Dillingen/ Saar, Stadt

Marktüberblick

Dillingen/Saar ist eine Stadt im Landkreis Saarlouis mit rund 19.941 Einwohnern auf einer Fläche von 22,05 km². Die Stadt gliedert sich in die drei Stadtteile Dillingen-Innenstadt, Pachten und Diefflen und liegt an der Mündung der Prims in die Saar. Mit einer Bevölkerungsdichte von 904 Einwohnern pro km² ist Dillingen vergleichsweise dicht besiedelt. Historisch ist die Stadt stark von der Eisenverhüttung geprägt – seit 1685 besteht die Dillinger Hütte, die bis heute die wirtschaftliche Struktur maßgeblich bestimmt. Das Stadtgebiet weist mit 2,3 km² einen überproportional hohen Anteil an Industrie- und Gewerbeflächen aus (knapp 10 % der Gesamtfläche), was für eine Stadt dieser Größe bemerkenswert ist.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 8,71 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.670 € je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,98, was bedeutet, dass das 15,98-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Die Bruttomietrendite liegt bei 6,26 % – ein Wert, der deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt und Dillingen im Saarland auf den 79. Perzentilrang platziert.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Dillingen hat sich seit 2018 von 6,49 €/m² auf aktuell 8,71 €/m² entwickelt – das entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum (CAGR) von 4,44 % über den betrachteten Zeitraum. Der Anstieg war nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2019 auf 6,38 €/m² setzte ab 2020 ein deutlicher Aufwärtstrend ein (7,49 €/m² 2021, 8,49 €/m² 2022). 2024 erreichte die Angebotsmiete mit 9,24 €/m² ihren Höchstwert, bevor sie 2025 auf 7,85 €/m² sank und 2026 wieder auf 9,19 €/m² stieg. Diese Schwankungen deuten auf eine volatile Marktdynamik hin.

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung ähnlicher, jedoch mit stärkeren Ausschlägen: Von 1.437 €/m² (2018) ging der Preis 2019 deutlich auf 1.122 €/m² zurück, stieg dann bis 2024 auf 1.940 €/m² an und korrigierte sich 2025 auf 1.827 €/m². Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) liegt bei 3,25 %. Die aktuellen Kaufpreise liegen damit deutlich über dem Niveau von 2018/2019, aber unter dem 2024 erreichten Spitzenwert.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei allen Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt – diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und entsprechen nicht einem amtlichen Mietspiegel.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Dillingen/Saar unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 8,71 €/m² liegt knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Saarlouis (8,74 €/m²) und leicht über dem saarländischen Landesdurchschnitt (8,61 €/m²). Beim Kaufpreis fällt der Abstand deutlicher aus: Mit 1.670 €/m² liegt Dillingen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (2.117 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (2.010 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 15,98 ist ebenfalls deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt (20,12) und der Landesdurchschnitt (19,26). Dies spiegelt die niedrigeren Kaufpreise wider.

Die Bruttomietrendite von 6,26 % ist der auffälligste Wert im Vergleich: Sie liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt (5,06 %), dem Landesdurchschnitt (5,38 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Dies ist eine direkte Folge der niedrigeren Kaufpreise bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mietniveaus.

Im direkten Nachbarschaftsvergleich zeigt sich ein gemischtes Bild: Wallerfangen (2,6 km) liegt mit 8,77 €/m² nahezu auf gleichem Mietniveau, hat aber mit 2.327 €/m² deutlich höhere Kaufpreise. Rehlingen-Siersburg (4,3 km) weist mit 9,21 €/m² die höchsten Miete und mit 2.639 €/m² die höchsten Kaufpreise der Nachbargemeinden auf. Saarlouis, die Kreisstadt (4,4 km), liegt mit 10,02 €/m² sogar noch darüber. Nalbach (5,4 km) zeigt mit 1.801 €/m² Kaufpreis und 5,75 % Rendite ein ähnliches Profil wie Dillingen, wenn auch mit geringerer Ausprägung.

Dillingen ist damit die zweitgrößte Gemeinde des Landkreises Saarlouis und grenzt unmittelbar an die Kreisstadt Saarlouis an.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Dillingen ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 20.311 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2021 auf 19.668 zurück, bevor sie 2022 wieder auf 19.989 stieg und sich 2023/2024 bei 19.941 einpendelte. Insgesamt beträgt der Rückgang seit Serienbeginn -1,82 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 904 Einwohnern je km².

Die Arbeitslosenzahlen zeigen eine unruhige Entwicklung: Von 937 Arbeitslosen (2015) ging die Zahl 2018 deutlich auf 550 zurück, stieg 2020/2021 wieder auf rund 650 und erreichte 2023 mit 957 den höchsten Wert der Reihe. Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist damit wieder auf dem Niveau von 2015 angelangt. Eine Arbeitslosenquote kann aus den vorliegenden Daten nicht direkt berechnet werden, da nur die absoluten Zahlen vorliegen.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 bezieht sich die Bewertung auf den Landkreis Saarlouis als Ganzes. Mit Gesamtrang 301 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Drittel. In den Teilindizes zeigt sich ein ähnliches Bild: Rang 329 in Dynamik, 314 in Demografie, 294 im Arbeitsmarkt, 281 in der Stärke, 276 in Wettbewerb/Innovation und 267 in Wohlstand/soziale Lage. Keine Hochschule ist am Ort vorhanden.

Die wirtschaftliche Struktur ist, wie erwähnt, stark von der Dillinger Hütte und der Metallverarbeitung geprägt. Das Stadtgebiet weist mit 2,3 km² Industrie- und Gewerbeflächen einen überproportional hohen Anteil aus. Die Lage an der Saar und in der Nähe der französischen Grenze sowie die Nähe zu Saarbrücken (30 km), Metz (50 km) und Luxemburg (60 km) bieten potenzielle wirtschaftliche Anbindungsmöglichkeiten.