Mannheim, Universitätsstadt
Mannheim (PLZ 68159) ist eine kreisfreie Stadt in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 316.877 Einwohner auf 145,0 km², das entspricht 2.186 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 5 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,71 € pro m², der Kaufpreis bei 3.846 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,28 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,4 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Mannheim über dem Renditeniveau von 50 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,64 € auf 14,90 € pro m², im Mittel 4,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Mannheim, Stadtkreis Rang 31 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 18, Stärkerang 58). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ludwigshafen am Rhein, Altrip und Ilvesheim an.
Immobilienpreise in Mannheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Mannheim, Universitätsstadt
Mannheim zeigt als Großstadt im Westen Baden-Württembergs einen dynamischen Mietmarkt mit einem deutlichen Anstieg der Angebotsmieten auf 13,71 €/m² (2026), während die Kaufpreise volatil verlaufen und 2026 mit 3.239 €/m² einen Tiefpunkt erreichen. Die Stadt liegt bei der Angebotsmiete deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, die Bruttomietrendite von 4,28 % liegt im unteren Mittelfeld Baden-Württembergs. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Stadtkreis auf Rang 31 von rund 400 Kreisen ein, mit besonders starken Werten in den Bereichen Arbeitsmarkt (Rang 21) und Dynamik (Rang 18).
Marktüberblick
Mannheim, Universitätsstadt ist mit 316.877 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 144,97 km² eine der größten Städte Baden-Württembergs. Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.186 Einwohner pro Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 3,63 % von 305.780 auf 316.877 gestiegen.
Die Stadt liegt im Westen des Landes an der Grenze zu Rheinland-Pfalz und bildet zusammen mit Ludwigshafen am Rhein (1,4 km entfernt) und Heidelberg die Metropolregion Rhein-Neckar. Diese Lage begünstigt eine starke Vernetzung mit dem benachbarten Rheinland-Pfalz und der Pfalz.
Preisentwicklung und Mietrendite
Die Angebotsmiete liegt bei 13,71 €/m² (2026) und damit deutlich über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 €/m² sowie dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 3.846 €/m², was ebenfalls über dem Landesdurchschnitt von 3.140 €/m² und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² liegt.
Die Angebotsmieten zeigen einen durchgängig steigenden Trend: Von 10,64 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie kontinuierlich auf 13,27 €/m² im Jahr 2025. Der Wert für 2026 liegt bei 14,90 €/m². Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026 beträgt 4,30 %.
Der Kaufpreisverlauf ist deutlich volatiler: Nach einem Anstieg von 3.159,89 €/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 4.169,03 €/m² (2021) folgte eine Korrektur auf 3.786,04 €/m² (2024). 2025 erholte sich der Preis auf 4.061,64 €/m², bevor er 2026 auf 3.238,94 €/m² zurückgeht. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei nur 0,31 %, was auf eine weitgehende Stagnation der Kaufpreise trotz der Mietsteigerungen hindeutet.
Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,38 und liegt damit knapp unter dem Landesdurchschnitt von 23,49. Die Bruttomietrendite von 4,28 % liegt im unteren Mittelfeld Baden-Württembergs (Perzentilrang 49,55 % im Bundesland). Im Vergleich dazu weisen Nachbarorte wie Ludwigshafen am Rhein mit 5,08 % oder Neuhofen mit 4,94 % deutlich höhere Renditen auf.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich sticht Mannheim als Mietpreisspitzenreiter im Umkreis hervor. Die Angebotsmiete von 13,71 €/m² liegt deutlich über allen acht untersuchten Nachbarorten: Ludwigshafen (12,10 €/m²), Ilvesheim (12,60 €/m²), Limburgerhof (11,73 €/m²), Viernheim (11,18 €/m²), Altrip (11,06 €/m²), Mutterstadt (11,03 €/m²), Neuhofen (10,92 €/m²) und Frankenthal (10,38 €/m²).
Auch beim Kaufpreis liegt Mannheim mit 3.846 €/m² deutlich über dem Niveau der Umgebung. Ludwigshafen liegt bei 2.856 €/m², Ilvesheim bei 3.599 €/m², und die übrigen Nachbarorte bewegen sich zwischen 2.652 €/m² (Neuhofen) und 3.192 €/m² (Mutterstadt).
Der Preisvorsprung gegenüber Ludwigshafen, der direkt angrenzenden Nachbarstadt, ist besonders auffällig: 1,61 €/m² höhere Mieten und 990 €/m² höhere Kaufpreise bei einer Entfernung von nur 1,4 km. Dies spiegelt die unterschiedliche Landeszuordnung wider – Mannheim gehört zu Baden-Württemberg, das insgesamt höhere Immobilienpreise aufweist als Rheinland-Pfalz.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Stadtkreis Mannheim auf Rang 31 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders positiv sind die Werte in den Bereichen Dynamik (Rang 18) und Arbeitsmarkt (Rang 21). Auch im Bereich Demografie erreicht Mannheim mit Rang 29 ein starkes Ergebnis. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 38.
Schwächer positioniert ist Mannheim im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 341. Dieser Wert steht im Kontrast zu den sonstigen starken Platzierungen und deutet auf sozioökonomische Herausforderungen hin.
Die Entwicklung der absoluten Arbeitslosenzahlen zeigt starke Schwankungen: Von 9.488 im Jahr 2015 sank die Zahl auf 8.133 im Jahr 2018. Im Jahr 2020 stieg sie auf 12.367, 2021 erreichte sie mit 12.643 ihren Höchststand. 2022 fiel die Zahl deutlich auf 5.943, bevor sie 2023 wieder auf 12.798 anstieg. Diese starken Schwankungen deuten auf strukturelle Veränderungen im Arbeitsmarkt hin.
Mannheim ist zudem eine bedeutende Hochschulstadt. Fünf Hochschulen sind vor Ort ansässig: die Universität Mannheim, die Hochschule Mannheim, die Hochschule der Bundesagentur für Arbeit, die Hochschule der Wirtschaft für Management und die Staatliche Hochschule für Musik und Darstellende Kunst Mannheim. Diese Bildungseinrichtungen tragen zur Attraktivität der Stadt bei.
Fazit
Mannheim präsentiert sich als Großstadt mit einem dynamischen Mietmarkt, der deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Die Kaufpreise verlaufen hingegen volatil und zeigen keine klare Trendrichtung. Die Bevölkerungszunahme von 3,63 % seit 2015 und die starke Position im Prognos-Zukunftsatlas (Rang 31) unterstreichen die Attraktivität der Stadt.
Für Mieter bietet der Markt mit 13,71 €/m² zwar ein überdurchschnittliches Niveau, doch die steigenden Mieten könnten den Standort für einkommensschwächere Haushalte zunehmend unattraktiver machen. Für Investoren ist die Bruttomietrendite von 4,28 % im baden-württembergischen Vergleich eher durchschnittlich; deutlich höhere Renditen bieten die umliegenden Orte in Rheinland-Pfalz und der Pfalz.
Die Volatilität der Kaufpreise – mit einem Anstieg auf über 4.100 €/m² im Jahr 2021 und einem Rückgang auf 3.239 €/m² im Jahr 2026 – erfordert eine sorgfältige Marktbeobachtung. Der Kaufpreisfaktor von 23,38 liegt im deutschen Vergleich im oberen Mittelfeld.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Mannheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Mannheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,64 €/m² |
| 2019 | 10,94 €/m² |
| 2020 | 11,49 €/m² |
| 2021 | 11,67 €/m² |
| 2022 | 12,37 €/m² |
| 2023 | 12,24 €/m² |
| 2024 | 13,23 €/m² |
| 2025 | 13,27 €/m² |
| 2026 | 14,90 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Mannheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.160 €/m² |
| 2019 | 3.585 €/m² |
| 2020 | 3.813 €/m² |
| 2021 | 4.169 €/m² |
| 2022 | 3.882 €/m² |
| 2023 | 3.817 €/m² |
| 2024 | 3.786 €/m² |
| 2025 | 4.062 €/m² |
| 2026 | 3.239 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Mannheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,04 % |
| 2019 | 3,66 % |
| 2020 | 3,62 % |
| 2021 | 3,36 % |
| 2022 | 3,82 % |
| 2023 | 3,85 % |
| 2024 | 4,19 % |
| 2025 | 3,92 % |
| 2026 | 5,52 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Mannheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 305.780 Einwohner |
| 2016 | 304.781 Einwohner |
| 2017 | 307.997 Einwohner |
| 2018 | 309.370 Einwohner |
| 2019 | 310.658 Einwohner |
| 2020 | 309.721 Einwohner |
| 2021 | 311.831 Einwohner |
| 2022 | 315.554 Einwohner |
| 2023 | 316.877 Einwohner |
| 2024 | 316.877 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Mannheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,47 % |
| 2016 | 4,26 % |
| 2017 | 4,09 % |
| 2018 | 4,05 % |
| 2019 | 4,40 % |
| 2020 | 6,07 % |
| 2021 | 6,18 % |
| 2022 | 5,92 % |
| 2023 | 6,18 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 31,00 Rang |
| Dynamik | 18,00 Rang |
| Stärke | 58,00 Rang |
| Demografie | 29,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 21,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 38,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 341 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Mannheim liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Mannheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Mannheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Mannheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Mannheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Mannheim | 13,71 €/m² |
| Ilvesheim | 12,60 €/m² |
| Ludwigshafen am Rhein | 12,10 €/m² |
| Heddesheim | 11,92 €/m² |
| Limburgerhof | 11,73 €/m² |
| Viernheim | 11,18 €/m² |
| Altrip | 11,06 €/m² |
| Mutterstadt | 11,03 €/m² |
| Neuhofen | 10,92 €/m² |
| Frankenthal (Pfalz) | 10,38 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Mannheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Mannheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ludwigshafen am Rhein | 5,08 % |
| Neuhofen | 4,94 % |
| Altrip | 4,89 % |
| Viernheim | 4,52 % |
| Heddesheim | 4,48 % |
| Frankenthal (Pfalz) | 4,45 % |
| Limburgerhof | 4,43 % |
| Mannheim | 4,28 % |
| Ilvesheim | 4,20 % |
| Mutterstadt | 4,15 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ludwigshafen am Rhein, Stadt | 1,4 km | 67059 | 12,10 € | 2.856 € | 5,08 % |
| Altrip | 6,6 km | 67122 | 11,06 € | 2.716 € | 4,89 % |
| Ilvesheim | 7,5 km | 68549 | 12,60 € | 3.599 € | 4,20 % |
| Neuhofen | 7,8 km | 67141 | 10,92 € | 2.652 € | 4,94 % |
| Limburgerhof | 9,2 km | 67117 | 11,73 € | 3.174 € | 4,43 % |
| Mutterstadt | 9,5 km | 67112 | 11,03 € | 3.192 € | 4,15 % |
| Frankenthal (Pfalz), Stadt | 9,7 km | 67227 | 10,38 € | 2.801 € | 4,45 % |
| Viernheim, Stadt | 10,0 km | 68519 | 11,18 € | 2.966 € | 4,52 % |
| Heddesheim | 10,1 km | 68542 | 11,92 € | 3.189 € | 4,48 % |
Wo liegt Mannheim?
Lage
Mannheim auf der Karte
Hochschulen am Ort
5 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule der Bundesagentur für ArbeitSeckenheimer Landstraße 16, 68163 Mannheim
- Hochschule der Wirtschaft für ManagementAugustaanlage 67, 68165 Mannheim
- Hochschule MannheimPaul-Wittsack-Straße 10, 68163 Mannheim
- Staatliche Hochschule für Musik und Darstellende Kunst MannheimN 7, 18, 68161 Mannheim
- Universität MannheimSchloss, Ostflügel, 68131 Mannheim
Alle Kennzahlen zu Mannheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,71 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.846 € |
| Bruttomietrendite | 4,28 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,4 |
| Einwohner | 316.877 |
| Einwohner je km² | 2.186 |
| Fläche (km²) | 145,0 |
| Arbeitslosenquote | 6,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #31 |
| Prognos Dynamikrang | #18 |
| Prognos Stärkerang | #58 |
| Koordinaten | 49,4878, 8,4663 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Mannheim
Was kostet eine Wohnung in Mannheim?
Die Angebotsmiete liegt bei 13,71 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.846 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro (Miete) bzw. 3.140 Euro (Kaufpreis) und auch über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro (Miete) bzw. 2.409 Euro (Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Mannheim entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 10,64 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,71 Euro im aktuellen Stand gestiegen. Das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,3 Prozent. Besonders stark war der Anstieg in den Jahren 2020 bis 2024, als die Miete von 11,49 auf 13,23 Euro pro Quadratmeter kletterte.
Wie haben sich die Kaufpreise in Mannheim entwickelt?
Die Kaufpreise zeigten von 2018 (3.160 Euro pro Quadratmeter) bis 2021 (4.169 Euro) einen deutlichen Anstieg, fielen dann aber wieder auf 3.786 Euro im Jahr 2024. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.846 Euro pro Quadratmeter. Die jährliche durchschnittliche Steigerungsrate über den gesamten Zeitraum beträgt nur rund 0,3 Prozent, was die starke Volatilität widerspiegelt.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Mannheim und wie steht sie im Vergleich?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,28 Prozent und liegt damit knapp unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent. Im Perzentilrang der baden-württembergischen Orte belegt Mannheim damit Platz 49,5, also etwa das Mittelfeld. Im bundesweiten Vergleich mit einem Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt die Rendite in Mannheim deutlich niedriger, was auf ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Mannheim?
Die Einwohnerzahl ist von 305.780 im Jahr 2015 auf 316.877 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 3,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.186 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt profitiert unter anderem von ihrer Funktion als Universitätsstadt mit fünf Hochschulen, was die Attraktivität des Standorts unterstreicht.
Woher stammen die Daten zu Mannheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Mannheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Mannheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |