Pirmasens, Stadt

Marktüberblick

Pirmasens ist eine kreisfreie Stadt im Süden Rheinland-Pfalz mit 40.941 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 61,35 km². Die Stadt liegt am Westrand des Pfälzerwalds und ist Verwaltungssitz des Landkreises Südwestpfalz, den sie vollständig umschliesst. Mit einer Bevölkerungsdichte von 667 Einwohnern pro km² ist Pirmasens eine der kleineren kreisfreien Städte des Landes.

Die Stadt blickt auf eine lange Geschichte zurück, die von verschiedenen Blütezeiten und tiefgreifenden Krisen geprägt ist. Von Bedeutung war Pirmasens als Garnisonsstadt im 18. Jahrhundert unter den Landgrafen von Hessen-Darmstadt und später als deutsche Schuhmetropole im 19. und 20. Jahrhundert. Heute befindet sich die Stadt nach der weitgehenden Verlagerung der Schuhproduktion ins Ausland noch in einem anhaltenden Strukturwandel.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.519 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,18 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,64, die Bruttomietrendite liegt bei 5,67 Prozent.

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 5,25 Euro pro m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete kontinuierlich auf 7,42 Euro im Jahr 2025, bevor sie 2026 leicht auf 7,03 Euro pro m² zurückging. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den Zeitraum beträgt 3,72 Prozent.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung volatiler. Nach einem Anstieg von 1.076 Euro im Jahr 2018 auf 1.230 Euro im Jahr 2019 folgte 2020 ein Rückgang auf 1.019 Euro. 2021 sprang der Preis auf 1.321 Euro, um in den Folgejahren wieder leicht zu sinken (2024: 1.233 Euro). Für 2026 wird ein Wert von 1.907 Euro pro m² ausgewiesen, was einem CAGR von 7,42 Prozent über den gesamten Zeitraum entspricht. Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die niedrigen absoluten Werte für Miete und Kaufpreis im bundesweiten Vergleich korrespondieren mit der überdurchschnittlichen Rendite von 5,67 Prozent.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Pirmasens bei den Miet- und Kaufpreisen deutlich unter dem Durchschnitt ab. Die Angebotsmiete von 7,18 Euro pro m² liegt unter dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro. Beim Angebotskaufpreis beträgt der Unterschied noch deutlicher: Pirmasens liegt bei 1.519 Euro pro m², während der Landesdurchschnitt bei 2.030 Euro und der Bundesdurchschnitt bei 2.409 Euro liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 17,64 ist ebenfalls unter dem Landesdurchschnitt von 21,16 und dem Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 5,67 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrendite in Rheinland-Pfalz belegt Pirmasens Platz 70,1 – die Rendite liegt damit höher als bei etwa 70 Prozent der 2.300 Orte im Land.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu sechs Kilometern liegen die Pirmasenser Werte mittig. Höhere Mieten und Kaufpreise finden sich etwa in Petersberg (7,80 Euro/m² Miete, 2.856 Euro/m² Kaufpreis) und Höheischweiler (8,18 Euro/m² Miete, 2.072 Euro/m² Kaufpreis), während Rodalben (6,85 Euro/m² Miete, 1.382 Euro/m² Kaufpreis) und Lemberg (6,75 Euro/m² Miete, 1.466 Euro/m² Kaufpreis) ähnliche oder niedrigere Werte aufweisen.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Pirmasens verlief in den letzten Jahren relativ stabil. Von 40.125 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2021 auf 40.054 leicht zurück, seither steigt sie wieder leicht an (2024: 40.941). Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit Serienbeginn bei einem Plus von rund 2 Prozent.

Die Arbeitslosigkeit stellt ein strukturelles Problem dar. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 2.545 und sank bis 2022 auf 2.195, stieg 2023 jedoch wieder auf 2.425. Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit lag die Arbeitslosenquote im September 2019 bei 10,4 Prozent – die höchste in ganz Rheinland-Pfalz und deutlich über dem Landesdurchschnitt von 4,2 Prozent.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegte der Landkreis Südwestpfalz, zu dem Pirmasens als kreisfreie Stadt in der Bewertung parallel steht, Platz 395 von rund 400 deutschen Kreisen und zählt damit zu den Regionen mit sehr hohen Zukunftsrisiken. Die Einzelwerte zeigen: Rang 287 im Dynamik-Index, Rang 396 im Stärke-Index, Rang 379 im Arbeitsmarkt-Index, Rang 358 im Wettbewerb und Innovation-Index und Rang 400 im Wohlstand und soziale Lage-Index. Der Demografie-Index liegt mit Rang 52 auf einem guten Niveau. Es gibt keine Hochschulen in Pirmasens.

Die Wirtschaft der Stadt war historisch von der Schuhindustrie geprägt, die ab etwa 1970 zunehmend an Wettbewerbsfähigkeit verlor. Rund 15.000 Arbeitsplätze gingen in der Schuhindustrie, im Lederhandel, im Maschinenbau und in der Chemiebranche verloren. In der Stadt haben sich rund 1.700 Unternehmen angesiedelt. Konversionsprojekte wie der Gewerbepark Husterhöhe (ehemalige Kaserne, von 120 auf etwa 2.700 Arbeitsplätze zwischen 2000 und 2016) und der Neuffer-Komplex haben zur Schaffung neuer Gewerbeflächen beigetragen. Mit etwa 20.000 Arbeitsplätzen bei 40.000 Einwohnern hatte Pirmasens 2017 die fünfthöchste Arbeitsplatzdichte unter den zwölf kreisfreien Städten in Rheinland-Pfalz.

Fazit

Für Pirmasens liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten (Bodenrichtwerte) vor.

Zusammenfassend zeigt sich für Pirmasens ein Immobilienmarkt mit niedrigen absoluten Preisniveaus, der durch eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite auffällt. Die Stadt befindet sich nach dem Niedergang der Schuhindustrie in einem anhaltenden Strukturwandel, was sich in der hohen Arbeitslosigkeit und der schlechten Bewertung im Zukunftsatlas widerspiegelt. Die Bevölkerungszahl ist seit 2021 wieder leicht steigend. Die niedrigen Kaufpreise und Mieten im regionalen und überregionalen Vergleich korrespondieren mit den strukturellen Herausforderungen der Stadt.