Saarlouis, Kreisstadt

Marktüberblick

Saarlouis, die fünftgrößte Stadt im Saarland mit rund 34.900 Einwohnern, weist einen Immobilienmarkt auf, der sich durch überdurchschnittliche Angebotsmieten und Kaufpreise im Landesvergleich auszeichnet.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 10,02 Euro je Quadratmeter, was deutlich über dem saarländischen Durchschnitt von 8,61 Euro/m² und auch über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro/m² liegt. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.553 Euro/m² und übertrifft damit sowohl den Landesdurchschnitt von 2.010 Euro/m² als auch den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro/m².

Der Kaufpreisfaktor beläuft sich auf 21,24, was bedeutet, dass das 21,24-fache des jährlichen Bruttokaltmieteneinkommens als Kaufpreis anfällt. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnittswert im Saarland bei 19,26 und im Kreis Saarlouis bei 20,12. Die Bruttomietrendite beträgt 4,71 Prozent und liegt damit unter dem saarländischen Durchschnitt von 5,38 Prozent.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung der Immobilienpreise in Saarlouis zeigt einen deutlichen Anstieg in den vergangenen Jahren, wobei sich die Dynamik bei Mieten und Kaufpreisen unterschiedlich gestaltet.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 8,21 Euro/m² im Jahr 2018 auf aktuell 10,02 Euro/m². Dabei ist ein charakteristischer Verlauf erkennbar: Nach einem leichten Rückgang von 2018 bis 2020 auf 7,98 Euro/m² folgte ab 2021 ein anhaltender Aufwärtstrend. Der Jahresdurchschnitt 2024 lag bei 9,12 Euro/m², 2025 bei 9,39 Euro/m² und der aktuelle Wert von 10,59 Euro/m² (2026) markiert den höchsten Wert der Reihe. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,23 Prozent.

Beim Angebotskaufpreis verlief die Entwicklung volatiler. Von 2.229 Euro/m² im Jahr 2018 ging der Preis 2019 auf 2.112 Euro/m² zurück, stieg 2020 auf 2.633 Euro/m² an und sank in den Folgejahren auf 2.314 Euro/m² (2022). Ab 2023 folgte ein erneuter Anstieg auf 2.435 Euro/m² (2023), 2.462 Euro/m² (2024) und 3.044 Euro/m² (2025). Der aktuelle Wert von 2.587 Euro/m² (2026) zeigt eine Korrektur gegenüber dem Vorjahreswert. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 1,88 Prozent.

Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten. Die Bevölkerungsentwicklung verlief in diesem Zeitraum relativ stabil: Von 34.768 Einwohnern (2015) auf 34.893 (2024) entspricht das einer Zunahme von 0,36 Prozent.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Saarlouis deutlich von seinem Umland ab. Die Stadt liegt sowohl beim Mietpreis als auch beim Kaufpreis über den Werten des Landkreises Saarlouis und des Saarlandes.

Im Kreis Saarlouis, der 13 Orte umfasst, beträgt der durchschnittliche Angebotsmietpreis 8,74 Euro/m² und der durchschnittliche Kaufpreis 2.117 Euro/m². Saarlouis übertrifft diese Kreiswerte um rund 15 Prozent bei der Miete und um 21 Prozent beim Kaufpreis. Auf Landesebene liegt Saarlouis ebenfalls über dem Durchschnitt: Die saarländischen Vergleichswerte betragen 8,61 Euro/m² bei der Miete und 2.010 Euro/m² beim Kaufpreis.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Der nächstgelegene Ort, Ensorf (2,3 km Entfernung), weist mit 9,43 Euro/m² eine niedrigere Angebotsmiete und mit 2.601 Euro/m² einen vergleichbaren Kaufpreis auf. Wallerfangen (3 km) liegt mit 8,77 Euro/m² Miete und 2.327 Euro/m² Kaufpreis unter Saarlouis. Dillingen/Saar (4,4 km) fällt mit einem Kaufpreis von nur 1.670 Euro/m² deutlich auf, bei einer Miete von 8,71 Euro/m².

Die Bruttomietrendite von 4,71 Prozent platziert Saarlouis auf dem 38. Perzentil im Saarland, was bedeutet, dass etwa 38 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen. Der saarländische Durchschnitt liegt bei 5,38 Prozent.

Die Bevölkerungsdichte von 806 Einwohnern je Quadratkilometer ist im Landesvergleich hoch und unterstreicht die städtische Struktur der Kreisstadt.

Standortfaktoren

Die Standortbewertung von Saarlouis wird maßgeblich durch den Prognos-Zukunftsatlas 2025 geprägt, der den Landkreis Saarlouis unter rund 400 deutschen Kreisen einordnet.

Der Gesamtrang von 301 positioniert den Kreis im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Ausprägungen: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit 267 etwas besser als der Gesamtrang, während der Dynamik-Rang mit 329 den schwächsten Wert darstellt. Im Bereich Wettbewerb und Innovation belegt der Kreis Rang 276, im Arbeitsmarkt Rang 294 und in der Demografie Rang 314. Der Stärke-Index liegt bei Rang 281.

Diese Werte deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, insbesondere in puncto wirtschaftlicher Dynamik und demografischer Entwicklung. Die Automobilindustrie, die als wirtschaftlicher Schwerpunkt der Stadt gilt, steht vor Transformationsaufgaben, die sich auch in den Standortindizes widerspiegeln könnten.

Hochschulen sind in Saarlouis nicht vorhanden. Die nächstgelegenen Hochschulen befinden sich in Saarbrücken, was für die Bevölkerung der Stadt eine Pendelbelastung bedeuten kann.

Die Arbeitslosenquote ist in den Zeitreihendaten als absolute Zahl von 1.421 (2023) ausgewiesen. Im Vergleich zu 1.113 (2018) ist ein Anstieg um 27,6 Prozent erkennbar, was auf strukturelle Arbeitsmarktentwicklungen hindeutet.

Fazit

Saarlouis präsentiert sich als eine mittelgroße Kreisstadt im Saarland mit einem Immobilienmarkt, der sich durch überdurchschnittliche Angebotspreise auszeichnet. Die Angebotsmiete von 10,02 Euro/m² und der Kaufpreis von 2.553 Euro/m² liegen deutlich über den saarländischen und deutschen Durchschnitten.

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre war von einem deutlichen Anstieg geprägt, wobei die Mieten kontinuierlich stiegen und die Kaufpreise stärker schwankten. Die aktuelle Datenlage zeigt bei den Kaufpreisen eine leichte Korrektur gegenüber dem Vorjahreswert.

Die demografische Entwicklung ist stabil mit einem leichten Bevölkerungswachstum von 0,36 Prozent seit 2015. Die hohe Bevölkerungsdichte von 806 Einwohnern je Quadratkilometer unterstreicht die städtische Struktur.

Die Standortfaktoren zeigen jedoch strukturelle Schwächen auf, insbesondere im Bereich wirtschaftlicher Dynamik. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Kreis Saarlouis auf einem hinteren Platz ein, was langfristige Perspektiven für den Immobilienmarkt beeinflussen kann.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für eine fundierte Investitionsentscheidung sollten daher auch Transaktionsdaten und die tatsächliche Marktnachfrage berücksichtigt werden.