinsberg nicht vorhanden. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in Aachen, Mönchengladbach und Düsseldorf, die alle innerhalb einer Stunde erreichbar sind.