Wallerfangen

Marktüberblick

Wallerfangen liegt im Landkreis Saarlouis im Saarland, rund 25 Kilometer nordwestlich von Saarbrücken unmittelbar an der Grenze zu Frankreich. Die Gemeinde umfasst 42,22 Quadratkilometer und hat 9.322 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 221 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Historisch ist Wallerfangen als Gründungsort der 1748 von Nicolas Villeroy errichteten Steingutfabrik bedeutsam, aus der später das Unternehmen Villeroy & Boch hervorging.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein für die Region typisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,77 Euro je Quadratmeter knapp über dem Landesdurchschnitt des Saarlands (8,61 Euro) und nahe am Kreisdurchschnitt (8,74 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.327 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich über dem Kreisdurchschnitt (2.117 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.010 Euro). Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,52 Prozent, die unter dem Kreisdurchschnitt von 5,06 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,38 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 22,12 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 20,12 und dem Landeswert von 19,26. Zusammen beschreiben diese drei Kennzahlen denselben Sachverhalt: Der Kaufpreis steht in einem ungünstigeren Verhältnis zur Miete als in den meisten anderen Orten des Saarlands.

Im Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf, dass Wallerfangen bei der Miete im Mittelfeld liegt (zwischen Beckingen mit 8,21 Euro und Ensdorf mit 9,43 Euro), beim Kaufpreis jedoch über dem Niveau von Dillingen (1.670 Euro) und Nalbach (1.801 Euro) liegt, aber unter dem von Saarlouis (2.553 Euro), Ensdorf (2.601 Euro) und Rehlingen-Siersburg (2.639 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,52 Prozent liegt damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden – nur Ensdorf (4,35 %) und Rehlingen-Siersburg (4,19 %) weisen niedrigere Renditen auf. Dies bestätigt, dass Wallerfangen kein Ausreißer ist, sondern sich in das regionale Muster einfügt, bei dem die Kaufpreise in der Nähe der größeren Zentren Saarlouis und Dillingen über dem Durchschnitt liegen.

Preis- und Marktentwicklung

Die Angebotsmiete in Wallerfangen weist seit 2018 starke Schwankungen auf: Von 8,65 Euro im Jahr 2018 fiel sie 2019 auf 6,55 Euro, stieg 2020 auf 8,90 Euro, erreichte 2022 mit 11,84 Euro einen Höhepunkt und bewegte sich 2026 auf 8,35 Euro. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.172 Euro (2018) über 2.524 Euro (2021) auf 1.570 Euro (2022), stieg 2024 auf 2.340 Euro und lag 2026 bei 2.106 Euro. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die durchschnittliche jährliche Veränderung (CAGR) beträgt für die Miete -0,44 Prozent und für den Kaufpreis -0,39 Prozent. Diese negativen Werte beschreiben die Entwicklung über den gesamten Zeitraum der Zeitreihe, der durch die starken Ausschläge 2019 bis 2022 geprägt ist. Die aktuellen Angebotswerte von 8,77 Euro (Miete) und 2.327 Euro (Kaufpreis) liegen dabei über den letzten Werten der Zeitreihe (8,35 bzw. 2.106 Euro), was darauf hindeutet, dass sich der Markt nach den starken Schwankungen der frühen 2020er-Jahre wieder leicht erholt hat. Die aktuellen Werte liegen zudem nahe dem Niveau von 2018/2019, was darauf hindeutet, dass der Markt nach den Ausschlägen wieder ein stabileres Niveau erreicht hat.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang von 9.466 Einwohnern (2015) auf 9.183 (2019), gefolgt von einer leichten Erholung auf 9.322 (2024). Insgesamt beträgt die Veränderung seit 2015 -1,52 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,15 Prozent und damit leicht über dem Niveau vor der Pandemie (2019: 3,39 Prozent). Die aktuelle Stabilisierung der Bevölkerungszahl könnte mit der relativen Preisstabilität auf dem Immobilienmarkt einhergehen.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Wallerfangen liegt im wirtschaftlichen Umfeld des Landkreises Saarlouis, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 301 von rund 400 deutschen Kreisen eingestuft wird. Die Teilindizes zeigen ähnliche Schwächen: Der Rang im Indikator "Wohlstand und soziale Lage" liegt bei 267, "Wettbewerb und Innovation" bei 276, "Arbeitsmarkt" bei 294, "Demografie" bei 314 und "Dynamik" bei 329. Diese Werte beschreiben ein strukturschwaches Umland, das über den gesamten Kreis gilt und nicht nur für Wallerfangen als einzelne Gemeinde.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im Studentensegment ausschließt und die Nachfrage nach Wohnraum strukturell auf Familien und Pendler ausrichtet. Die Bevölkerungsdichte von 221 Einwohnern je Quadratkilometer liegt über dem typischen ländlichen Niveau, spiegelt aber auch die Nähe zu den größeren Orten Saarlouis und Dillingen wider.

Die Lage unmittelbar an der französischen Grenze und die historische Bedeutung als Industriestandort prägen das Profil der Gemeinde. Die Bruttomietrendite von 4,52 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbargemeinden und entspricht dem Muster der umliegenden Orte mit höheren Kaufpreisen. Wallerfangen ist damit kein Ausreißer, sondern folgt dem regionalen Muster, bei dem die Kaufpreise in der Nähe der größeren Zentren über dem Durchschnitt liegen.

Für Wallerfangen liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten vor, sodass eine genauere Einordnung des Bodenrichtwerts nicht möglich ist.