Wadgassen

Marktüberblick

Wadgassen ist eine Gemeinde im Landkreis Saarlouis im südwestlichen Saarland, rund 15 Kilometer westlich von Saarbrücken gelegen. Auf einer Fläche von 25,91 km² leben etwa 17.076 Menschen (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 659 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde umfasst sechs Ortsteile: Differten, Friedrichweiler, Hostenbach, Schaffhausen, Wadgassen (Ort) und Werbeln. Historisch geprägt durch die 1135 gegründete Prämonstratenserabtei und die spätere Cristallerie Wadgassen (gegründet 1843, Vorläufer von Villeroy & Boch), ist Wadgassen heute eine Wohngemeinde im Umland von Saarbrücken und Völklingen.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.139 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,67 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,87 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,55.

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 5,79 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen die Angebotswerte kontinuierlich auf 8,79 Euro im Jahr 2023. Seitdem sind die Werte leicht rückläufig (8,75 im Jahr 2024, 8,22 im Jahr 2025, 8,42 im Jahr 2026). Der jährliche Zuwachs (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,79 %.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Nach 2.444 Euro pro m² im Jahr 2018 folgte ein Rückgang auf 1.868 Euro im Jahr 2022. Im Jahr 2024 erholten sich die Preise auf 2.468 Euro, bevor sie 2025 auf 1.509 Euro einbrachen – ein Rückgang von knapp 39 % innerhalb eines Jahres. Im Jahr 2026 zeigen die Werte mit 2.946 Euro einen starken Anstieg. Diese starke Schwankung ist im Vergleich zu den stabileren Mietwerten auffällig und deutet auf einen weniger liquiden Markt mit größeren Preissprüngen hin. Der jährliche Zuwachs (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 2,36 %.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Wadgassen unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 8,67 Euro pro m² liegt knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Saarlouis (8,74 Euro) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.139 Euro pro m² liegt hingegen über dem Kreisdurchschnitt (2.117 Euro) und dem saarländischen Durchschnitt (2.010 Euro), aber unter dem deutschen Niveau (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,87 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (5,06 %), dem Landesdurchschnitt (5,38 %) und dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Mit einem Perzentilrang von 42,3 im Saarland befindet sich Wadgassen damit im unteren Mittelfeld der Renditeverteilung.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt sich ein gemischtes Bild: Bous (1,7 km entfernt) weist mit 8,10 Euro eine niedrigere Miete auf, Völklingen mit 1.553 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis, aber eine höhere Rendite von 6,3 %. Ensdorf liegt mit 2.601 Euro deutlich höher im Kaufpreis, Großrosseln mit 1.164 Euro deutlich niedriger. Saarlouis, die Kreisstadt, weist mit 10,02 Euro die höchste Angebotsmiete im Umkreis auf.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Wadgassens ist seit Mitte der 2010er-Jahre rückläufig. Von 17.528 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2021 auf 16.900 zurück – ein Verlust von rund 3,6 %. Seitdem erholte sich die Bevölkerung leicht auf 17.076 (2023/2024). Insgesamt beträgt der Rückgang seit Beginn der Reihe 2,58 %. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag bei 450 (2015), sank auf 371 (2018) und betrug 431 (2023).

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Saarlouis, auf den sich die Rangwerte beziehen, Platz 301 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis auf Rang 329, in der Stärke auf Rang 281. Die Teilindizes zeigen Werte zwischen Rang 267 (Wohlstand) und Rang 314 (Demografie). Diese Platzierungen deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die für die Region typisch sind.

Hochschulen sind in Wadgassen nicht direkt vorhanden. Die nächsten Standorte befinden sich in Saarbrücken, unter anderem die Universität des Saarlandes und die Hochschule für Technik und Wirtschaft.

Fazit

Wadgassen präsentiert sich als mittelgroße Wohngemeinde im Umland von Saarbrücken mit einem vergleichsweise stabilen Mietmarkt, der seit 2018 um rund 45 % an Angebotswerten zulegen konnte. Der Kaufmarkt zeigt hingegen eine hohe Volatilität mit starken Schwankungen von Jahr zu Jahr, was die Planungssicherheit für Investoren erschwert.

Im regionalen Vergleich liegt Wadgassen bei den Mieten leicht unter dem Durchschnitt, bei den Kaufpreisen leicht darüber. Die Rendite von 4,87 % ist unterdurchschnittlich, was auf die relativ hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet. Die Bevölkerungsentwicklung ist leicht rückläufig, was langfristige Nachfrageimpulse dämpfen kann. Die Standortfaktoren des Landkreises Saarlouis liegen im unteren bis mittleren Drittel der deutschen Kreise, was die wirtschaftliche Dynamik der Region widerspiegelt.

Für Investoren ist die hohe Volatilität der Kaufpreise ein besonderes Risiko. Die stabilen Mietwerte bieten hingegen eine gewisse Fundamentaldynamik. Die Lage im Umland von Saarbrücken mit guter Anbindung an Völklingen und Saarlouis bleibt ein Standortvorteil.